Запрет сработал наоборот: туристы захватывают центр Афин быстрее, чем чиновники успевают считать

Рост рынка краткосрочной аренды в Афинах вопреки административному запрету стал одним из самых наглядных примеров того, как государственное регулирование способно вызвать эффект, противоположный ожидаемому. Попытка ограничить поток туристических квартир в центре города обернулась их ростом, несмотря на продление запрета до конца 2026 года.

Статистика, которую нельзя игнорировать

По данным AirDNA, с января по октябрь 2025 года число зарегистрированных объектов краткосрочной аренды в центре Афин увеличилось на 5 % — с 13 913 до 14 651 единицы. Этот рост стал заметным именно там, где с начала года действует запрет на новые лицензии. В треугольнике Синтагма — Монастираки — Плака количество объявлений выросло на 10 %, до 2 983. В Кукаки — на 8 %, в Керамикосе — на 20 %, а в районе Акрополя — на 13 %.

Некоторые периферийные районы показали обратную динамику: площадь Аттики — минус 5 %, Панграти и Неос Космос — минус 2 %. При этом Кипсели, формально не подпадающий под действие ограничений, увеличил объём предложений на 17 %.

Почему рынок реагирует противоположно? Собственники, опасаясь административных барьеров, массово оформляли лицензии до вступления запрета в силу. В результате множество квартир с уже полученными разрешениями появилось на платформах в течение 2025 года, создавая видимость "роста вопреки".

Иллюзия сжатия рынка

По логике регуляторов, приостановка выдачи лицензий должна была снизить давление на центр города, где жильё стремительно вытеснялось под туристические нужды. Однако рынок недвижимости Афин давно перешёл в фазу самоподдерживающегося цикла: спрос на краткосрочные апартаменты растёт быстрее, чем предложения долгосрочной аренды.

Когда в 2024 году правительство Греции объявило о грядущем запрете, инвесторы начали активно регистрировать объекты, чтобы успеть получить разрешения до конца года. Это напоминало массовый "забег за лицензиями". Такое поведение типично для периодов регуляторной неопределённости, когда участники рынка пытаются зафиксировать статус-кво до ужесточения условий.

В 2025 году эти "законсервированные" объекты постепенно выходили на рынок. Фактически эффект запрета оказался отсроченным и обратным: новые регистрации прекратились, но уже существующие лицензии продолжили работать и наполнять платформы.

"Рынок адаптируется быстрее, чем законодательство", — подчеркнул аналитик AirDNA в комментарии греческому изданию Kathimerini.

Почему запреты не работают

Система краткосрочной аренды в Афинах основана на гибкой экономике доверия, где цифровые платформы создают спрос, а не регуляторы. Попытка административного сдерживания действует только в краткосрочной перспективе, тогда как структура предложения перестраивается.

Как это выглядит на практике?

1. Владельцы жилья заранее оформляют лицензии.
2. После вступления запрета в силу они активируют объявления.
3. Рынок фиксирует рост, несмотря на "заморозку" регистрации.
4. Спрос продолжает расти из-за туристического сезона и дефицита отелей.

Таким образом, ограничение лицензий не уменьшило число квартир, а лишь изменило момент их выхода на рынок. Подобный эффект наблюдался в Берлине (2016) и Барселоне (2018), где после введения ограничений краткосрочные объекты продолжали множиться за счёт переоформленных или "серых" схем аренды.

Почему владельцы не переходят на долгосрочную аренду? Потому что краткосрочная модель остаётся прибыльнее. Даже с учётом налогов и комиссий, доход от туристов в сезон значительно превышает классическую арендную ставку.

Влияние на городскую структуру

Рост краткосрочной аренды усиливает социальную и экономическую фрагментацию центра Афин. Местные жители вытесняются за пределы старых кварталов, где жильё становится недоступным. При этом туристический поток концентрируется в зонах с насыщенной инфраструктурой — вокруг Синтагмы и Акрополя.

Каковы последствия для городской экосистемы:

• рост арендных ставок для постоянных жителей;
• изменение профиля коммерции — вместо бытовых магазинов появляются кафе и сувенирные лавки;
• потеря культурного слоя кварталов, которые превращаются в туристические декорации;
• нагрузка на коммунальные системы и транспорт.

Эти процессы схожи с опытом Лиссабона и Венеции, где муниципалитеты вынуждены ограничивать доступ новых лицензий, чтобы сохранить социальное равновесие.

Противоречия в политике регулирования

Запрет, продлённый до конца 2026 года, фактически консервирует ситуацию: рынок насыщен, новые игроки не входят, а старые укрепляют позиции. По сути, государство заморозило не экспансию, а конкуренцию.

Что если разрешения начнут истекать? Вероятно, возникнет вторичный оборот лицензий — их перепродажа через юридические лазейки. Уже сейчас юристы отмечают рост интереса к аренде с долгосрочными договорами, которые затем передаются под туристическое размещение без прямого нарушения закона.

Ошибка регулятора заключалась в недооценке скорости адаптации рынка. Вместо плавного ограничения предложений власти вызвали всплеск активности в преддверии запрета. Альтернатива могла бы заключаться в постепенном снижении квот или введении дифференцированных налоговых стимулов для долгосрочной аренды.

Что будет дальше

Если тенденция сохранится, к концу 2026 года число активных объектов краткосрочной аренды в Афинах может остаться на прежнем уровне или даже вырасти. Реальный спад возможен лишь при комплексных мерах: контроле за платформами, прозрачной отчетности владельцев и создании стимулов для перехода на долгосрочные модели.

Какие шаги могли бы изменить баланс:

• создание централизованного реестра аренды с публичным доступом;
• повышение налоговой ставки для сверхкратких сроков размещения;
• поддержка программ реновации под социальное жильё в центральных районах;
• ужесточение контроля за нелегальными объявлениями на Airbnb и аналогичных площадках.

Именно сочетание экономических и социальных инструментов, а не административных барьеров, способно изменить поведение участников рынка. Без этого запрет продолжит работать как катализатор, а не ограничитель.