Сделка ради выживания, а платить всё равно придётся: продажа квартиры больше не спасение, а проверка

Продажа квартиры всё чаще становится поводом для финансовых трудностей: даже те, кто не стремится к быстрой выгоде, вынуждены платить налог на доходы физических лиц. По словам риелтора Руслана Сырцова, большинство граждан сталкиваются с этим не из-за желания обойти закон, а из-за жизненных обстоятельств — переезда, потери дохода, развода или необходимости решать жилищные вопросы семьи.

Когда налог становится неизбежным

В России действует правило: если жильё находилось в собственности менее трёх или пяти лет (в зависимости от основания приобретения), при продаже нужно заплатить НДФЛ в размере 13%. Этот срок освобождает от налога, но на практике многим приходится продавать раньше.

Почему люди не ждут окончания льготного периода? Ситуации бывают разные: ипотека становится неподъёмной, доход семьи сокращается, кто-то переезжает в другой город или расширяет жильё из-за пополнения в семье. Закон одинаков для всех, и продать недвижимость до истечения минимального срока без налога нельзя.

«Дарение теперь не спасает: при любом переоформлении льготный срок обнуляется. К тому же дарение у нотариуса — это проверка законности и дееспособности сторон, документы идут в Росреестр, „фиктивные“ сделки рисковы и легко оспариваются», — пояснил риелтор в беседе с «Газетой.Ru».

Как изменились правила

Раньше популярной схемой ухода от налога было оформление квартиры на близкого родственника по договору дарения, а затем продажа без налогообложения. Сегодня этот способ потерял смысл. После изменений в налоговом законодательстве любой вид перехода права собственности — даже дарение — обнуляет срок владения.

А что если оформить долю, а не всю квартиру? И в этом случае налоговая трактует переход как новое приобретение. Отсчёт времени начинается заново. Исключения возможны только при наследовании или приватизации.

Теперь при продаже жилья раньше срока владелец обязан декларировать доход и уплатить 13% с разницы между ценой продажи и стоимостью покупки. Для тех, кто продал дешевле, можно использовать имущественный вычет, но он ограничен одним миллионом рублей.

Жизненные обстоятельства против налоговых сроков

Законодательная логика понятна: налог взимается с дохода, а не с самой сделки. Но в реальности продавцы нередко действуют не ради прибыли, а из необходимости. Кто-то вынужден погасить кредит, кто-то разводится и делит имущество, кто-то покупает жильё в другом городе.

Можно ли избежать налога при продаже с убытком? Да, если документально подтвердить, что цена продажи ниже цены покупки, налог не начисляется. Но на практике это требует точных документов и корректного оформления договора купли-продажи.

Ошибкой становится занижение стоимости сделки, чтобы формально уменьшить налоговую базу. Это может привести к проверке и начислению штрафов. Альтернатива — использовать имущественный вычет или подтвердить реальную цену покупки прежними документами.

Последствия ужесточения правил

По мнению эксперта, ужесточение норм приведёт к нескольким эффектам.

1. Владельцы квартир будут дольше удерживать недвижимость в собственности, чтобы дождаться освобождения от налога.

2. На рынке продавца налог станет частью цены — стоимость квартир возрастёт на величину налога.

3. Покупатели, напротив, будут стараться сбивать цену, понимая, что продавец закладывает в неё обязательный платёж.

4. Возрастёт ценность объектов, находящихся в собственности более пяти лет — они будут продаваться быстрее и выгоднее.

Чем это обернётся для рынка? Количество быстрых сделок уменьшится, а доля предложений со «свежими» квартирами сократится. Это приведёт к меньшей гибкости рынка и росту цен в долгосрочной перспективе.

Ошибки и альтернативы продавцов

Распространённая ошибка — спешка с переоформлением собственности в надежде «обойти налог». Такие схемы редко работают и часто вызывают подозрение у Росреестра и налоговой службы.

Другой риск — доверие «серым» посредникам, предлагающим оформить дарение или фиктивный договор купли-продажи. Эти сделки могут быть признаны недействительными, а покупатель потеряет и квартиру, и деньги.

Что делать, если продать нужно срочно?
— рассмотреть обмен с доплатой, если новое жильё стоит дороже;
— использовать налоговый вычет на сумму до миллиона рублей;
— дождаться минимального срока владения хотя бы по одному из совладельцев, если имущество разделено по долям.

Такой подход уменьшает риски и снижает налоговую нагрузку.

Налоговая дисциплина и будущее рынка

Налог на доходы при продаже жилья — не новость, но теперь контроль за ним стал строже. С 2024 года налоговая служба получает данные о сделках напрямую из Росреестра, и скрыть факт продажи практически невозможно.

А что если покупатель и продавец укажут в договоре меньшую сумму? Тогда налог будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент. Это правило делает бессмысленным занижение цены.

В будущем рынок будет стремиться к большей прозрачности. Владельцы начнут планировать сделки заранее, учитывая налоговые сроки, а риелторы — сопровождать клиентов с расчётом налоговых последствий.

«Часть наследников и одарённых будет переносить продажу, чтобы не попадать на НДФЛ. Объекты в собственности дольше пяти лет станут ценнее, а на рынке продавца налог будут закладывать в цену», — прогнозирует Сырцов.

Так постепенно формируется новая культура сделок, где налог становится не «наказанием», а частью финансового планирования.