Заброшенная недвижимость на торгах: как купить дешевле и легально оформить участок

Пустующие дома, заросшие сады и неиспользуемые участки — знакомая картина для жителей дачных товариществ и сельской местности. Но мало кто знает, что такие объекты можно не просто арендовать или использовать по факту, а оформить в собственность. Главное — действовать по закону и понимать, как искать владельцев и какие шаги предпринимать, если их найти не удаётся.

Когда недвижимость становится бесхозной

Согласно статье 225 Гражданского кодекса РФ, бесхозной считается вещь, у которой:

• нет собственника;
• собственник неизвестен;
• либо собственник от неё отказался.

Такое случается, когда:

• хозяева умерли, а наследники не вступили в права;
• собственники уехали, не продав имущество и не оформили его передачу;
• родственники отказались от наследства;
• владельцы просто потеряли интерес к даче или дому.

С июня 2021 года муниципалитеты обязаны выявлять таких собственников. Если в течение года найти владельца не удаётся, недвижимость может быть признана бесхозяйной и перейти в муниципальную собственность. После этого её можно выставить на торги.

Как найти владельца заброшенной недвижимости

До марта 2023 года получить сведения о владельце участка можно было через публичную кадастровую карту. Теперь Росреестр предоставляет такую информацию только ограниченным категориям лиц:

• судьям;
• нотариусам;
• кадастровым инженерам;
• супругам (по запросу);
• залогодержателям.

Если вы не входите в эти категории, стоит обратиться:

• к председателю СНТ - он часто знает, кому принадлежит участок и как с ним связаться;
• в местную администрацию - там могут быть архивные данные;
• в Росреестр - через подачу официального запроса (например, через МФЦ или портал Госуслуг, при наличии законных оснований).

Если собственник найден, можно попробовать договориться о покупке. Если он не заинтересован или недоступен — можно действовать через муниципалитет.

Как оформить заброшенную недвижимость в собственность

Есть три основных способа оформления бесхозной недвижимости:

1. Договориться с владельцем напрямую
   Если вы нашли владельца, можно оформить сделку купли-продажи. Это самый простой путь.

2. Купить у муниципалитета
   После признания имущества бесхозным, оно может быть выставлено на торги. Участие в аукционе — шанс приобрести недвижимость по цене ниже рыночной.

3. Оформить по приобретательной давности
   Если вы открыто, добросовестно и непрерывно владеете недвижимостью 15 лет, можно подать в суд с иском о признании права собственности (ст. 234 ГК РФ).

Приобретательная давность: как это работает на практике

Приобретательная давность — один из самых неочевидных, но законных способов стать владельцем чужой недвижимости. Рассмотрим, что означают ключевые условия:

Открытое владение

Вы не скрываете, что пользуетесь участком или домом. Например, ставите забор, убираете территорию, строите на ней.

Добросовестное владение

Вы действительно думаете, что имеете право пользоваться этой недвижимостью. Это субъективный критерий, который суды оценивают индивидуально.

Интересный факт: в одном из дел Конституционный суд признал добросовестным владельца гаража, который купил без договора, лишь с распиской. Хотя формально он не был собственником, суд учёл, что он не скрывал факт владения и не нарушал закона.

Непрерывное владение

Владение не должно прерываться. Даже если вы передаёте участок по наследству — срок течёт дальше. Например, если отец 10 лет обрабатывал заброшенный участок, а сын продолжил — оставшиеся 5 лет могут быть засчитаны.

Что делать, если собственник неизвестен

Если вы не можете найти владельца, можно:

• обратиться в администрацию с просьбой провести поиск собственника;
• дождаться признания имущества бесхозным;
• участвовать в торгах, если объект будет выставлен.

Если же вы уже давно пользуетесь участком, можно начать собирать доказательства своего владения: фото, чеки на оплату, свидетельства соседей, выписки из СНТ и т. д. Это поможет при подаче иска в суд.

Можно ли забрать участок у владельца

Да, но только через суд и при соблюдении определённых условий. Например, если земля предназначена для сельхозназначения или строительства, но не используется по назначению более 3 лет, муниципалитет может инициировать её изъятие. Однако это касается скорее сельскохозяйственных земель, а не дачных или садовых.

Важные нюансы и риски

1. Не все участки можно оформить по приобретательной давности. Например, государственные и муниципальные земли не подпадают под эту статью.
2. Судебные разбирательства могут занять время. Подготовка документов и сбор доказательств — ключевой этап.
3. Существует риск, что настоящий собственник появится. В этом случае можно попробовать оформить сделку или договор аренды.

Оформление заброшенной недвижимости — это не только возможность сэкономить, но и способ вдохнуть новую жизнь в покинутую территорию. Зная законы и имея терпение, можно стать законным владельцем участка, о котором все давно забыли.