Турецкий рынок жилья обманул даже инвесторов: реальный спад маскируется красивыми цифрами

Контраст между цифрами на бумаге и реальностью становится всё заметнее: в октябре 2025 года турецкий рынок жилья формально вырос почти на треть, но покупательная сила граждан — упала. По данным компании Endeksa, использующей искусственный интеллект для анализа недвижимости, цены на жильё в Турции увеличились номинально на 29,2% за год, однако с учётом инфляции фактически снизились на 2,9%. Это не просто статистическая аномалия, а отражение того, как макроэкономические факторы вымывают смысл из цифр роста.

Цифры, не совпадающие с ощущениями

Средняя цена квадратного метра жилья в стране достигла 36 223 турецких лир, что эквивалентно $869. Средний объект оценивается примерно в 4,5 миллиона лир ($108 000). Формально — рекорд. Но при текущем уровне инфляции покупательная способность тех же сумм за год снизилась, и граждане ощущают спад, а не подъем.

Рынок аренды демонстрирует схожую иллюзию роста: номинально +28,8% за год, в реальности -3,2%. Средняя ставка аренды составила 229 лир за квадратный метр ($5,50), а средняя месячная плата — 24 923 лиры ($598). Снижение реальных доходов арендаторов и увеличение налоговой нагрузки на собственников превращают рынок в зону взаимных потерь.

Почему разница между номинальными и реальными цифрами так велика? Причина — инфляция, которая к осени 2025 года стабильно превышала 60% по данным Турецкого статистического института (TÜİK). При таких темпах рост цен перестаёт быть показателем спроса, превращаясь в механизм компенсации обесценивания валюты.

Региональная картина: столица против побережья

Анкара неожиданно оказалась в числе немногих регионов с реальным ростом — 3,0% год к году. Средняя цена квадратного метра здесь 32 459 лир ($779), объект — 4,2 миллиона ($100 800). В столице спрос поддерживается стабильным внутренним миграционным потоком и относительной доступностью по сравнению со Стамбулом.

В Стамбуле же цены в реальном выражении снизились на 2,4%. Город по-прежнему остаётся самым дорогим — 55 181 лира за метр ($1 324), средняя стоимость объекта — 6,3 миллиона лир ($151 200). Но инвесторы начали уходить в регионы: рост без ликвидности не привлекает.

Измир и Бурса — примеры регионов, где номинальные показатели не спасли от реального спада. В Измире снижение составило 3,9%, а в Бурсе — 4,6%. Цены в пределах 31-47 тысяч лир за метр ($746-$1 125) делают их формально доступнее, но для среднего турецкого покупателя ипотека остаётся неподъёмной.

Что делает Анкару исключением? В отличие от прибрежных мегаполисов, столица сохраняет устойчивый спрос за счёт госслужащих и военных, чей доход индексируется быстрее, чем инфляция. В результате рынок здесь растёт медленно, но устойчиво, без перегрева и спекулятивных скачков.

Провинции-лидеры и провинции-аутсайдеры

Парадоксально, но лидеры роста — не туристические центры, а внутренние регионы. В Диярбакыре цены выросли на 16,1% в реальном выражении, в Чанаккале — на 6,7%, а в Самсуне — умеренно, но стабильно. В Диярбакыре квадратный метр стоит 29 954 лиры ($719), в Чанаккале — 48 335 ($1 160). Это пример того, как инфраструктурные проекты и относительно низкая база дают заметный рост.

На другом конце спектра — Хатай, Мугла и Айдын. В Хатае цены упали на 13,8%, что объясняется последствиями землетрясений 2023 года и замедленным восстановлением. В Мугле, несмотря на репутацию курортного рая, реальное падение — 9,3%. Квадратный метр стоит 75 788 лир ($1 819), и этот уровень делает регион недоступным даже для обеспеченных турок.

Можно ли считать падение в Мугле сигналом разворота рынка? Пока нет: это скорее коррекция после перегрева 2021-2023 годов, когда иностранные покупатели активно скупали жильё. Но ограничение на выдачу ВНЖ за покупку недвижимости и рост налогов постепенно охлаждают интерес инвесторов.

Реальная стоимость против иллюзии роста

Когда номинальные цены растут на фоне падающего спроса, рынок теряет опору. Endeksa отмечает, что без учёта инфляции статистика искажает восприятие: продавцы повышают цену в лирах, но фактически теряют прибыль в долларах.

Типичная ошибка инвесторов — опора на номинальный рост без пересчёта на валюту. Это создаёт иллюзию доходности, особенно при краткосрочной аренде. Последствие — переоценка активов и замедление сделок. Альтернатива — ориентироваться на долларовый эквивалент и индексировать цены по курсу, а не по инфляции.

Что произойдёт, если инфляция сохранится на уровне 60%? Рынок перейдёт в фазу стагфляции: формальные цены продолжат расти, но количество сделок сократится. Продавцы будут удерживать объекты в ожидании укрепления лиры, арендаторы — искать краткосрочные решения, чтобы не платить авансом в быстро обесценивающейся валюте.

Сценарии для рынка и поведение покупателей

Для ориентировки на турецком рынке полезно действовать по простой схеме.

1. Сравнивать не год к году, а месяц к месяцу, чтобы увидеть реальные колебания.
2. Пересчитывать цену квадратного метра в долларах и евро, фиксируя валютную динамику.
3. Анализировать регионы не по росту, а по ликвидности — как быстро продаются объекты.
4. Учитывать налоговые изменения: они напрямую влияют на стоимость сделок.
5. Исключать спекулятивные сегменты — новостройки в курортных зонах часто переоценены.

Эти шаги позволяют увидеть под поверхностью графиков реальную структуру рынка.

Почему внутренние регионы начинают обгонять прибрежные? Туристические зоны насыщены, а административные и промышленные центры получают импульс от внутреннего спроса. К тому же инфраструктурные инвестиции смещаются из мегаполисов в провинции, что стимулирует строительство и рост цен.

Ошибки восприятия и факты

Распространённое заблуждение — считать рост в процентах гарантией прибыли. Реальность противоположна: без учёта инфляции и валютных колебаний номинальные показатели теряют смысл. Сравнение с 2021 годом, когда аналогичный рост сопровождался реальной прибылью, показывает масштаб смещения: тогда инфляция была вдвое ниже.

Другая иллюзия — вера в вечный рост прибрежных рынков. После ограничения на выдачу ВНЖ и увеличения порога инвестиций до $400 000 интерес иностранцев снизился. Как следствие, объекты, купленные на пике, сегодня теряют до 10% реальной стоимости.

Можно ли ожидать разворота в 2026 году? Только при замедлении инфляции и стабилизации лиры. Без этого любое увеличение цен будет означать лишь компенсацию обесценивания, а не рост стоимости активов.