Сделка прошла идеально, но жильё забрали через суд: одна незаметная фраза в договоре перечеркнула всё

Покупка квартиры у пожилого собственника часто кажется надёжной: документы в порядке, деньги переданы, регистрация завершена. Но через несколько месяцев новый владелец может получить иск о признании сделки недействительной. Юрист Илья Русяев в беседе с RT объяснил, как такие ситуации развиваются и почему даже добросовестный покупатель рискует потерять жильё.

Судебный механизм возврата квартиры

По словам юриста, всё начинается с иска по основаниям статей 177–179 Гражданского кодекса РФ. Эти нормы описывают «пороки воли» — когда человек действовал под заблуждением, обманом или не осознавал последствий. Почему суды рассматривают такие дела серьёзно? Потому что Конституционный суд в 2025 году подтвердил: защита прав уязвимого гражданина, особенно пенсионера, приоритетна перед интересами оборота недвижимости.

Суд не отменяет сделку автоматически. Он исследует, была ли воля продавца отчуждать имущество. Если выясняется, что продавец не понимал значение своих действий, сделка признаётся ничтожной. Тогда квартира возвращается в собственность истца, а покупатель должен добиваться возврата денег от него же — что часто невозможно.

«Наличие расписки или перевода не гарантирует сохранения права собственности», — подчеркнул юрист.

Риски покупателя и доказательства добросовестности

Главный риск — признание сделки недействительной без компенсации. Суд оценивает не только поведение продавца, но и осмотрительность покупателя. Если покупатель не проверил состояние здоровья продавца, не удостоверился в понимании сути договора, это может быть расценено как халатность.

Как суд определяет добросовестность? По набору объективных признаков: участие нотариуса, форма расчётов, прозрачность истории объекта. Если хотя бы один элемент отсутствует, позиция покупателя ослабляется. Судьи исходят из принципа: тот, кто приобретает жильё, должен проявлять повышенную осторожность.

В практике встречались случаи, когда суды признавали недействительными сделки даже при наличии нотариального заверения — если выяснялось, что продавец был введён в заблуждение родственниками или посредниками. Но без нотариуса шансы защитить сделку стремительно падают.

Роль нотариуса и аккредитива

Русяев советует всегда оформлять сделку через нотариуса. Нотариус фиксирует личность сторон, проверяет правоспособность, предупреждает о последствиях. Это становится весомым доказательством при споре. Зачем нотариус, если можно просто подписать договор у юриста? Потому что нотариальное удостоверение имеет повышенную доказательную силу — суд воспринимает его как подтверждение осознанного волеизъявления.

Для расчётов безопаснее использовать аккредитив или депозит нотариуса. Средства поступают продавцу только после регистрации перехода права в Росреестре. Такая схема исключает двойные продажи и уменьшает риск мошенничества.

Мини-инструкция для безопасной сделки:

1. Получить свежую выписку из ЕГРН на дату сделки.

2. Проверить историю объекта — основания возникновения права, наличие обременений.

3. Убедиться в личности продавца по паспорту, при возможности запросить справки из ПНД и НД.

4. Использовать аккредитив или депозит нотариуса.

5. Включить в договор пункт о понимании продавцом сути сделки.

Эти шаги не дают абсолютной защиты, но демонстрируют добросовестность, что имеет решающее значение при споре.

Ошибки, ведущие к потере жилья

Типичная ошибка — передача денег «на руки» без подтверждения в нотариальной форме. Покупатель надеется на честность, но суд воспринимает это как рискованную схему. Последствие — невозможность доказать реальный расчёт. Альтернатива — аккредитив, который фиксирует момент и сумму платежа.

Другая ошибка — игнорирование сведений из ЕГРН. Старые долги, аресты или иски могут появиться уже после сделки, если покупатель не проверил свежие данные. Последствие — приостановка регистрации или оспаривание перехода права. Альтернатива — запрос выписки не ранее чем за три дня до подписания договора.

Можно ли доверять устным заверениям риелтора? Нет. Суд оценивает только письменные доказательства и документы, имеющие юридическую силу. Поэтому любые заявления сторон должны быть зафиксированы в договоре.

Психологический фактор и давление

Многие пенсионеры совершают сделки под влиянием родственников или посредников. Суд исследует, были ли на продавца оказаны давление или введение в заблуждение. Иногда достаточно записей разговоров или показаний свидетелей, чтобы признать волю искажённой.

Здесь покупатель оказывается в уязвимом положении: он не мог знать, что происходило за кулисами сделки. Что тогда остаётся покупателю? Доказывать, что проявил должную осмотрительность: участвовал нотариус, передача денег прозрачна, продавец действовал спокойно и осознанно.

Сравнение практики показывает: когда сделка удостоверена нотариусом, риск её отмены не превышает 3 % случаев. Без нотариуса — около 40 %. Разница объясняется именно доказательственной базой.

Проверка истории объекта как инструмент защиты

Проверка ЕГРН — не формальность, а ключевой этап. В выписке отражаются переходы права, судебные споры, залоги. Почему важно сверять дату регистрации? Потому что нередко в базу Росреестра попадают старые или дублирующие записи. Несовпадение может стать поводом для приостановки регистрации.

Кроме того, важно изучить документы о происхождении права — например, свидетельство о наследстве или договор приватизации. Если продавец получил квартиру недавно, вероятность судебного оспаривания возрастает. Лучше отказаться от покупки, чем потерять и деньги, и жильё.

В договорах нередко отсутствует пункт о понимании сути сделки. Включение такой фразы — формальность, но она помогает суду увидеть, что продавец действовал добровольно.

Реальность против иллюзий

Распространено мнение, что «зарегистрированное право нельзя отменить». Это заблуждение. Согласно позиции Верховного суда, регистрация не защищает добросовестного приобретателя, если изначально сделка ничтожна. Поэтому регистрация — лишь фиксация факта, но не гарантия.

Ещё один миф — что «возраст продавца не имеет значения». На практике суды учитывают физическое и психическое состояние. Если доказано, что человек страдал когнитивными нарушениями, воля считается искажённой.

Можно ли полностью исключить риск? Нет. Даже идеальный набор документов не гарантирует безопасность. Но минимизировать угрозу реально — через нотариуса, прозрачные расчёты и тщательную проверку истории объекта.