Город перестал узнавать себя: привычные места притяжения пустеют, уступая место новым сценариям

В России 15% пустующих площадей ТЦ сдают под склады — IBC Real Estate

ТЦ в России в последние годы меняют своё назначение всё активнее. Снижение покупательской активности и осторожность ретейлеров подтолкнули собственников искать иные способы использования больших городских пространств. В результате многие объекты превращаются в складские помещения, что меняет рынок коммерческой недвижимости. Об этом сообщает исследование IBC Real Estate.

Переформатирование торговых площадей: почему это происходит

Снижение спроса в офлайн-ретейле стало ключевым фактором, который подвёл владельцев торговых центров к необходимости искать новые способы загрузки площадей. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на начало четвёртого квартала 2025 года в России уже 587 тыс. кв. м торговых помещений сдавались как склады. Это примерно 15% всего доступного вакантного фонда, что демонстрирует масштаб происходящих изменений и то, как быстро рынок реагирует на новые экономические условия, передает РБК.

Согласно исследованию, значительная часть предложения сосредоточена в крупнейших агломерациях. Более трети всех площадей, доступных под складские нужды, находятся в Москве и области — это около 232 тыс. кв. м. Второе место занимает Петербург с Ленинградской областью — там около 68 тыс. кв. м. Остальные регионы суммарно формируют примерно половину рынка таких предложений — около 286 тыс. кв. м. География распределена достаточно равномерно, что показывает: тренд не локальный, а федеральный.

Особого внимания заслуживает факт, что значительная доля объектов, сданных под склады, ранее принадлежала крупным иностранным сетям. После того как их активы были переданы новым российским владельцам, был проведён ребрендинг и пересмотр использования площадей. Например, помещения закрытых магазинов Desport, появившихся после покупки активов Decathlon, уже сдаются под складские задачи. Похожая ситуация наблюдается с гипермаркетами Selgros, а также с площадями бывших магазинов IKEA, 14 из которых в 2024 году были арендованы маркетплейсом "Мегамаркет" для организации собственной логистической инфраструктуры.

По словам экспертов, несмотря на ощутимый интерес со стороны собственников ТЦ к такому формату использования объектов, сдача помещений под склады сталкивается с рядом ограничивающих факторов. В частности, складской рынок уже перестал испытывать острый дефицит, что снижает готовность арендаторов выбирать альтернативные помещения.

"Складской рынок сейчас вышел из состояния острого дефицита, и арендаторы чаще отдают предпочтение объектам с более низкими арендными ставками и более подходящим качественным конструктивом", — пояснил представитель IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Важным ограничителем становится и стоимость аренды. В Москве торговые площади, сдаваемые под склады, обходятся арендаторам дороже — в среднем 15,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения, традиционные сухие склады класса А в столичном регионе предлагают ставки около 11 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Это существенная разница, учитывая особенности складской логистики: необходимости оборудовать зоны разгрузки, обеспечить удобные подъездные пути, соблюдать требования к потолочной высоте и конструкции пола.

Ещё один барьер связан с юридическими нюансами — видом разрешённого использования земельного участка. Если ВРИ не допускает организацию склада, то собственнику потребуется пройти административную процедуру изменения статуса. Однако сделать это возможно не всегда, что существенно ограничивает вариативность использования объекта. Положение торговых центров внутри городской черты также создаёт сложности: логистические компании, работающие с большегрузным транспортом, сталкиваются с ограничениями или прямыми запретами на въезд таких машин.

Тем не менее у этой категории объектов остаются и преимущества. Это, прежде всего, привлекательные локации — многие ТЦ располагаются в местах с высокой транспортной доступностью, что важно для логистики последней мили, особенно для маркетплейсов и служб доставки. Эксперты полагают, что использование торговых объектов под склады в будущем может усилиться, хотя пока динамика зависит от уровня спроса и общей экономической ситуации.

"Но с учетом тенденции снижения ставок аренды и роста доли вакантных площадей, перспектива использования бывших ТЦ сегодня снижается", — заключил Евгений Бумагин.

По данным CORE. XP, доля пустующих помещений в столичных ТЦ в третьем квартале 2025 года достигла 5,7%. Этот уровень выше, чем кварталом ранее, а также выше значения на начало года. Аналитики объясняют ситуацию замедлением потребительского спроса, а также высокими кредитными ставками, которые ограничивают возможности розничных сетей по развитию и удержанию офлайн-торговых точек. Интересно, что больше всего свободных площадей оказалось в ТЦ районного формата — их вакансия достигла 13,2%, что является заметным ростом.

Рынок торговой недвижимости: что происходит внутри сегмента

Текущая ситуация формирует новые направления развития для владельцев торговых объектов и логистических компаний. Ретейлеры сокращают площади, которые ранее использовали для классической офлайн-торговли, поскольку меняется структура потребления. Пользователи всё чаще выбирают онлайн-покупки, а маркетплейсы усиливают своё присутствие, вынуждая логистические компании искать дополнительные площади для хранения, сортировки и распределения товаров.

Переформатирование торговых центров в склады — один из вариантов адаптации под этот тренд. Он не является универсальным, однако показывает, как коммерческая недвижимость может подстраиваться под рыночные изменения. Владелец получает возможность использовать пустующие помещения, а логистический оператор — дополнительный ресурс для оптимизации своих процессов.

Особенности функционирования торговых центров в новых условиях

Нынешняя трансформация рынка торговой недвижимости затрагивает большинство крупных городов России. При этом каждый объект сталкивается со своими собственными вызовами. Одни расположены в районах с невысокой проходимостью, другие — в местах, где конкуренция между ТЦ выше среднего. Важно учитывать и специфику текущих потребительских привычек: покупатели стали проводить меньше времени в торговых центрах, что отражается на выручке арендаторов.

В некоторых случаях ТЦ пробуют внедрять новые форматы: пространства для мероприятий, коворкинги, спортивные площадки, зоны для детского досуга. Но эти решения требуют вложений в инфраструктуру и не всегда приводят к быстрой окупаемости. Поэтому варианты с организацией складских помещений, особенно временных или гибких, становятся более привлекательными для владельцев.

При этом важно помнить, что выбор логистических компаний зависит не только от стоимости аренды. Они анализируют инфраструктуру, возможность расширения, качество конструктивных элементов здания, высоту потолков, удобство разгрузки и другие технические параметры. Если объект не соответствует их требованиям, арендаторы уходят к профессиональным складским операторам.

Сравнение: торговые площади vs классические склады

Сравнивая торговые площади, использующиеся как склады, с полноценными складскими объектами, можно выделить несколько ключевых отличий. Традиционные склады класса А проектируются специально под логистические нужды, имеют оптимальную высоту потолков, грузовые доки, усиленные полы, удобные площадки для маневра транспорта. Торговые площади изначально создавались под иные задачи, поэтому не всегда соответствуют высоким требованиям складской логистики.

Вместе с тем у ТЦ есть свои преимущества. Их расположение зачастую ближе к городским центрам, чем складские комплексы, которые чаще формируются на окраинах или в пригороде. Это облегчает доставку "последней мили" и снижает временные издержки курьерских служб.

Если сравнивать по стоимости аренды, то склады класса А обычно обходятся дешевле, чем торговые помещения, переоборудованные под хранение. При этом разница в цене делает классические склады более привлекательными для компаний, которые ориентированы на минимизацию операционных расходов.

Советы по выбору помещений под складские задачи

Если компания рассматривает возможность аренды помещений в торговом центре для складских нужд, эксперты рекомендуют учитывать несколько важных аспектов.

Оцените технические параметры: высоту потолков, состояние пола, наличие зон разгрузки, возможность установки стеллажных конструкций.
Убедитесь в юридической корректности использования объекта: проверьте ВРИ земельного участка и возможность официального размещения склада.
Рассмотрите логистическую доступность: оцените наличие удобных подъездных путей, ограничения по въезду грузового транспорта, расстояние до ключевых транспортных развязок.
Сравните стоимость аренды с предложениями складов класса А: иногда разница может существенно повлиять на бюджет.
Анализируйте потенциал помещения для расширения: если бизнес растёт, понадобится больше пространства.
Уточните эксплуатационные расходы: они могут заметно различаться в зависимости от типа объекта.
Рассмотрите возможность краткосрочной аренды: это поможет протестировать модель без значительных затрат.