Думали, нашли выгодную новостройку? Вот что скрывают квартиры, простаивавшие годами

Ключевые фразы перед началом рерайта:
застойные квартиры, проблемы с новостройками, ремонт после застройщика, риски покупки жилья, проверка коммуникаций

Когда дом давно сдан, но часть квартир всё ещё ждёт покупателей, их привлекательность часто обманчива. За видимой чистотой «ремонта от застройщика» могут скрываться технические и санитарные проблемы, которые проявятся уже через пару месяцев проживания. Эксперты предупреждают: покупка застоявшегося жилья может обернуться значительными расходами и головной болью, особенно если застройщик перестал следить за состоянием пустующих помещений.

Изнанка пустующих новостроек

В новостройках, где квартиры простаивают по два-три года, неизбежно накапливаются следы времени. По данным «Известий», специалисты фиксируют типичные последствия долгого простоя: трещины в стенах, отслаивающиеся обои, следы влаги в углах и на потолке. В некоторых случаях в помещениях появляется стойкий запах сырости, а штукатурка начинает осыпаться.

Почему это происходит? Отопление в таких квартирах часто не включено, вентиляция работает с перебоями, а влажность не контролируется. Даже если дом официально обслуживается, системы инженерии в неиспользуемых помещениях деградируют быстрее. Как пояснила управляющий партнёр дизайн-бюро Buro2050 Виолетта Маслиева, простои приводят к накоплению скрытых дефектов, особенно в коммуникациях и электрике.

«В нераспроданных квартирах могут возникнуть проблемы с проводкой, частые перегрузки и короткое замыкание. Вдобавок могут наблюдаться протечки и ржавчина на сантехнике», — отметила Виолетта Маслиева.

Многие покупатели, видя внешне аккуратный интерьер, недооценивают масштаб будущего ремонта. Но чем дольше помещение простаивает, тем больше скрытых проблем может накопиться внутри.

Когда дешевле — не значит выгоднее

По словам эксперта, ремонт в таких квартирах часто требует замены дешёвых материалов, которые использовались при сдаче объекта. Дешёвый клей и панели из некачественного ДСП со временем выделяют токсичные испарения, а линолеум теряет форму и трескается.

Маслиева подчеркнула, что минимальная стоимость переделки квартиры после застройщика начинается от пяти тысяч рублей за квадратный метр. Если учесть площадь типовой «двушки», сумма ремонта может достигать полумиллиона рублей — без учёта мебели и перепланировки.

Чтобы снизить риск непредвиденных расходов, специалисты советуют провести профессиональную проверку перед покупкой.
Порядок действий обычно включает:

1. Визуальный осмотр стен и потолков на наличие следов влаги.

2. Проверку вентиляции — особенно в ванной и кухне.

3. Тестирование розеток и электропроводки.

4. Осмотр сантехники на предмет ржавчины и течей.

5. Измерение влажности воздуха.

Эти шаги позволяют заранее понять, насколько реальны обещания застройщика о «готовом жилье к заселению».

Экономия или мина замедленного действия

Стоит ли вообще покупать такую квартиру? Иногда — да, если цена существенно ниже средней по рынку и покупатель готов к ремонтным затратам. Но если экономия составляет лишь 5–10%, реальный выигрыш сомнителен: на ремонт и устранение дефектов уйдёт гораздо больше.

Некоторые застройщики, чтобы избежать проблем с пустыми квартирами, сдают их в аренду. Как напомнила преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии Екатерина Подольская, эксплуатация введённого в строй и частично заселённого дома требует расходов на отопление, контроль инженерных сетей и охрану. Для многих девелоперов это становится нерентабельно, и временная сдача квартир помогает сохранить их состояние.

А что если застройщик не следит за зданием? Тогда даже новые квартиры постепенно теряют качество: системы отопления и водоснабжения изнашиваются, появляются запахи из канализации, а окна теряют герметичность. В результате покупатель получает «старую новостройку» — жильё, формально новое, но морально и технически уставшее.

Качество под контролем

По словам аналитика ФГ «Финам» Кристины Гудым, девелоперам стоит пересмотреть подход к внутренней отделке. Использование влагостойких и износоустойчивых материалов на старте строительства снижает риск последующих затрат и для застройщика, и для покупателя. Кроме того, регулярные проверки помещений в период ожидания покупателей позволяют выявить дефекты ещё до передачи ключей.

«Разумно использовать при ремонте более качественные и влагостойкие материалы и регулярно проводить технический контроль объектов», — подчеркнула аналитик.

Как покупателю понять, что квартира действительно новая, а не "простоявшаяся"? Стоит запросить дату ввода дома в эксплуатацию, акт передачи инженерных систем управляющей компании и уточнить, когда включалось отопление в пустующих помещениях. Если дом сдан более двух лет назад, а квартира не продавалась, почти наверняка потребуется дополнительный ремонт.

Некоторые агентства недвижимости уже начали маркировать такие квартиры как «с отложенным ремонтом» — чтобы предупредить клиентов о возможных тратах. Но пока подобная практика не стала массовой, покупателям остаётся полагаться на собственную осмотрительность.

Как избежать ошибок перед сделкой

Главная ошибка — полагать, что если дом новый, то и квартира в нём автоматически в хорошем состоянии. На деле многие новостройки сдаются формально «под ключ», но без фактического контроля качества отделки.

Если после покупки обнаруживаются скрытые дефекты, вернуть деньги сложно: гарантия застройщика обычно распространяется на инженерные системы, а не на косметическую отделку. Однако есть альтернатива — включить в договор пункт о техническом осмотре перед передачей квартиры. Это позволит зафиксировать возможные проблемы официально и потребовать устранения до подписания акта.

Что делать, если уже купили такую квартиру?
Лучший вариант — провести комплексную диагностику:

• оценить состояние электрики и водопровода;

• проверить герметичность окон и дверей;

• вызвать специалистов для измерения влажности и температуры стен.

Если дефекты подтверждаются, можно обратиться в управляющую компанию и составить акт с фотофиксацией. Иногда застройщик соглашается частично компенсировать ремонт, чтобы избежать судебных споров.

Когда пустая квартира превращается в проблему города

Застойные квартиры — это не только личная забота владельцев. Они влияют на общий климат в доме и даже на стоимость соседних объектов. В неиспользуемых помещениях реже проветривают воздух, выше риск появления плесени, которая затем распространяется по вентиляционным шахтам.

Почему это важно для соседей? Потому что длительный простой одного помещения может привести к повышенной влажности на всём стояке, особенно в зимний период. Это значит, что жильцы соседних квартир будут страдать от запотевших окон и неприятных запахов, даже не подозревая, что причина — «мертвая» квартира этажом выше.

Сравнение с западным рынком показывает, что в Европе пустующие квартиры обычно передаются в аренду или продаются с дисконтом уже через шесть месяцев после сдачи дома. В России подобная практика только формируется, поэтому ответственность за сохранность жилья чаще ложится на покупателя.