Покупатели ждут весну, продавцы — чудо: рынок домов за МКАДом замер в странном равновесии

За год стоимость загородных домов для постоянного проживания в Подмосковье снизилась, но доступнее они не стали. По данным РБК, средняя цена на вторичном рынке упала на 7% и составила ₽24,7 млн, однако спрос по-прежнему превышает предложение. Это создаёт парадокс: продавцы вынуждены снижать цены, а покупатели сталкиваются с дефицитом ликвидных вариантов.

Куда ушли доступные дома

Как рассказал эксперт Иван Золотарев, сегодня самые бюджетные объекты сосредоточены в восточной части Московской области — в Шатуре, Егорьевске и Орехово-Зуево. В этих локациях сохраняются предложения в диапазоне до двух миллионов рублей, но их качество и площади сильно различаются.

• Шатура: дом из бруса 50 кв. м стоит около ₽1,75 млн, средняя цена квадратного метра — ₽82 тыс.

• Егорьевск: каркасный дом площадью 110 кв. м можно приобрести от ₽1,85 млн (₽50 тыс./кв. м).

• Орехово-Зуево: дом из газоблоков 74 кв. м стартует от ₽1,65 млн (₽65 тыс./кв. м).

Такие объекты чаще нуждаются в ремонте или доработке коммуникаций, поэтому их низкая цена компенсируется затратами на благоустройство.

Почему Подмосковье остаётся привлекательным, несмотря на дефицит? Из-за близости к столице и развитой инфраструктуры. Даже при падении цен на 7% спрос сохраняется, особенно на дома с подключёнными сетями и возможностью зимнего проживания.

Дефицит предложений и сжатие экспозиции

Согласно данным аналитиков, в октябре 2025 года количество выставленных на продажу коттеджей сократилось на 32% на вторичном рынке (до 5,57 тыс. штук) и на 23% на первичном (до 5,6 тыс.). Такое падение объясняется сразу несколькими факторами: владельцы не спешат продавать объекты, а застройщики завершили не все проекты прошлых лет.

«В Подмосковье наблюдается дефицит ликвидного предложения загородных домов для круглогодичного проживания, при этом спрос превышает предложение», — отметили специалисты в материале РБК.

Сравнение с прошлым годом показывает: тогда число объявлений было на треть выше, но значительная часть домов не подходила под требования постоянного проживания. Сейчас рынок очистился от «дачных» объектов без отопления, но качественных вариантов стало меньше.

Почему цены движутся в разные стороны

На вторичном рынке коттеджи дешевеют, а на первичном продолжают дорожать. Причина — рост стоимости стройматериалов и рабочих услуг, который не позволяет застройщикам удерживать цены.

А что если купить дом сейчас? Покупка на вторичном рынке выгоднее, но выбор ограничен. Застройщики же предлагают новые проекты с энергоэффективными материалами, но цена выше на 10–15%.

Ошибка многих покупателей — ориентироваться только на стоимость квадратного метра. Последствие — дополнительные расходы на ремонт и подключение коммуникаций. Альтернатива — рассматривать дома с готовой инфраструктурой, даже если цена выше.

Сезонный фактор и прогноз

Осенне-зимний период традиционно снижает активность покупателей, но в 2025 году тенденция может измениться. Эксперты ожидают увеличение предложения зимних домов на первичном рынке — за счёт завершения объектов, начатых в прошлом сезоне, и умеренного спада спроса.

Почему зимой выгоднее покупать дом? Продавцы чаще готовы к скидкам, а спрос на переезд в холодный сезон снижен. Но нужно учитывать: транспортная доступность и теплоизоляция дома особенно важны в морозы.

Сравнение с летним пиком показывает, что зимой можно сэкономить до 5–10%, если не гнаться за популярными локациями.

Реакция рынка и стратегия продавцов

На фоне дефицита многие собственники занимают выжидательную позицию, надеясь на стабилизацию цен весной. Это снижает оборот, но повышает ценность ликвидных объектов. При этом доля действительно готовых домов — с газом, водой и дорогами — остаётся ограниченной.

Что делать продавцу в таких условиях?

1. Реалистично оценивать объект по текущим рыночным ценам.

2. Подготовить дом к показу — устранить мелкие дефекты, обновить фасад.

3. Указать в объявлении детали инженерных коммуникаций: наличие газа, септика, отопления.

Покупатель, в свою очередь, должен учитывать не только цену, но и эксплуатационные расходы. Дом с более высокой стоимостью, но меньшими затратами на отопление, может оказаться выгоднее в перспективе.

Баланс спроса и ожиданий

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье вступает в фазу структурных изменений. Старые дачи теряют актуальность, а дома для круглогодичного проживания становятся новой нормой. Снижение цен на вторичке не сигнал кризиса, а скорее отражение адаптации к новым стандартам.

А что если спрос продолжит снижаться? Тогда рынок может временно насытиться, и застройщики будут вынуждены корректировать ценовую политику. Но пока основная тенденция — удержание стоимости качественных объектов и осторожный рост в первичном сегменте.

«Цены на вторичном рынке немного снизились, тогда как на первичном продолжают расти из-за удорожания стройматериалов», — говорится в материале РБК.

Покупатели всё чаще выбирают дома для постоянного проживания, а не сезонного отдыха. Этот сдвиг делает рынок менее спекулятивным и более ориентированным на реальное качество жилья.