Рынок недвижимости на грани перегрева: что скрывают риелторы и банкиры

Цены на недвижимость в Болгарии за последние 10 лет выросли почти в два раза. Казалось бы, купить квартиру или дом стало сложнее, но доходы населения тоже увеличились — и теперь жильё, вопреки ожиданиям, стало доступнее. Так ли это на самом деле? И кому по-прежнему не по карману собственные квадратные метры?

Рост цен vs. рост доходов: кто кого

Согласно докладу ЕС "Болгария 2025", с 2015 по 2023 год стоимость жилья в стране подскочила на 87%. В 2024-м тенденция ускорилась: за третий квартал цены выросли на 16,5% в годовом выражении. Эксперты считают, что рынок переоценён на 10-15%, но паники нет — доходы болгар растут ещё быстрее.

"Стандартизированное соотношение цены жилья к доходу неуклонно снижалось последнее десятилетие", — отмечается в отчёте.

Это значит, что, несмотря на дороговизну недвижимости, покупательная способность граждан повысилась. В 2023 году показатель доступности жилья составил 60% от долгосрочного среднего значения.

Ипотека: кредиты дешёвые, но не популярные

Банки предлагают выгодные условия: процентные ставки по ипотеке остаются крайне низкими благодаря дешёвой ликвидности от депозитов. В 2024 году объём новых жилищных кредитов вырос на 43%, но общая доля заёмщиков в стране по-прежнему мала — всего 1,8% населения.

Почему так мало

Низкая финансовая грамотность — многие болгары избегают долгосрочных кредитов.

Ограничения ЦБ — с 2024 года банки ужесточили требования к заёмщикам с небольшими доходами.

Культура аренды — в Болгарии традиционно высокий процент съёмного жилья.

Кому жильё всё ещё не по карману

Хотя в целом ситуация улучшилась, есть две группы, для которых цены остаются неподъёмными:

1. Сельские жители — доходы здесь ниже, а инфраструктура слабее.
2. Низкооплачиваемые работники — рост зарплат в сфере услуг (торговля, транспорт, гостиничный бизнес) отстаёт от общего тренда.

Рынок труда: безработица рекордно низкая, но зарплаты растут неравномерно

Болгария демонстрирует одну из самых низких уровней безработицы в ЕС — чуть выше 4% с 2022 года. Однако рост заработных плат неравномерен:

• Промышленность — компании сокращают рабочие места, чтобы компенсировать рост расходов.
• Сфера услуг — здесь зарплаты растут быстрее, но в ключевых отраслях (торговля, транспорт) динамика скромнее.
• Госсектор — повышение зарплат бюджетникам сильно повлияло на общую статистику.

Интересный факт: Болгария лидирует в ЕС по обеспеченности жильём на душу населения — за последние 9 лет показатель вырос на 20%.