Льготы по продаже жилья теперь работают иначе: налог придётся платить даже после дарения

Новые правила налогообложения при продаже недвижимости меняют логику сделок между родственниками и бывшими супругами. Теперь любое переоформление жилья, включая дарение, обнуляет срок владения, что особенно больно ударит по тем, кто вынужден продавать квартиру вскоре после покупки — при разводе, рождении ребенка или смене места работы. По словам управляющего директора компании "Метриум" Руслана Сырцова, нововведения затрагивают значительную часть семейных сделок и фактически закрывают возможность быстро продать жилье без уплаты налога.

Что изменилось в порядке налогообложения

Ранее граждане могли избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры, если владели ею не менее минимального срока — три года для полученной по наследству или в дар от близкого родственника и пять лет для приобретенной по договору купли-продажи. Теперь льготный срок становится единым, а его отсчет начинается заново при любой форме переоформления права собственности, включая дарение.

"Дарение теперь не спасает: при любом переоформлении льготный срок обнуляется. К тому же дарение у нотариуса — это проверка законности и дееспособности сторон, документы идут в Росреестр, "фиктивные" сделки рискованны и легко оспариваются", — отметил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов в беседе с "Газетой.Ru".

Фактически государство закрывает лазейку, через которую владельцы уходили от налога, переоформляя имущество на родственников или супругов. Теперь такие сделки приравниваются к продаже, и новый владелец начинает отсчет владения с нуля.

Почему нововведения бьют по семьям

Особенно уязвимыми оказались пары, решившие развестись или вступить в брак. После раздела имущества бывшие супруги, получившие доли, формально считаются новыми собственниками и при последующей продаже обязаны заплатить налог, если не прошло пять лет. Аналогичная ситуация возникает и у молодоженов, которые решили объединить активы или переоформить квартиру на обоих.

Сложности ждут и семьи, где родился ребенок. Раньше при добавлении ребенка в состав собственников родителям удавалось сохранить старый срок владения. Теперь льгота обнуляется, и семья теряет возможность продать жилье без налоговых последствий в ближайшие годы.

Можно ли избежать налога при вынужденной продаже? Нет, даже при ипотечных проблемах или потере дохода государство не делает исключений. Единственный способ — дождаться истечения пятилетнего срока, что не всегда реально при финансовых трудностях.

Как налог изменит рынок вторичного жилья

По оценке специалистов, рынок постепенно сместится в сторону объектов, находящихся в собственности более пяти лет. Покупатели станут осторожнее с "молодыми" квартирами, понимая, что продавцу придется заложить налог в цену. Это приведет к снижению ликвидности таких объектов и росту спроса на "возрастное" жилье.

Как изменится цена предложения? Обычно продавцы, не желающие терять 13 % от сделки, стараются завысить цену. Однако покупательский спрос ограничен, и на практике квартиры, проданные менее чем через три года после покупки, уходят дешевле — налог фактически ложится на продавца.

Некоторые участники рынка предполагают, что часть сделок переместится в серую зону: владельцы будут заключать фиктивные договоры аренды или использовать схемы с расписками. Но такие действия легко проверяются по банковским операциям и выпискам из Росреестра, а риск признания сделки недействительной высок.

Ошибки, которые дорого обходятся

Часто граждане спешат оформить квартиру в дар, полагая, что это поможет избежать налога. На деле результат обратный — срок владения сбрасывается, и при продаже в течение пяти лет придется платить налог со всей суммы сделки. Другой распространенный просчет — регистрация жилья на супруга для оформления ипотеки, а затем его обратный перевод после погашения кредита. Каждое переоформление запускает отсчет заново.

Чтобы не попасть под избыточные обязательства, эксперты советуют:

1. Проверять дату первоначальной регистрации права в Росреестре — именно она определяет начало льготного срока.

2. Не оформлять дарственные между супругами или родственниками без крайней необходимости.

3. При продаже использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, если срок владения меньше пяти лет.

4. Рассмотреть альтернативу — мену с доплатой, если цель сделки — обмен жилья, а не извлечение дохода.

Что произойдет, если не задекларировать доход от продажи? В таком случае налоговая может доначислить НДФЛ, пени и штраф до 20 % от суммы. Проверить движение средств по счетам для инспекции не представляет сложности.

Что делать при необходимости срочной продажи

Иногда продажа неизбежна — например, при переезде в другой город или расторжении брака. Закон допускает уплату НДФЛ не с полной суммы сделки, а только с разницы между доходом от продажи и подтвержденными расходами на покупку. То есть если квартира была куплена за 8 млн и продана за 8,2 млн, налогом облагаются только 200 тысяч рублей.

А можно ли уменьшить налог за счет ремонта или ипотеки? Частично да — документально подтвержденные расходы, включая ремонт и проценты по ипотеке, могут уменьшить налогооблагаемую базу. Но нужно иметь чеки и договоры, иначе налоговая их не примет.

Такой подход требует аккуратности и учета всех платежей. Ошибка в подтверждении расходов приведет к доначислению налога и штрафам. При этом декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за продажей, а уплату произвести до 15 июля.

Долгосрочные последствия реформы

Введение единых правил фактически делает рынок недвижимости более "медленным". Владельцы станут реже менять квартиры, а срок владения увеличится. Это может привести к снижению количества сделок и росту цен на жилье, находящееся в собственности более пяти лет.

С другой стороны, государство усиливает прозрачность оборота недвижимости и снижает число фиктивных сделок. Новая система повышает ответственность граждан и делает налоговую политику более предсказуемой, но бьет по тем, кто оказался в сложной жизненной ситуации.

Как изменится поведение покупателей и инвесторов? Покупатели будут внимательнее к дате регистрации права, а инвесторы начнут закладывать в свои планы длинный горизонт окупаемости. Для рынка аренды это может означать рост предложения: владельцы будут сдавать жилье, ожидая окончания пятилетнего срока, вместо быстрой перепродажи.