Цены на жильё за границей центра: почему разрыв между городом и периферией продолжает расти

Процесс концентрации населения вокруг крупных городов России постепенно меняет карту страны. Всё больше людей тянутся к административным центрам — туда, где сосредоточены бизнес, образование и инфраструктура. По данным Аналитического центра Домклик, это движение напрямую отражается на структуре рынка вторичной недвижимости: спрос, предложение и цены формируются теперь с учётом новой логики урбанизации.

Центры притяжения: куда движется население

В течение последних лет именно столицы регионов стали главными точками роста. Молодёжь остаётся в них после учёбы, предприниматели переносят сюда офисы, семьи переезжают ради удобства и социальной инфраструктуры. На фоне снижения ключевой ставки и оживления ипотечного рынка активизировались сделки по готовому жилью. Это усилило разрыв между ценами в центрах и на периферии — и показало, как неравномерно распределяются ресурсы между городом и областью.

По данным Домклик, вторичное жильё за пределами административных центров в большинстве крупных регионов дешевле. Лидеры по разнице — Московский регион, Свердловская область и Пермский край. В Москве "квадрат" вторички стоит на 136,6% дороже, чем в области, и разрыв за год увеличился почти на 26 процентных пунктов. Екатеринбург демонстрирует похожую тенденцию: цена в городе выше на 132,2%, хотя темпы роста — умереннее.

Почему разрыв растёт быстрее в одних регионах и сокращается в других? Это связано не только с динамикой цен, но и с изменением структуры спроса. Там, где экономика концентрируется в столице региона, рост цен опережает область. А в территориях, где развивается периферия — наоборот, разрыв постепенно сокращается.

Города-лидеры и их противоположности

Среди регионов, где различия особенно заметны, выделяются Москва, Уфа, Красноярск и Санкт-Петербург. В этих городах за год разрыв между центром и периферией увеличился более чем на 10 процентных пунктов. Рост в Уфе составил +12,3 п. п., в Красноярске +12,2 п. п., в Петербурге +11,7 п. п. При этом темпы роста цен различались: Уфа и Петербург демонстрировали ускорение, тогда как в Красноярске стоимость на периферии даже снизилась.

А вот в Омской и Волгоградской областях, а также в Ставропольском крае ситуация обратная: там стоимость жилья в столицах регионов за год снизилась относительно остальных территорий. В Омске разница уменьшилась на 12,8 п. п., в Волгограде — на 5,7 п. п., в Ставрополе — на 4,9 п. п. Это указывает на перераспределение спроса — часть покупателей выбирает более дешёвые варианты за городом, где качество жилья уже не уступает городскому.

А что если урбанизация достигнет предела? Тогда рынок может перейти в стадию "обратного маятника": часть населения начнёт возвращаться в пригороды, где появятся новые форматы комфортного жилья. Пока же крупные города продолжают втягивать людей и ресурсы.

Исключения из правил: курортные регионы

Есть регионы, где столица уступает в цене пригородам и курортным зонам. По данным Домклик, в Краснодарском и Ставропольском краях, а также в Калининградской области вторичное жильё в региональных столицах дешевле. В Краснодаре "квадрат" стоит на 23,4% меньше, чем в среднем по краю, в Ставрополе — на 15,3%, а в Калининградской области разница всего 5,9%.

Причина проста: активное развитие туристических локаций за пределами административных центров. Сочи, Геленджик, Кисловодск, Ессентуки, Зеленоградск и Светлогорск формируют собственные "микроэкономики" с дорогим жильём, где спрос поддерживается постоянным потоком туристов и инвесторов. В этих локациях доля новостроек ограничена, что также повышает стоимость вторичного фонда.

Можно ли рассматривать такие регионы как отдельные рынки? Фактически да: курортные зоны давно живут по своим законам, где метр оценивается не по доходам населения, а по инвестиционным ожиданиям. Здесь ошибка покупателя — недооценить сезонность и ликвидность объекта; альтернатива — рассматривать жильё как долгосрочный актив, а не спекуляцию.

Вторичный рынок выходит за пределы столиц

К октябрю 2025 года доля вторичного жилья за пределами административных центров выросла во многих регионах. Сильнее всего это заметно в Красноярском (-11,7 п. п.), Краснодарском (-11,4 п. п.) и Приморском (-10,4 п. п.) краях. Наоборот, в Татарстане, Москве и Нижегородской области столицы укрепили позиции — их доля предложения выросла от 0,6 до 5 процентных пунктов.

Интересно, что Омская, Тюменская и Новосибирская области стали лидерами по концентрации предложений именно в столицах — соответственно 93,6%, 80% и 74,5%. Эти регионы отличаются слабой сетью крупных городов, поэтому вся активность сосредоточена в административных центрах. Омск здесь показателен: второй по численности город Тара насчитывает менее 27 тысяч жителей, что объясняет сверхконцентрацию рынка в столице.

"Данные отражают устойчивую тенденцию: жители стремятся к центрам, где выше уровень жизни, но часть спроса постепенно смещается в сторону ближайших агломераций", — отмечают аналитики Домклик.

Разные столицы — разные сценарии

Сравнение Москвы и Санкт-Петербурга показывает, насколько по-разному устроены столичные регионы. В Ленобласти доля предложений из Петербурга достигает 67,9%, а в Московской области — только 49,3%. Подмосковье оказалось более сбалансированным: сюда активно выходила новая "вторичка" — жильё, построенное в последние десятилетия. А Ленобласть, напротив, ещё формирует свой рынок: многие новостройки остаются у первых владельцев и не попадают в открытую продажу.

Чем это оборачивается для покупателей? Тем, что в Москве сложнее найти недорогое жильё с городской инфраструктурой, зато в области широкий выбор объектов с хорошей транспортной доступностью. В Петербурге ситуация обратная — основное предложение сосредоточено внутри города, где цены стабильно растут.

Мини-инструкция для покупателя вторички

1. Сравнивайте не только стоимость "квадрата", но и динамику цен в регионе за год.
2. Изучайте долю предложения в столице и области — она показывает, где рынок активнее.
3. Учитывайте ипотечные программы: снижение ставки может резко изменить баланс.
4. Проверяйте инфраструктуру локации — она напрямую влияет на ликвидность.
5. Не игнорируйте курортные зоны: даже высокая цена может оправдаться инвестиционной доходностью.

Такой подход помогает избежать распространённой ошибки — ориентироваться только на цену за метр. Последствия обычно одинаковы: недооценка инфраструктуры и сложности с последующей продажей. Альтернатива — рассматривать жильё как долгосрочный инструмент с учётом миграционных и экономических тенденций региона.

Новая география вторичного рынка

Исследование Домклик базируется на анализе объявлений о продаже вторичного жилья в столицах крупных российских регионов и за их пределами за 2024 и 2025 годы. Для Москвы и Санкт-Петербурга использовались данные по Московской и Ленинградской областям соответственно. Такой подход позволил оценить не только уровень цен, но и динамику структурных изменений — где растёт активность, а где рынок начинает терять объём.

Эти данные показывают, что урбанизация в России не просто продолжается — она перестраивает экономику регионов. Административные центры становятся магнитами, но вместе с тем формируется новая периферия — живая, инвестиционно привлекательная и всё более самостоятельная. И если ещё недавно периферия воспринималась как отстающая, то теперь она превращается в пространство возможностей.