Суд России перевернул правила игры: арендаторы получили неожиданный выход из договора

Верховный Суд России рассмотрел важное дело о том, как может повлиять на договор аренды отказ арендатора, даже если формально у него не было оснований для досрочного расторжения. Решение по делу № 305-ЭС25-4276 стало показательным и уже вызвало интерес юристов и собственников недвижимости. Об этом пишет "Гарант".

Суть конфликта заключалась в том, что арендатор нежилого помещения объявил о прекращении договора до окончания его срока, объяснив это невозможностью использовать объект. Арендодатель не согласился, продолжил начислять плату и обратился в суд. Первые три инстанции поддержали его позицию. Однако Верховный Суд увидел ситуацию иначе: сам по себе отказ арендатора, пусть и не имеющий юридической силы для немедленного прекращения договора, всё же отражает его волю на завершение арендных отношений и должен учитываться при решении вопроса о пролонгации.

Суть спора

Арендодатель требовал взыскать арендную плату за весь период действия договора, ссылаясь на то, что помещение было принято без возражений, а досрочный отказ необоснован. Арендатор утверждал, что его уведомление может рассматриваться как отказ от автоматического продления договора.

Три арбитражные инстанции отказались принять этот аргумент: они указали, что уведомление было направлено слишком рано и касалось именно досрочного расторжения.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд признал ошибочной логику нижестоящих судов. По его мнению, волеизъявление арендатора следует учитывать шире: оно подтверждает намерение не продолжать арендные отношения. Даже если договор формально не прекращается досрочно, такое уведомление означает отказ от пролонгации.

Таким образом, когда срок аренды подошёл к концу, договор считался завершённым, и начислять арендную плату после этой даты было неправомерно.

"Отказ арендатора от договора свидетельствует о его волеизъявлении на прекращение арендных отношений", — указал Верховный Суд РФ.

Сравнение: подходы судов

Советы шаг за шагом

• При заключении договора аренды внимательно прописывайте условия о продлении и порядке отказа.
• Если арендатор хочет завершить отношения, направляйте уведомление письменно и заблаговременно.
• Арендодателям важно фиксировать такие уведомления: даже если они не прекращают договор досрочно, они исключают дальнейшее продление.
• В спорных случаях лучше обратиться к юристу по коммерческой недвижимости, чтобы избежать многолетних тяжб.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: Арендатор считает, что досрочный отказ автоматически прекращает договор.
Последствие: начисление платы до конца срока и возможные судебные споры.
Альтернатива: фиксировать отказ как уведомление об отсутствии согласия на продление и готовить передачу помещения к дате окончания срока.

Ошибка: Арендодатель игнорирует уведомление и рассчитывает на автоматическое продление.
Последствие: риск проиграть спор в Верховном Суде и потерять возможность взыскания платы.
Альтернатива: учитывать волю арендатора и планировать поиск нового клиента заранее.

А что если…

Арендатор направил уведомление, но позже передумал? В таком случае лучше оформить дополнительное соглашение о пролонгации. Если же стороны никак не зафиксируют новые договорённости, суд может признать отношения прекращёнными.

FAQ

Как выбрать надёжную форму договора аренды?
Лучше использовать типовой договор, согласованный с юристом, где отдельно прописаны условия пролонгации и основания для отказа.

Сколько стоит консультация юриста по арендным спорам?
В среднем от 5 до 15 тысяч рублей за анализ договора и подготовку позиции.

Что лучше: автоматическая пролонгация или отдельное соглашение?
Для арендодателя безопаснее отдельное соглашение, чтобы избежать споров. Арендатору часто удобнее автоматическая пролонгация, но только при сохранении интереса к помещению.

Мифы и правда

Миф: если арендатор отказался от договора, он сразу перестаёт платить.
Правда: платить нужно до окончания срока, если нет законных оснований для досрочного прекращения.

Миф: арендодатель вправе всегда требовать продления.
Правда: пролонгация возможна только при согласии сторон.

Миф: Верховный Суд встаёт исключительно на сторону арендаторов.
Правда: решения принимаются с учётом интересов обеих сторон и конкретных обстоятельств.

3 интересных факта

• В ряде европейских стран отказ арендатора без веских причин почти всегда означает автоматическое завершение договора по истечении срока.
• В России многие коммерческие арендаторы используют уведомления как инструмент переговоров для снижения ставки.
• Договор аренды — один из самых частых поводов для судебных разбирательств в арбитражах.

Исторический контекст

• В 1990-е годы договоры аренды часто заключались устно или на короткий срок, что вызывало хаос.
• С начала 2000-х суды стали формировать практику в пользу большей формализации арендных отношений.
• Решение ВС РФ 2025 года стало логическим продолжением этой тенденции: учитывать волеизъявление сторон даже при формальных нарушениях.