Большой больше не значит выгодный: торговые центры отказываются от лишних метров

Российский рынок коммерческой недвижимости переживает радикальную трансформацию: эпоха гигантских моллов уходит в прошлое. За последнее десятилетие средняя площадь новых торговых центров сократилась более чем в 2,5 раза. Если в 2015 году девелоперы выводили на рынок объекты средней площадью 34,5 тыс. кв. м, то к 2025 году этот показатель упал до 12,8 тыс. кв. м.

Смена приоритетов продиктована не только экономией, но и резким изменением привычек потребителей. Крупные региональные проекты, требовавшие колоссальных инвестиций и длительных сроков окупаемости, уступают место компактным районным центрам. Такая стратегия позволяет застройщикам гибко реагировать на запросы аудитории, для которой пешая доступность стала важнее широты ассортимента.

Почему торговые площади стремительно "худеют"
Кризис посещаемости и новые форматы потребления
Инвестиционная ловушка больших метров
Редевелопмент и поиск новых смыслов

Почему торговые площади стремительно "худеют"

Тенденция к уменьшению масштабов наиболее ярко проявилась в столице. В Москве доля районных ТЦ в общем объеме нового строительства превышает 70% на протяжении последних трех лет. Средний размер вводимого объекта в мегаполисе сократился более чем втрое, достигнув отметки в 12,4 тыс. кв. м. Девелоперы пересматривают свои совместные планы, отказываясь от избыточных пространств в пользу функциональности.

Снижение габаритов фиксируют все ведущие консалтинговые агентства. По данным мониторинга, наиболее низкие показатели ввода площадей наблюдались в период 2022–2024 годов. Даже небольшое оживление рынка в прошлом году не изменило общего тренда: системная перестройка отрасли продолжается, и возврата к формату "мега-моллов" в ближайшее время не прогнозируется.

"Мы видим, как рынок недвижимости адаптируется к новой реальности. Крупные объекты становятся слишком неповоротливыми в управлении. Сегодня инвесторы предпочитают вкладывать в проекты, которые быстрее выходят на окупаемость и имеют понятную целевую аудиторию в радиусе двух-трех километров."

Виктория Дорошевич, экономист и финансовый аналитик

Кризис посещаемости и новые форматы потребления

Трансформация девелоперских планов напрямую связана с падением трафика. Посещаемость торговых площадок в первой половине 2026 года оказалась на четверть ниже допандемийных показателей. Покупатели все чаще выбирают онлайн-заказы, а для физического шопинга предпочитают небольшие локации рядом с домом. В условиях, когда наличные деньги все чаще остаются в сбережениях, спонтанные траты в огромных галереях сокращаются.

На поведение граждан влияет и общая экономическая повестка. Когда курс рубля демонстрирует волатильность, потребители становятся более рациональными. Вместо многочасовых поездок в загородные ТЦ они выбирают формат "daily needs" — покупку продуктов и необходимых товаров по пути с работы, что делает малые форматы недвижимости более устойчивыми к кризисам.

Инвестиционная ловушка больших метров

Строительство гигантских комплексов сегодня сопряжено с повышенными рисками. Рост себестоимости материалов и сложности с поставками инженерного оборудования делают такие проекты крайне дорогими. Кроме того, сохраняется риск "недозагрузки" площадей арендаторами, так как многие международные бренды покинули рынок, а российские сети не всегда готовы заполнять вакантные тысячи квадратных метров.

Для девелоперов сейчас важна не только этажность, как это происходит, когда новостройки теряют этажи, но и общая ликвидность объекта. Компактный центр проще заполнить качественными арендаторами и легче продать как готовый арендный бизнес. Это особенно актуально в периоды, когда финансовая грамотность инвесторов растет, и они начинают тщательнее просчитывать риски долгосрочного владения активами.

"С точки зрения макроэкономики, сокращение площади ТЦ сигнализирует о перенасыщении рынка в крупных городах и росте операционных издержек. Бизнесу проще и дешевле содержать сеть из пяти малых объектов, чем один огромный комплекс с полупустыми коридорами."

Андрей Беляев, экономист, аналитик макроэкономики

Редевелопмент и поиск новых смыслов

В ряде регионов, например в Сочи, уже ищут способы спасения нерентабельных торговых центров через смену их назначения. Некоторые объекты переделывают под комплексы апартаментов, учитывая, что аренда жилья в курортных зонах сохраняет высокую доходность. Это позволяет владельцам вернуть вложенные средства в условиях падения интереса к классическому ритейлу.

Другим направлением становится интеграция в ТЦ сервисных зон и офисов для малого бизнеса. Поскольку современные самозанятые и небольшие команды нуждаются в локальных коворкингах, девелоперы начинают выделять под них часть торговых галерей. О том, что рынок торговой недвижимости перешел в стадию структурной перестройки, сообщает портал "Известия".

"Юридическая сторона перевода торговых центров в жилой фонд или апартаменты достаточно сложна и требует детальной проработки разрешительной документации. Мы наблюдаем рост запросов на юридический аудит таких трансформаций, что подтверждает серьезность намерений собственников менять профиль активов."

Наталья Ильина, юрист, эксперт по гражданскому праву

FAQ: ответы на ваши вопросы

Почему торговые центры стали меньше?

Основные причины — насыщение рынка крупными форматами, рост стоимости строительства и изменение привычек покупателей, которые теперь предпочитают локальные магазины и онлайн-покупки.

Что происходит со старыми крупными ТЦ?

Многие из них проходят через реконцепцию: часть площадей отдается под развлечения, фуд-холлы или даже трансформируется в альтернативные виды недвижимости, такие как апартаменты или склады последней мили.

Выгодно ли сейчас инвестировать в торговую недвижимость?

Наибольший интерес для инвесторов представляют районные центры формата "у дома". Они менее подвержены волатильности и быстрее заполняются арендаторами в отличие от гигантских моллов, где анализ рынка показывает более высокие риски простоя площадей.

Экспертная проверка:
Виктория Дорошевич, финансовый аналитик, специалист по инвестициям и рынкам капитала с опытом более 10 лет.
Андрей Беляев, экономист, аналитик макроэкономики и экономической политики, практикующий специалист с 20-летним стажем.
Наталья Ильина, юрист, эксперт по гражданскому и потребительскому праву с 17-летним опытом консультирования.