Таиланд объявил войну мёртвой недвижимости — и, похоже, открыл новую эпоху в мировой экономике

Бангкок утонул в стекле и бетоне, но за бликом фасадов скрывается тишина. Почти четверть новых квартир в столице Таиланда так и не увидели жильцов. За этой мёртвой недвижимостью стоят не только инвесторы, потерявшие интерес, но и системная ошибка экономического роста, выстроенного на иллюзии бесконечного спроса.

Механизм перегрева

По данным Центра исследований и оценки недвижимости Таиланда (AREA), в стране пустуют 1,64 миллиона единиц жилья. Это почти каждый десятый объект на рынке. Их совокупная стоимость — 3,45 триллиона бат, сумма, сравнимая с годовым бюджетом государства. В одном лишь Бангкоке не заселены более 730 тысяч квартир, из которых почти 60% — кондоминиумы.

Причина — агрессивная спекулятивная модель застройки, когда проекты создавались не под реальный спрос, а под "инвестиционный потенциал". Застройщики годами стимулировали покупку объектов "на ранней стадии" под обещание быстрой перепродажи. Реальные потребители оказались вытеснены, а рынок — перегрет.

Почему именно кондоминиумы пострадали сильнее остальных? Они стали символом быстрой прибыли, ориентированной на иностранный капитал. Инвесторы из Китая, Сингапура и Гонконга массово скупали объекты, не планируя их использовать. Когда потоки капитала сократились, квартиры остались стоять — дорого, пусто и бесперспективно.

На фоне этой ситуации частные дома и таунхаусы демонстрируют куда меньший уровень вакантности. Но даже этот сегмент страдает от общей разбалансировки рынка: платежеспособный спрос смещён вверх, а доступное жильё теряет качество из-за низких сборов и деградации инфраструктуры.

Экономическая инерция

По оценке AREA, около 24,8% столичных кондоминиумов остаются незанятыми. Среди бюджетных квартир — тех, что стоят до 500 тысяч бат, — вакантность держится на уровне 21,1%. Это не просто статистика: каждое незаселённое помещение — это невозвратные вложения, простаивающие коммуникации и расходы на обслуживание.

В долгосрочной перспективе избыточное предложение снижает рентабельность строительных компаний и подрывает доверие банков к ипотечным кредитам. Финансовая система, привязанная к недвижимости, теряет устойчивость, ведь залоговая стоимость таких активов становится сомнительной.

Что происходит, если рынок продолжит жить по старым правилам? Новые проекты будут либо заморожены, либо построены с ещё большей ориентацией на элитный сегмент. В обоих случаях баланс спроса и предложения не восстановится. Это классическая ошибка системной инерции: попытка лечить перегрев новыми стройками лишь углубляет кризис.

Законодательный вакуум

В действующем законодательстве Таиланда отсутствует инструмент, который бы принуждал владельцев использовать жильё. Земельный налог и налог на здания существуют, но они минимальны и не дифференцированы по признаку пустоты. Таким образом, спекулянт, держащий десяток незаселённых квартир, платит столько же, сколько и человек, проживающий в одной.

Почему власти не вмешиваются? Ответ прост — давление девелоперов и страх дестабилизировать рынок. Любое повышение налогов воспринимается как риск снижения инвестиций, хотя фактически капитал давно ушёл в спекулятивную тень.

Эксперты предлагают альтернативу: ввести налог на пустующее жильё. Он бы стимулировал продажу или сдачу квартир, возвращая их в оборот. По расчётам AREA, даже 1-2% годового налога от кадастровой стоимости могли бы оживить до трети замороженного фонда.

Потенциальный эффект и скрытые риски

Если владельцы начнут активнее продавать и сдавать жильё, цены неизбежно скорректируются вниз. Это откроет доступ на рынок для молодых семей и среднего класса, который сегодня вытеснен в аренду.

Однако сценарий не лишён обратной стороны. Массовые распродажи способны обрушить стоимость недвижимости и подорвать банковские активы. Финансовая система Таиланда, где ипотека и строительство составляют значительную долю кредитного портфеля, может испытать эффект домино.

Что важнее — оживить рынок или сохранить иллюзию стабильности? Ответ зависит от приоритетов правительства. Пока государство сохраняет нейтралитет, кризис пустых квартир превращается в хроническое состояние, сдерживая рост и искажая экономику.

Цепная реакция в экономике

Неиспользуемое жильё - это не просто потерянные деньги инвесторов. Это неуплаченные коммунальные платежи, остановленные сервисные контракты, недополученные налоги и снижение занятости в сфере обслуживания. Каждый закрытый кондоминиум означает десятки рабочих мест, которых не стало — от охранников до техников.

По данным AREA, суммарная потеря экономической активности от "спящих" квартир уже исчисляется сотнями миллиардов бат. И пока половина пустых объектов сосредоточена в Бангкоке, остальные 900 тысяч разбросаны по провинциям, где ситуация усугубляется миграцией населения в столицу.

Экономисты Kasikorn Research Center указывают, что восстановление возможно только при структурной реформе рынка: прозрачном налогообложении, контроле за спекуляциями и создании стимулов для долгосрочной аренды. Без этого Таиланд рискует остаться страной, где жильё строят ради статистики, а не ради людей.

Практические шаги для выхода

Минимизация ущерба требует конкретных действий, а не дискуссий. Практический набор шагов выглядит так:

1. Введение прогрессивного налога на пустующее жильё. Чем дольше объект не используется, тем выше ставка.
2. Создание реестра вакантных квартир. Это позволит оценивать реальный масштаб проблемы и контролировать владельцев.
3. Стимулирование долгосрочной аренды. Налоговые льготы для тех, кто сдаёт жильё легально, помогут вернуть квартиры на рынок.
4. Ограничение спекуляций на стадии строительства. Продавать новые объекты только после получения разрешения на эксплуатацию, чтобы сократить "бумажные инвестиции".
5. Информационная прозрачность. Публикация статистики по вакантности и ценам снизит риск повторного перегрева.

Можно ли применить этот опыт в других странах Азии? Да, аналогичные меры уже используются в Сингапуре и Южной Корее, где налоговая политика помогла стабилизировать рынок без разрушения девелоперской отрасли. Сравнение показывает: там, где государство действовало проактивно, кризис не дошёл до фазы системного обвала.

Город без жизни

Бангкок сегодня — это пейзаж из тысяч окон, за которыми нет света. Эти квартиры строились как символ прогресса, но превратились в материальное напоминание о том, как спекуляция разрушает экономику. Пока государство откладывает решение, стоимость бездействия растёт.

Справедливый налог способен вернуть движущую силу рынку и превратить бетонные "инвестиции" обратно в жильё. Но только если политическая воля окажется сильнее страха потерять видимость роста.