Анталья и Стамбул делят русских покупателей: где теперь прячется турецкий рай для инвесторов

Рост покупок турецкого жилья россиянами в октябре выглядит как короткий импульс на фоне общего снижения интереса иностранцев. Цифры Турецкого статистического института (TurkStat) показывают, что за месяц граждане России приобрели 315 объектов жилой недвижимости — на 18% больше, чем в сентябре, но на 16% меньше, чем год назад. За тем, что кажется оживлением, скрывается изменение характера спроса: от панической скупки к выборочному инвестированию.

Переориентация спроса россиян

Резкий рост сделок в октябре не связан с внезапным притоком покупателей. По данным TurkStat, общий объём продаж иностранцам снизился до 2106 объектов, что на 0,8% меньше, чем в октябре 2024 года. Россияне остались лидерами, но их доля постепенно сокращается.

Главный драйвер роста — восстановление интереса к вторичному рынку. В сентябре россияне оформили 267 сделок, то есть октябрь стал не переломом, а отскоком после летнего спада. Это отражает адаптацию покупателей к новым правилам получения вида на жительство и колебаниям курса лиры.

Почему число сделок год к году упало? Изменился мотив покупки. В 2022–2023 годах жильё покупали ради статуса резидента, сейчас — ради сохранения капитала. На фоне ограничений виз и ужесточения миграционной политики интерес сместился в сторону компактных, недорогих квартир для краткосрочного проживания.

География сделок: привычные центры и новая периферия

Лидером остаётся Анталья — 729 сделок за месяц. Столько же почти в Стамбуле — 725. Замыкает тройку Мерсин с 192 объектами. Эти регионы традиционно собирают большую часть иностранного капитала: готовая инфраструктура, транспортная доступность, русскоязычные агентства.

А что меняется внутри провинций? В Анталье падает спрос на квартиры в курортных зонах, зато растут сделки в отдалённых районах, где цены ниже. В Стамбуле наоборот — сохраняется интерес к центральным кварталам, где активен инвестиционный спрос. Мерсин укрепил позиции как альтернатива Анталье: жильё там дешевле на 25-30%, а климат схож.

"Доля россиян в структуре иностранных покупателей остаётся самой высокой, но темпы снижения интереса видны уже с весны", — сообщил представитель TurkStat в комментарии к октябрьскому отчёту.

Изменение динамики и причины колебаний

С начала 2025 года россияне приобрели меньше объектов, чем за тот же период прошлого года. В январе, по данным TurkStat, было всего 248 сделок — минимум за последние годы. Тогда рынок реагировал на политическую неопределённость и заморозку программ ВНЖ через покупку жилья.

В сентябре цифра почти вернулась к этому уровню — 267 объектов. Октябрьский рост до 315 выглядит не восстановлением, а попыткой зафиксировать капитал перед зимним сезоном.

Можно ли считать это новым трендом? Нет. В месячной динамике нет признаков устойчивого спроса. Иностранные продажи в целом падают: доля сделок иностранцам — 1,3% от общего числа продаж по стране, тогда как два года назад она превышала 4%.

Ошибка большинства покупателей в том, что они ориентируются на прошлые представления о лёгкости оформления и доступности. Теперь условия строже: минимальная сумма для получения ВНЖ выросла, а транзакции требуют документального подтверждения происхождения средств. Последствие — сокращение числа сделок, альтернатива — поиск арендных или совместных схем владения через турецких граждан.

Сравнение с другими странами-покупателями

Второе место после россиян занимают немцы (191 объект), далее иранцы (172), украинцы (171) и иракцы (126). Если у россиян тенденция к снижению, то у немцев и иранцев спрос остаётся стабильным. Это указывает на сдвиг в структуре иностранного капитала: на смену потокам из Восточной Европы приходят покупатели из ЕС и Ближнего Востока.

Чем объясняется устойчивость немецкого спроса? Турция остаётся популярным направлением для пенсионеров и владельцев второго жилья. Для россиян же фактор политической и финансовой неопределённости сильнее, поэтому каждое изменение курса лиры или визовых правил отражается на статистике.

В 2024 году россияне оформили 373 сделки в октябре, то есть текущие 315 — результат охлаждения. Однако даже при спаде Россия сохраняет первое место, опережая Германию почти вдвое. Это говорит не о росте активности, а о глубине падения других рынков.

Как действует изменение правил и курсов

С начала 2024 года Турция ужесточила критерии для выдачи ВНЖ через покупку жилья. Теперь минимальная стоимость объекта должна превышать 200 тысяч долларов в крупных городах. Для россиян, чьи активы ограничены валютным контролем, это стало барьером.

Какие шаги позволяют оформить покупку без осложнений?

1. Открыть счёт в турецком банке и провести перевод официальным путём.
2. Проверить регистрацию агента в Ассоциации риелторов Турции (TSPB).
3. Оформить независимую оценку стоимости до подписания договора.
4. Убедиться, что объект не входит в зоны с ограничениями для иностранцев.
5. Подать документы на ВНЖ через электронную систему миграционной службы.

Этот порядок обязателен, поскольку обходные схемы приводят к отказу в регистрации сделки.

А что если курс лиры продолжит падать? Тогда привлекательность рынка для иностранцев может кратковременно вырасти, но местные власти уже обсуждают новые ограничения на количество сделок нерезидентов, чтобы стабилизировать цены.

Экономический фон и перспективы

По данным Центрального банка Турции, в октябре инфляция превышала 65%, а ставка по ипотеке достигала 45% годовых. Это делает внутренний спрос слабым и стимулирует продажи иностранцам, но при падении цен на вторичном рынке рост числа сделок не гарантирован.

В 2023 году объём продаж иностранцам превышал 4 тысячи объектов в месяц, в 2025 — вдвое меньше. Структура рынка меняется: доля инвестиционных покупок падает, зато растёт число сделок под аренду и временное проживание.

Можно ли ожидать возвращения прежних объёмов? Маловероятно. Турция ориентируется на локальный спрос и ужесточает правила для нерезидентов. Даже если россияне останутся крупнейшей группой, их вклад в рынок сокращается.