Как провести альтернативную сделку с недвижимостью без юридических ошибок и переплат

Альтернативные сделки составили 70% рынка недвижимости

Представьте: вы продаете свою квартиру и тут же покупаете новую, без лишней суеты и перерыва на съемное жилье. Звучит как волшебство, но это реальность для миллионов россиян. Однако за удобством кроются нюансы, которые могут обернуться потерей денег или времени. Давайте разберемся, что такое альтернативная сделка и как подготовиться к ней без рисков.

Альтернативная сделка — это одновременная продажа и покупка недвижимости. Проще говоря, когда человек продает жилье и параллельно покупает взамен него другое. Этот способ купли-продажи позволяет сразу:

направить деньги от реализации старой квартиры на приобретение новой;
переехать.

К примеру, у семьи есть квартира в удаленном районе города. Пара накопила энную сумму и решила перебраться поближе к центру. Денег на то, чтобы сначала приобрести новое жилье, а потом не торопясь искать покупателя на старое, у них нет. При этом вариант с проживанием в съемной квартире на время поисков недвижимости им тоже не подходит. В этом случае подходящим решением может стать альтернативная сделка.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Эксперты сходятся во мнении, что основное ее преимущество — возможность провести всю цепочку сделок за один день, что в первую очередь удобно для продавца-покупателя. Плюс для покупателя альтернативной квартиры — стоимость ниже рынка (продавцы недвижимости часто уменьшают цену из-за сложности проведения альтернативной сделки).

Среди основных минусов альтернативной сделки можно выделить:

сложность подготовки — она требует составления большого количества документов и их тщательной проверки, а также синхронизации всех участников сделки;
длительность — процесс может занять несколько месяцев;
высокие риски срыва — из-за одного участника сделки может сорваться вся цепочка;
дополнительные расходы на услуги специалистов, которые подготовят и проведут сделку.

Альтернативная продажа недвижимости — процесс многосоставный и сложный. От сделки к сделке порядок действий и пакет документов могут различаться, поэтому для ее проведения мы рекомендуем обращаться к специалистам — к риелторам, юристам и в агентства недвижимости.

Общий же пошаговый план для продавца-покупателя выглядит так:

Подготовка документов для продажи квартиры

В список обязательных документов для альтернативной сделки входят следующие:

правоустанавливающие (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения и так далее);
брачный договор или нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке;
другие справки в зависимости от ситуации (это может быть, к примеру, разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью, если у квартиры есть несовершеннолетние собственники, справка об остатке маткапитала, если он использовался для покупки недвижимости).
Также стоит подготовить выписку из ЕГРН, чтобы показать отсутствие ограничений на продажу квартиру, и расширенную выписку из домовой книги, свидетельствующую о том, что в жилье никто не прописан.

Поиск покупателя и нового жилья

Оптимально делать это параллельно, иначе можно оказаться в ситуации, когда новая квартира уже выбрана, а на старую покупатель еще не нашелся. В лучшем случае сделка затянется для продавца, в худшем — он откажет в покупке, поскольку не захочет ждать.На этом же этапе обсуждаются все детали сделки, в том числе сроки ее проведения.

Проверка документов на приобретаемую квартиру

Для того чтобы удостовериться в юридической чистоте недвижимости и избежать проблем в будущем, стоит запросить у продавца следующие документы:

документ-основание собственности на жилье;
свежую выписку из ЕГРН (в ней указаны собственники, в том числе несовершеннолетние (в этом случае понадобится разрешение органов опеки на сделку), наличие обременений);
нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если квартира куплена в браке и нет брачного договора; согласие нужно, даже если на момент продажи супруги уже развелись);
справку о зарегистрированных в квартире (в ней будет указано, кто прописан в квартире на данный момент; если таковые имеются, рекомендуется договориться о снятии этих граждан с учета и попросить новую справку, где соответствующие графы будут пустыми);
выписку из домовой книги или ЕИРЦ (она поможет выявить временно выписанных из недвижимости граждан, но имеющих право на проживание там);
справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
справку об остатке маткапитала (если у продавца есть несовершеннолетние дети, такой документ позволит убедиться в том, что выплату не направляли на покупку недвижимости. В том случае, если его использовали на приобретение объекта, но не выделили доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы);
технический паспорт c указанием основных характеристик жилья (с их помощью можно проверить, делали ли в квартире незаконную перепланировку, и выявить другие проблемы).Шаг 4. Согласование порядка расчетов
Как правило, при альтернативных сделках используются банковские ячейки или аккредитивы, где деньги блокируются до выполнения всех условий.

Заключение предварительных договоров купли-продажи

Этот документ является соглашением, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Иными словами, при подписании предварительного договора происходит резервирование прав. В нем указываются основные параметры сделки: цена, сроки передачи прав собственности, порядок расчетов и другие важные моменты. Также стоит прописать ответственность сторон за срыв сделки.

Составление договоров купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости — важный юридический документ. Правильно составленный ДКП защищает интересы всех участников сделки, гарантирует ее безопасность и прозрачность. В нем обязательно нужно указать:

все стороны договора;
предмет договора;
цену;
источники средств;
порядок оплаты;
права и обязанности сторон;
условия расторжения договора.

Проведение альтернативной сделки

Заключить все договоры купли-продажи нужно одновременно. Обычно это происходит в одном офисе того или иного банка.

Регистрация права собственности

Зарегистрировать переход права собственности на все объекты в сделке также необходимо синхронно. Для этого все участники сделки приходят в МФЦ или Росреестр и подают документы для оформления собственности. После успешной регистрации сделки новые владельцы получают выписки из ЕГРН, подтверждающие их права на жилье.

Освобождение жилья и передача ключей

Это заключительный этап, на котором новые владельцы недвижимости получают ключи и могут переезжать. Чтобы все прошло по плану, важно заранее оговорить сроки освобождения помещений и передать их в надлежащем состоянии.

Что такое альтернативная сделка

направить деньги от реализации старой квартиры на приобретение новой;
переехать.

Основные этапы альтернативной сделки включают: продажу старого жилья, одновременную покупку нового и регистрацию права собственности на оба объекта сразу. А участвуют в ней как минимум три стороны:

участник №1 — продавец-покупатель (тот, кто продает недвижимость и покупает вместо нее другую);
участник №2 — покупатель (тот, кто приобретает это жилье);
участник №3 — продавец (тот, кто продает недвижимость продавцу-покупателю).

Участников в альтернативной сделке может быть и больше. Допустим, продавец-покупатель хочет приобрести взамен проданного жилья не одну квартиру, а две. Тогда появляется еще один участник-продавец. Таким образом, цепочка становится длиннее, а сам процесс — сложнее.

Признаки альтернативных сделок

Определить альтернативную продажу можно по ряду особенностей:

в сделке участвуют несколько сторон и, соответственно, объектов недвижимости;
деньги от покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, то есть через продавца-покупателя они не проходят;
для каждой сделки составляется отдельный договор купли-продажи, но проводятся они параллельно.

Виды альтернативных сделок

Наиболее распространенными являются следующие виды сделок:

Равноценные сделки. Когда человек продает и покупает одинаковое по характеристикам и стоимости жилье. Доплаты в этом случае нет.
Неравноценные сделки. В такой сделке одна из квартир может быть больше и дороже — как правило, приобретаемая, поэтому доплачивать придется продавцу-покупателю.
Разъезд. Когда собственник одной большой квартиры продает ее, чтобы купить несколько поменьше.
Съезд. Это обратная ситуация, когда владельцы небольших объектов продают его и покупают один просторный.

В чем сложности и риски альтернативной продажи

Основная сложность таких сделок в большом числе участников. У каждого из них есть свои интересы и требования — это повышает вероятность возникновения разногласий и проволочек, что как минимум чревато затягиванием сделки, а как максимум — ее срывом.

Допустим, продавец-покупатель хочет купить квартиру с готовым ремонтом, который не нужно переделывать, при этом сам продает жилье, требующее вложений. Варианта развития событий здесь два: поиск компромисса, что требует времени, либо прекращение сотрудничества.

Или другая ситуация: продавец-покупатель нашел покупателя на свое жилье, но недвижимость, которую он приобретает сам, не готова к продаже — продавец еще собирает документы или выписывает жильцов. Соответственно, сроки сделки затянутся. В свою очередь, это может обернуться отказом покупателя от участия в ней из-за длительного ожидания.

Что касается рисков альтернативной сделки, выделяет следующие:

возможные юридические споры при нарушении обязательств одной из сторон;
финансовые — при изменении цены недвижимости;
проблемы с финансированием — если у одного из участников возникнут сложности с одобрением кредита (при покупке объекта в сделке в ипотеку соответственно).

Интересный факт: по данным Росреестра, в 2022 году в России было зарегистрировано более 5 миллионов сделок с недвижимостью, и около 70% из них в крупных городах, таких как Москва, приходились на альтернативные цепочки. Это делает такой вид сделок доминирующим на рынке, но также повышает риски из-за сложности координации.

Еще один любопытный аспект: согласно отчету Аналитического центра НАФИ, альтернативные сделки часто используются для улучшения жилищных условий, но в 2021 году из-за пандемии COVID-19 их количество снизилось на 15%, что подчеркивает уязвимость процесса к внешним факторам, таким как экономические колебания или изменения в законодательстве.

И наконец, реальный пример: в Санкт-Петербурге в 2023 году зафиксирован рекордный случай альтернативной сделки с участием 12 квартир, что заняло почти полгода, но позволило семьям оптимизировать переезд без дополнительных затрат на аренду.