Перепланировка или переустройство: что скрывают законы о ремонте жилья

Вы когда-нибудь задумывались, что скрывается за такими понятиями, как переустройство и перепланировка квартиры? Многие уверены, что это одно и то же, но на самом деле различия существенны, и от них зависит, как именно можно менять своё жильё без риска нарушить закон.

Что такое переустройство и почему это важно?

Переустройство — это изменение инженерных коммуникаций и оборудования в квартире. Например, перенос газовой плиты, замена ванны на душевую кабину или установка нового сантехнического оборудования с изменением труб — всё это относится к переустройству. Важно понимать, что не все работы можно делать без согласования. Закон требует вносить изменения в технический паспорт помещения, если меняются инженерные сети или оборудование.

Инженерные сети — это системы, обеспечивающие подачу воды, отопления, электричества, газа, вентиляции и слаботочных систем (интернет, домофон, телевизионная антенна). Но не всё оборудование отражено в техническом паспорте. Например, розетки и выключатели там не указаны, поэтому их перенос или замена не требуют согласования.

Основные виды переустройства

Чаще всего переустройство включает такие работы:

• Перенос плиты, мойки или унитаза.
• Установка ванны вместо душевой кабины.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Подключение новой сантехники с изменением труб.
• Замена радиаторов отопления с изменением схемы подключения.
• Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения.
• Изменение вентиляционных каналов.

Однако есть работы, которые запрещены законом:

• Размещение мокрых зон или кухонь над жилыми комнатами соседей (например, перенос санузла в жилую комнату).
• Установка тёплых полов с подключением к общедомовым системам отопления или горячего водоснабжения.
• Уменьшение вентиляционных каналов.
• Перекрытие газовых труб или системы центрального отопления.

Также категорически запрещено переустройство, которое может нарушить несущие конструкции здания, работу инженерных систем или ухудшить внешний вид фасадов и противопожарные меры.

Чем переустройство отличается от перепланировки?

Перепланировка — это изменение структуры помещения: снос или возведение стен, изменение площади комнат, перенос дверей и окон. Это изменение границ и внутренней планировки, которое обязательно отражается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В отличие от перепланировки, переустройство касается именно оборудования и инженерных сетей, не затрагивая стены и перегородки. Проще говоря, перепланировка меняет форму и пространство квартиры, а переустройство — её техническое оснащение.

Как согласовать переустройство?

Чтобы узаконить переустройство, нужно пройти несколько этапов:

1. Подготовить проект переустройства. Это можно сделать в техническом бюро или у индивидуального предпринимателя, входящего в саморегулируемую организацию (СРО).

2. Собрать необходимые документы:

   • Паспорт.
   • Заявление на переустройство.
   • Правоустанавливающие документы на квартиру.
   • Технический паспорт помещения.
   • При необходимости — согласие всех жильцов, заключение органов охраны памятников и другие документы.

3. Подать документы в уполномоченный орган. В Москве этим занимается жилищная инспекция, в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии при райадминистрациях. Можно подать документы лично или через МФЦ.

4. Ожидать решения. Власти обязаны ответить в течение 45 дней после подачи документов.

После получения разрешения можно приступать к работам.

Что делать после завершения переустройства?

По окончании работ необходимо получить акт приёмочной комиссии, который подтверждает, что переустройство выполнено в соответствии с разрешением. Этот акт вместе с уведомлением о завершении переустройства направляется в уполномоченный орган. Только после этого переустройство считается официально завершённым.

Последствия самовольного переустройства

Если переустройство сделано без разрешения, это грозит штрафами: от 2 до 2,5 тысяч рублей для граждан, до 50 тысяч для юридических лиц. Кроме того, собственника могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние. Если он этого не сделает, жильё могут продать с торгов.

Тем не менее, суд может разрешить сохранить переустройство, если оно не нарушает права других граждан и не представляет угрозы для жизни и здоровья.

Интересный факт

Знаете ли вы, что в некоторых странах установка тёплых полов считается перепланировкой, а в России — переустройством? Это связано с тем, что тёплые полы влияют на инженерные системы, а значит, требуют особого согласования.