Секрет болгарского бума: почему люди берут кредиты, даже если жилье дорожает рекордно

За последние 10 лет цены на недвижимость в Болгарии выросли почти в два раза. Казалось бы, такой скачок должен был сделать покупку жилья недостижимой мечтой для многих, но рост доходов населения смягчил удар. Однако эксперты предупреждают: для семей с низким заработком риски остаются высокими.

Почему болгарская недвижимость растёт в цене

Согласно докладу ЕС "Болгария 2025", ключевыми факторами стали:

• Низкие процентные ставки по ипотеке, которые стимулируют спрос.
• Дешевая ликвидность банков благодаря растущим депозитам населения.
• Недостаток финансовой грамотности, из-за которого многие покупатели не всегда оценивают долговую нагрузку.

В 2024 году цены продолжили резкий рост — на 16,5% за год. По оценкам аналитиков, рынок уже переоценён на 10-15%, но это не останавливает покупателей.

"Риски на рынке жилья остаются средними, но текущие меры регулирования лишь частично их снижают", — заключил Европейский совет по системным рискам в феврале 2024 года.

Ипотека: доступна ли она болгарам

Несмотря на бум, лишь 1,8% населения имеют ипотечные кредиты. В 2023 году их объём вырос на 20,5%, но в соотношении с ВВП это всего 10,8% — один из самых низких показателей в ЕС.

Болгарский центральный банк уже ввёл ограничения для заёмщиков с низкими доходами, пытаясь снизить риски. Однако дешёвые кредиты по-прежнему подогревают спрос.

Доходы vs. цены: кто выигрывает

Хотя жильё дорожает, его доступность в целом улучшилась — доходы росли быстрее цен. Соотношение стоимости недвижимости к заработку снижается уже десять лет и сейчас на 40% ниже долгосрочных средних значений.

Но есть нюансы:

• Сельские районы и малоимущие семьи по-прежнему сталкиваются с трудностями.
• Жилищные условия в этих группах остаются плохими.

Рынок труда: помогает ли он покупателям

Безработица в Болгарии держится на рекордно низком уровне — чуть выше 4%. Однако рост зарплат, особенно в госсекторе и сфере услуг, привёл к увеличению производственных издержек. Компании начали сокращать рабочие места, что может в будущем ударить по доходам граждан.