Покупатели не успевают за рынком: квартиры дорожают даже в регионах, где спрос считался низким

Рынок недвижимости Сербии продолжает демонстрировать устойчивый рост, несмотря на макроэкономическую неопределённость. Во втором квартале 2025 года Республиканский геодезический институт (RGZ) зафиксировал новое ускорение: индекс цен на квартиры достиг 182,02, что отражает годовое увеличение на 5,78%. За три месяца рост составил ещё 1,36%, что подтверждает сохранение спроса даже после рекордных показателей 2024 года.

Темп подорожания: старый и новый фонд сблизились

Индекс RGZ показывает постепенное выравнивание динамики между рынками новостроек и старого жилья. По данным института, квартиры в старом жилом фонде подорожали на 5,89% в годовом выражении, тогда как новостройки прибавили 5,57%. Разрыв минимален, что указывает на выравнивание инвестиционной привлекательности обоих сегментов.

Почему это важно? Разница в динамике отражает баланс между ограниченным предложением вторичного фонда и растущей себестоимостью строительства. Ранее новостройки лидировали из-за высокого спроса на энергоэффективные и современные объекты, но теперь, при насыщении рынка, темпы сравнялись.

Как изменилась структура сделок? Старый фонд сохраняет преимущество в количестве продаж, но растёт доля первичного рынка в общей стоимости сделок. Такая тенденция характерна для посткризисных циклов, когда покупатели предпочитают новое жильё, рассматривая его как более надёжный актив.

А что если тенденция сохранится в 2026 году? Тогда ожидается постепенное замедление роста цен, но сохранение общего восходящего тренда за счёт стабильно высоких расходов на строительство и инфраструктуру.

Рекордный объём сделок и рост ликвидности

Во втором квартале 2025 года на рынке зарегистрировано 12 650 договоров купли-продажи квартир — на 8,5% больше, чем годом ранее. Общая стоимость сделок достигла €1,235 млрд, увеличившись на 24,4% в годовом исчислении. Эти данные RGZ подтверждают рост не только цен, но и общей ликвидности рынка.

Рост объёмов объясняется сочетанием факторов: сохранением доступных ипотечных ставок, ростом доходов в городских центрах и интересом иностранных покупателей к сербским активам. В отличие от 2023 года, когда рост обеспечивался преимущественно новостройками, в 2025-м активизировались и региональные рынки.

Пошагово этот процесс выглядит так.

1. Увеличение доходов населения усилило внутренний спрос.
2. Иностранные инвесторы начали скупать жильё в Белграде и Воеводине.
3. Развитие инфраструктуры подтянуло Южную и Восточную Сербию.
4. Финансовая доступность кредитов поддержала массовый сегмент.

Каков риск перегрева рынка? Пока ограниченный — рост сделок сопровождается пропорциональным увеличением предложения. Но если в 2026 году темп строительства снизится, давление на цены усилится.

Региональные контрасты и лидеры роста

По данным RGZ, во втором квартале рост продаж зафиксирован во всех регионах страны, однако темпы различаются существенно. Абсолютным лидером стала Южная и Восточная Сербия: количество сделок увеличилось на 30,2%, а их совокупная стоимость — на 65,6%. Этот скачок связан с низкой базой прошлого года и ростом интереса к промышленным зонам региона.

Воеводина показала стабильный рост — 8,8% по числу сделок и 30,1% по объёму рынка. В Шумадии и Западной Сербии показатели скромнее: +4,8% по продажам и +27,4% по стоимости. Белград традиционно растёт медленнее по количеству, но стабильнее по цене — 4,1% и 16,6% соответственно.

Почему Белград остаётся эталоном рынка? Из-за сочетания деловой активности, миграции и ограниченного предложения земли. По данным RGZ, именно столица продемонстрировала максимальный рост цен — 6,10% в годовом выражении. За ней следуют Воеводина (5,96%) и Южная и Восточная Сербия (5,67%).

Что это говорит о рынке? Централизация капитала сохраняется, но рост регионов ускоряется. В перспективе это может сгладить разрыв между столицей и периферией, создав условия для более равномерного развития рынка жилья.

Ошибки оценок и реальные последствия

Частая ошибка — полагать, что рост сделок означает автоматический рост доступности жилья. На деле он лишь отражает повышенную активность платежеспособной части населения. Последствие — углубление ценового разрыва между крупными и малыми городами. Альтернатива для покупателя — смещение внимания на соседние районы с хорошей транспортной связностью.

В 2025 году RGZ отмечает усиление спекулятивных покупок в городах с низкой базой. Это временно стимулирует рост цен, но может привести к коррекции в 2026 году. Схожие процессы наблюдались в 2018–2019 годах, когда перегрев рынка Белграда сменился двухлетним замедлением.

Можно ли ожидать повторения сценария? Вероятность умеренная: текущее соотношение цен и доходов всё ещё ниже критического уровня. Однако при сохранении годового роста выше 6% риски начнут расти.

Структурные выводы и практические ориентиры

Анализ RGZ показывает, что рынок движется к состоянию зрелости: резкие колебания сменяются устойчивыми, но умеренными темпами роста. Для участников рынка это означает необходимость корректировки стратегий.

Пошаговые действия для покупателя.

1. Сравнивать динамику цен в соседних муниципалитетах, а не только в крупных центрах.
2. Проверять долю новостроек в общей структуре сделок — она показывает, насколько рынок "перегрет".
3. При инвестиционных покупках учитывать не текущую, а прогнозную доходность аренды.
4. Следить за инфраструктурными проектами — они напрямую влияют на ликвидность.

Почему это работает? Рынок Сербии во многом повторяет модель Восточной Европы 2010-х годов: постепенный переход от спекулятивных к потребительским мотивам. Сравнение с Польшей и Венгрией показывает схожие темпы роста и зависимость от региональных центров.

Что изменится, если инфляция вновь ускорится? Цены на недвижимость могут временно подрасти, но реальный спрос снизится. Это приведёт к росту экспозиции квартир и удлинению сроков продаж, что уже наблюдалось в 2022 году.