Секретный чек-лист банка: на что реально смотрят при одобрении квартиры

Вы уверены, что банк проверяет квартиру лучше любого юриста, когда берёте ипотеку? На деле это не так. Да, банк изучает документы и оценивает риски, но делает это, скорее, для защиты своих денег, а не вашего спокойствия. И далеко не все проблемы с недвижимостью он способен выявить. Об этом пишет Дзен-канал "Cherehapa Страхование | Туризм, авто, дом".

Зачем банк проверяет квартиру

При ипотеке квартира становится залогом: если заёмщик перестанет платить, банк сможет её продать и вернуть свои деньги. Чтобы не рисковать, кредитная организация проверяет "юридическую чистоту" жилья и личность продавца.

Для этого запрашиваются:

• техпаспорт,
• выписка из ЕГРН,
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследство, решение суда),
• паспорта всех собственников, а также согласия супругов или органов опеки, если это необходимо.

Банк обращает внимание на следующие моменты:

• зарегистрировано ли право собственности;
• нет ли ареста, залога или запрета на сделки;
• отсутствуют ли долги, судебные иски, процедуры банкротства;
• не обнаружены ли незаконные перепланировки;
• действительна ли доверенность, если продажа идёт по ней.

Если что-то не совпадает, банк просто откажет в ипотеке и предложит искать другую квартиру.

Что банк не проверит

Наиболее частая ошибка покупателей — думать, что банк "отсеет" все риски. На самом деле проверка ограничена, и есть ситуации, которые кредитор не анализирует:

• История до предыдущего собственника. Например, квартира могла перейти по наследству, и позже объявятся новые наследники.
• Семейное положение продавца. Если в паспорте отсутствует штамп о браке, банк не станет выяснять, был ли человек разведен, а значит, доля бывшего супруга может неожиданно "всплыть".
• Здоровье владельца. Если пожилой или тяжело больной человек заключает сделку под давлением, позже суд может признать её недействительной.
• Финансовые риски продавца. У бизнесмена могут появиться кредиторы, и тогда квартира может уйти в счёт его долгов.

Как покупателю защитить себя

Даже после всех проверок нельзя исключить риск потери квартиры. Самый надёжный способ обезопаситься — оформить титульное страхование.

Эта страховка компенсирует ущерб, если сделка будет признана недействительной и заёмщик утратит право собственности. Например, если объявятся новые наследники или суд установит, что продавец действовал незаконно.

Важно помнить:

• страхование титула можно оформить как сразу при покупке, так и позже;
• защита работает только для случаев, наступивших после заключения договора страхования;
• некоторые банки сами требуют у заёмщика купить такую страховку, особенно если есть сомнения в "чистоте" квартиры.

Банк проверяет квартиру лишь формально и в первую очередь заботится о собственных рисках. Но ответственность за будущую безопасность сделки ложится на самого покупателя. Поэтому к ипотечной покупке нужно относиться осторожно, сочетая банковскую проверку, консультацию юриста и оформление титульного страхования.