Дом мечты может стать долгим кошмаром: где таится риск в "аренде с правом выкупа"

Когда аренда становится способом накопить на ипотеку — звучит заманчиво, правда? Особенно если застройщик обещает: "Живите в новой квартире прямо сейчас, а платежи пойдут в счет будущей покупки". Но за красивой упаковкой всегда кроются нюансы. Эксперты напоминают: схема рабочая, но далеко не идеальная. Об этом говорится в Дзен-канале "Novostroy.ru: новостройки Москвы и области".

Суть схемы: аренда у застройщика

Идея проста. Вы подписываете договор с девелопером, заселяетесь в новую квартиру и начинаете платить аренду. При этом цена объекта фиксируется, а ежемесячные платежи идут в зачет стоимости. За время рассрочки (от 6 до 18 месяцев) у клиента появляется возможность накопить первый взнос — обычно 20% от стоимости, а затем оформить ипотеку.

"Арендодателем становится девелопер. Все деньги за аренду квартиры идут в зачет будущей покупки. Если планы изменятся, будет сделан перерасчет по средним расценкам, а неиспользованный первый взнос вернут", — поясняет исполнительный директор "Выберу.ру" Ярослав Баджурак.

По сути, эта модель напоминает лизинг: вы арендуете, но с перспективой выкупа.

Плюсы: в чем привлекательность схемы

У аренды от застройщика есть несколько весомых аргументов в свою пользу:

• Аренда не уходит в пустоту. В отличие от платежей частному арендодателю, ваши деньги засчитываются в стоимость квартиры.
• Стабильность. Не нужно переезжать каждые полгода в поисках жилья — вы сразу живете в своем будущем доме.
  Возможность переждать высокие ставки. Пока ипотека под 21-22% кажется неподъемной, рассрочка дает время дождаться более выгодных условий.
• Семейные льготы. Если в период аренды рождается ребенок, можно оформить "семейную ипотеку" под 6% и использовать маткапитал.

Пример: по расчетам "Выберу.ру", квартира стоимостью 8,075 млн рублей при семейной ипотеке с ПВ 20% обойдется в 38 732 рубля ежемесячного платежа — вполне приемлемо для молодой семьи.

Минусы: где скрыты подводные камни

Несмотря на преимущества, у схемы хватает недостатков. Главный — цена.

"Застройщики не работают себе в убыток. Маркетинговые схемы позволяют продавать квартиры дороже, перекладывая расходы на покупателей", — предупреждает Ярослав Баджурак.

Так, аренда у девелопера заметно выше рыночной. В Москве, например, застройщик предлагает "однушку" за 89,7 тыс. рублей, тогда как средняя аренда по данным ЦИАН — 72,3 тыс. рублей. За год переплата составит более 200 тыс. рублей.

К этому добавляется и психологический фактор. Совладелец Woodgrand Евгений Бендюкевич отмечает:

"Иногда не цифры, а восприятие играет решающую роль. Условия аренды от застройщика могут формировать более положительный образ новостройки, чем есть на самом деле".

Есть и риски: если покупатель не справится с ипотечными платежами, перепродать такую квартиру по изначальной цене будет крайне сложно.

Чего ждать дальше

Эксперты сходятся во мнении: аренда у застройщика — это инструмент удержания цен на фоне падения спроса. В октябре 2024 года стоимость новостроек остаётся на историческом максимуме, и девелоперы не готовы снижать ценник напрямую.

"К концу года застройщики всё же будут вынуждены предлагать акции и скидки. Поэтому разумнее дождаться высокого сезона и посмотреть, какие бонусы появятся в декабре", — советует Ярослав Баджурак.

Аренда у застройщика — интересный компромисс для тех, кто не накопил первый взнос, но устал платить "впустую" частникам. Схема помогает выиграть время и сохранить фиксированную цену, однако стоит дороже и подходит далеко не всем.

Прежде, чем соглашаться, важно трезво оценить: готовы ли вы переплатить за удобство и возможность жить в своей будущей квартире прямо сейчас?