ЦБ вмешался в рассрочки: теперь без этой справки квартиру не дадут даже в новостройке

Казалось бы, покупка жилья в рассрочку — удобный способ обойти ипотеку: не нужны справки, проверки, банковская волокита. Но именно в этом "удобстве" ЦБ России сегодня видит одну из самых растущих угроз для финансовой стабильности. Речь идёт о сделках между застройщиками и гражданами, которые заключают рассрочки с минимальным первым взносом — по сути, почти как ипотека, но без защиты.

Центробанк готов включиться в контроль

На полях Финансового конгресса директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов заявил, что регулятор хочет обязать банки проверять доходы тех граждан, которые оформляют рассрочку на жильё.

"Возможность, которую мы готовы предусмотреть… это возможность проверять доход человека через представление справки о доходах, официальный доход", — сообщил Данилов.

Он пояснил, что хотя формально рассрочка — это договор между застройщиком и покупателем, банк всё равно участвует в сделке. Ведь именно в банк клиент приносит первоначальный взнос и открывает эскроу-счёт.

"Банки говорят: ну как же так, мы не сторона договора. Рассрочка — это договор между застройщиком и человеком. Я не вижу здесь никакой проблемы. Человек же открывает эскроу-счёт в банке, первоначальный взнос по рассрочке всё равно в банк приносит. Что мешает в этот момент, по договору между двумя сторонами, по согласию человека, принести справку о доходах?" — задал риторический вопрос Данилов.

Проблема в том, что рассрочка уже почти как ипотека, но без страховок

Чуть ранее, выступая на том же конгрессе, директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова выразила серьёзную озабоченность: растёт объём долгосрочных рассрочек с минимальными взносами, но никакой ипотечной защиты у покупателя при этом нет.

"Такие рассрочки напоминают ипотеку, но не имеют её защитных механизмов — в частности, по ним нельзя получить кредитные каникулы", — подчеркнула Данилова.

В отличие от ипотеки, где есть чёткие правила, страховки, возможность отсрочки и банковский контроль, рассрочка остаётся "серой зоной". Формально это частный договор между двумя физическими или юридическими лицами. Но на практике — это уже полноценный финансовый продукт, за которым следуют обязательства, риски, неплатежи и, возможно, потери.

Что уже делает Центробанк

Регулятор не раз поднимал вопрос о контроле схем с массовой реализацией жилья в рассрочку. Ранее Банк России рекомендовал кредитным организациям, которые финансируют застройщиков, внимательно оценивать риски таких проектов.

В частности, банки должны:

• анализировать долю квартир, продаваемых по рассрочке;
• запрашивать у застройщиков данные по договорам рассрочки;
• учитывать потенциальные риски неплатежей;
• обращать внимание на отсутствие обязательств клиента перед банком — что снижает возможности возврата средств.

По мнению Центробанка, формально банки не участвуют в этих сделках, но косвенно несут риски, особенно если проект девелопера массово реализуется через "псевдоипотечную" рассрочку.

Что это значит для покупателей

Если инициатива ЦБ будет реализована, то при покупке квартиры в рассрочку нужно будет предъявить справку о доходах, как при оформлении ипотеки. Для кого-то это создаст сложности, особенно для самозанятых и неофициально работающих граждан, но в целом нововведение может уберечь от импульсивных решений и дальнейших долговых проблем.

Также вероятны изменения в практике самих застройщиков: они будут вынуждены действовать более прозрачно, исключать "агрессивные" маркетинговые стратегии с символическими взносами и предусматривать для клиентов чёткие условия возврата средств в случае форс-мажора.