Маткапитал, приватизация и продавцы с секретами: какие скрытые угрозы поджидают покупателей квартир

На рынке недвижимости важность юридической чистоты сделки невозможно переоценить. Но возможно ли полностью защитить себя от всех рисков, связанных с покупкой жилья? Ответ на этот вопрос дала основатель и директор екатеринбургской группы компаний "Метражи" Екатерина Торопова.

В своей практике она сталкивалась с различными ситуациями, где покупатели, несмотря на тщательную проверку, оказывались в сложной ситуации. В этом материале мы разберем, что реально можно и нужно проверять, а какие риски остаются за кадром.

Проверка юридической чистоты недвижимости: что можно и что нельзя проверить

Хотя в идеальном мире покупатель недвижимости должен быть уверен в чистоте сделки на 100%, реальность такова, что полностью исключить все риски невозможно.

Екатерина Торопова объясняет, что юридическая чистота — это не гарантия, а лишь набор мер по минимизации рисков. Прежде всего, важно понимать, что существует несколько видов рисков, которые нельзя предусмотреть полностью, а также те, которые поддаются проверке.

Использование материнского капитала

Одним из распространенных рисков является использование материнского капитала при покупке квартиры. Хотя информация о маткапитале не указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это важный момент для покупателей. Если продавец использовал средства маткапитала, но не выделил доли детям, сделка может быть оспорена в будущем.

"Если вы купили квартиру, в которую продавец вложил средства материнского капитала, но не выделил доли членам семьи, вашу сделку могут оспорить в любой момент", — заявила Екатерина Торопова.

Что можно проверить? Попросите у продавцов выписку с портала Госуслуг, которая подтверждает использование маткапитала. Это документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью, которая имеет юридическую силу.

Однако не всегда удается избежать этой проблемы. Например, покупатель может не подумать спросить об использовании маткапитала, особенно если продавец не так молод, и именно такие случаи часто остаются незамеченными.

Отказники от приватизации

Следующий риск связан с отказниками от приватизации — людьми, которые в свое время отказались от права собственности на жилье, но не отказались от права проживания в нем. Этот момент может создать проблемы, если такие жильцы решат, что у них все же есть права на квартиру.

Что можно проверить? Запросите у продавца правоустанавливающий документ. Также важно получить расширенную выписку из домовой книги, которая покажет, кто проживал в квартире на момент приватизации.

Если там были другие жильцы, которые отказались от приватизации, нужно взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они не будут претендовать на эту квартиру в будущем.

Этот риск особенно актуален, если квартира уже несколько раз меняла владельцев, и нет уверенности, что все документы были учтены и проверены должным образом.

Недееспособность продавца

Не менее важным аспектом является проверка дееспособности продавца. Если сделка заключается с недееспособным человеком, она может быть оспорена в будущем. Продавец может быть признан недееспособным, что приведет к необходимости возвращать недвижимость.

Что можно проверить? Попросите продавца предоставить справку из психоневрологического диспансера (ПНД), что он не состоит на учете. Это поможет избежать сделок с людьми, чья дееспособность вызывает сомнения.

Однако стоит помнить, что справка из ПНД подтверждает только отсутствие официальной регистрации у продавца в медицинских учреждениях, но не гарантирует его психическое здоровье на момент сделки.

Квартира, приобретенная в браке

Если квартира была приобретена в браке, но без брачного договора, она считается совместной собственностью обоих супругов. Важно убедиться, что оба супруга согласны на продажу, иначе сделка может быть признана недействительной.

Что можно проверить? Получите справку из ЗАГСа, подтверждающую наличие брака на момент покупки квартиры. Однако даже с таким документом могут возникнуть трудности, если брак был заключен за рубежом, и информация о нем не доступна в российской базе.

Покупатели также могут столкнуться с ситуацией, когда один из супругов не помнит, что квартира была куплена в браке, и не запросил согласие второй половины на продажу.

Какие дополнительные меры могут помочь

Хотя невозможно получить 100% гарантию, существуют дополнительные способы минимизировать риски. Например, стоит рассматривать покупку жилья с титульным страхованием, которое защищает покупателя от потери права собственности в случае возникновения скрытых проблем. Это особенно важно, если покупается унаследованная или многократно проданная квартира.

Страхование титула

Титульное страхование - это полис, который покрывает риски, связанные с правом собственности на жилье. В случае возникновения претензий третьих лиц, страховая компания компенсирует убытки покупателю. Хотя это не панацея, в большинстве случаев оно помогает избежать серьезных финансовых потерь.

Профессиональные консультации

Прежде чем заключать сделку, стоит обратиться к специалистам — юристам, риелторам, нотариусам, которые проведут полную проверку всех документов и укажут на возможные риски. Зачастую покупатели, не обладая достаточными знаниями, могут упустить важные моменты, что приводит к проблемам в будущем.

Покупка недвижимости - это серьезный шаг, и важно осознавать, что полной защиты от всех рисков быть не может. Несмотря на это, тщательная проверка и внимание к деталям значительно повышают шанс избежать неприятных сюрпризов.

С помощью специалистов и дополнительных мер предосторожности можно минимизировать риски, связанные с покупкой жилья.