Когда старые квартиры становятся новыми звездами: что скрывает рост вторичного рынка в Тбилиси

Рынок недвижимости Тбилиси демонстрирует любопытный парадокс: пока аналитики фиксируют общий рост количества сделок, покупатели все чаще голосуют деньгами за старый жилой фонд, оставляя новостройки без внимания. Этот разрыв в потребительских предпочтениях формирует новую реальность для инвесторов и девелоперов, где привычные стратегии перестают работать. Данные за сентябрь 2025 года лишь подтверждают эту устойчивую тенденцию, заставляя задуматься о глубинных причинах происходящего.

Динамика рынка: цены растут, а аренда дешевеет

Согласно отчету банка TBC Capital, в сентябре 2025 года количество сделок на рынке жилья грузинской столицы увеличилось на 13% в годовом выражении, достигнув отметки в 3 869 единиц. Если рассматривать более широкий период, то за первые девять месяцев года продажи недвижимости в Тбилиси выросли на 2% по сравнению с аналогичным отрезком 2024 года. Эта статистика указывает на стабильность спроса, однако за сухими цифрами скрывается серьезное перераспределение интересов.

Средняя стоимость квадратного метра в первый месяц осени поднялась на 3% в годовом исчислении, составив $1 284, и осталась практически неизменной по сравнению с августом. Казалось бы, рынок демонстрирует здоровый рост. Однако на фоне этого арендные ставки показывают обратную динамику. Стоимость аренды за год снизилась на 10%, опустившись до $10,2 за кв. м. Это неизбежно сказалось на доходности инвестиций в недвижимость, которая сократилась на 1,1 процентного пункта, составив 8,5% годовых.

Почему аренда дешевеет при росте цен на покупку? Это может быть связано с увеличением предложения арендного жилья, в том числе за счет ввода новых объектов, а также с изменением миграционных потоков или покупательной способности арендаторов. Что влияет на доходность больше всего? Ключевыми факторами являются локация, состояние объекта и его соответствие современным требованиям арендаторов. Как инвестору оценить перспективы района? Стоит анализировать не только текущие цены, но и планы по развитию инфраструктуры, которые могут существенно изменить привлекательность локации в среднесрочной перспективе.

Битва форматов: безоговорочная победа вторичного жилья

Наиболее ярко тренд переориентации спроса виден в сегментации рынка. В сентябре 2025 года количество сделок с новостройками в Тбилиси сократилось на 16% в годовом выражении, составив лишь 611 единиц. В то же время продажи вторичного жилья подскочили на 21%, достигнув 3 258 сделок. В результате доля нового жилья в общей структуре продаж уменьшилась до символических 16%, что красноречиво говорит о смене приоритетов.

Предпочтения покупателей хорошо прослеживаются и в характеристиках объектов. Самой популярной категорией остаются квартиры площадью 50-75 кв. м., на которые пришлось 46% всех сделок. При этом свыше половины купленных квартир стоили дороже $1 200 за кв. м. Это указывает на то, что аудитория готова платить за комфорт и метраж, но в рамках проверенных временем районов и зданий. Покупка квартиры на вторичном рынке часто воспринимается как более надежное вложение, поскольку покупатель видит реальное состояние дома и окружения, в отличие от новостройки, где многие риски носят отсроченный характер.

Типичной ошибкой покупателя может стать выбор новостройки в активно застраиваемом районе без тщательной проверки девелопера и анализа будущей инфраструктуры. Последствием часто становятся долгие сроки сдачи, несоответствие проекту и отсутствие обещанной социальной и транспортной доступности. Рабочей альтернативой выступает покупка на вторичном рынке в уже обжитом микрорайоне, где все плюсы и минусы очевидны уже на стадии просмотра объекта.

Районы Тбилиси: карта лидеров и аутсайдеров

Локация остается ключевым фактором при принятии решения о покупке. Диди Дигоми сохраняет статус самого востребованного района Тбилиси по объему сделок. Однако самый значительный рост спроса продемонстрировал Крцаниси, где количество покупок увеличилось на 92% за год. Такой скачок может объясняться как активным строительством в этой локации, так и изменением восприятия района покупателями, возможно, благодаря улучшению транспортной развязки или появлению новых социальных объектов.

Ценовой разброс между районами столицы Грузии весьма существенен. Самые дорогие районы для покупки жилья — это Ваке и Мтацминда, где стоимость квадратного метра стабильно превышает $2 000. На другом полюсе находится Самгори, являющийся самым доступным районом со средней ценой $1 027 за кв. м. Такой ценовой диапазон формирует разные стратегии инвестирования: покупка в престижном районе сулит стабильность, но меньшую доходность, в то время как вложение в менее раскрученную локацию может принести больший процент возврата, но и сопряжено с более высокими рисками.

Как выбрать район для жизни и инвестиций? Чтобы принять взвешенное решение, стоит пройти несколько шагов.

1. Изучите официальную статистику по сделкам из отчетов таких компаний, как TBC Capital, чтобы понять динамику цен и спроса.
2. Лично посетите район в разное время суток, оценив уровень шума, загруженность дорог и общую атмосферу.
3. Проанализируйте развитие инфраструктуры: наличие детских садов, школ, клиник, магазинов и общественных пространств.
4. Обратите внимание на планы муниципалитета по развитию территории — новые станции метро или магистрали могут кардинально изменить привлекательность района.

Инвестиции в недвижимость: новые реалии

Снижение доходности до 8,5% годовых на фоне падения арендных ставок — важный сигнал для рынка. Это указывает на то, что этап сверхприбылей может подходить к концу, и инвесторам приходится привыкать к более скромным, но стабильным цифрам. Падение спроса на новостройки при одновременном росте цен на них создает дополнительное давление на девелоперов, которые могут столкнуться с необходимостью пересмотра своих бизнес-моделей и ценовых политик.

Распространено заблуждение, что снижение стоимости аренды неминуемо и быстро потянет за собой вниз цены на покупку. В реальности, как показывают текущие данные, эти процессы могут идти разнонаправленно. Цены на покупку зависят от более широкого спектра факторов: доступности ипотечного кредитования, общего состояния экономики, миграционных процессов и психологии самих покупателей. Владельцы недвижимости часто предпочитают дождаться покупателя по своей цене, чем снижать ее вслед за арендным рынком.

А что если тренд на доминирование вторичного рынка сохранится? Для покупателей это может означать укрепление позиций на переговорах при покупке новостройки, так как девелоперы будут стремиться привлечь клиентов любыми способами. С другой стороны, риски приобретения "недостроя" или объекта с дефектами никуда не денутся. Для инвестора же фокус может сместиться с быстрой перепродажи на долгосрочные вложения в жилье, которое будет пользоваться стабильным спросом у арендаторов, даже в условиях более низких ставок.

Одним из ключевых факторов, поддерживающих рынок, остается приток иностранных покупателей. Однако их предпочтения также меняются. Если раньше многих привлекали лофты и новостройки в стиле хай-тек, то сегодня все чаще востребованы аутентичные квартиры в старом фонде в центре города, обладающие особым шармом и надежностью кирпичных стен. Это еще больше усиливает конкуренцию за качественные предложения на вторичном рынке и объясняет, почему цены в этом сегменте демонстрируют устойчивость.