Перенос стены и новый проём — и ремонт не заблокируют: секрет согласования, который одобряют в жилинспекции

Перепланировка квартиры — привлекательная возможность сделать жильё удобнее, функциональнее и современнее. Однако в России такие изменения строго регулируются Жилищным кодексом РФ (гл. 4, ст. 25-29), а также Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 и региональными нормативами. Несогласованная перепланировка может привести к штрафу, обязанности вернуть всё "как было", а в крайних случаях — даже к продаже квартиры с торгов. Чтобы избежать проблем, нужно чётко понимать, какие работы можно делать без разрешения, а какие требуют согласования с жилищной инспекцией.

Что такое перепланировка по закону?

Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт (поэтажный план и экспликацию). Это не просто ремонт, а работы, которые затрагивают стены, проёмы, размещение инженерных коммуникаций.

Работы, которые можно проводить без согласования

Без разрешения допускается:

• косметический ремонт (покраска, замена обоев, напольных покрытий);
• замена встроенной мебели и сантехники без переноса;
• установка кондиционеров и бытовой техники без вмешательства в конструкции;
• остекление балкона (в ряде регионов — по упрощённой процедуре).

Работы, требующие согласования

Необходим проект, согласованный с органами местного самоуправления или жилищной инспекцией, если планируется:

• перенос или разборка перегородок;
• объединение кухни с жилой комнатой;
• перенос или устройство дверных проёмов в несущих стенах;
• перенос санузла или его расширение;
• устройство или ликвидация встроенных шкафов, затрагивающих план квартиры.

Запрещённые действия

Согласно ст. 29 ЖК РФ и СНиП, категорически запрещено:

• сносить или изменять несущие конструкции без разрешения;
• переносить радиаторы на балкон или лоджию;
• объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату без установки двери;
• размещать санузел над кухней или жилой зоной соседей снизу;
• вмешиваться в общедомовые инженерные системы.

Как согласовать перепланировку?

Порядок согласования включает:

• Получение технического паспорта квартиры в БТИ;
• Разработку проекта перепланировки в лицензированной организации;
• Подачу заявления и пакета документов в жилищную инспекцию;
• Получение разрешения (до 45 дней);
• Проведение работ;
• Приёмка и внесение изменений в техпаспорт.

Ответственность за самовольную перепланировку

За нарушение предусмотрен штраф по ст. 7.21 КоАП РФ — от 2 000 до 2 500 рублей. Но основная проблема — обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние. Если этого не сделать, суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.

Особенности для новостроек

В новостройках часто допускается перепланировка по согласованным застройщиком схемам. Это ускоряет процесс, но все изменения всё равно должны быть отражены в документах.

Чем опасна "скрытая" перепланировка при продаже?

Если при сделке выявят несогласованные изменения, Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности до устранения нарушений.

Советы по безопасной перепланировке

• Всегда проверяйте статус стены (несущая или нет) по техническому плану;
• Храните все согласования и акты приёмки;
• При сомнениях консультируйтесь с проектировщиком;
• Не полагайтесь на "прошло у соседа — пройдёт и у вас".