Квартира дешевле рынка? Это не шанс, а начало беды, которая может лишить вас жилья и денег

Рынок вторичной недвижимости в России остаётся одним из самых рискованных сегментов для покупателей. За привлекательной ценой и срочным предложением нередко скрываются мошеннические схемы. Чтобы не лишиться квартиры и своих денег, юристы советуют подходить к сделке максимально осторожно — страховать её и привлекать нотариуса. Об этом 1 ноября рассказал юрист Дмитрий Кваша в беседе с "ИА Regnum".

Когда настораживает низкая цена

По словам специалиста, участились случаи, когда после покупки квартиры продавцы заявляют, что стали жертвами обмана и отказываются освобождать жильё. При этом добросовестные покупатели оказываются в тяжёлой ситуации — вынуждены выплачивать ипотеку и параллельно арендовать жильё.

«При покупке вторичного жилья стоит насторожиться, когда продавец торопит с оформлением и предлагает квартиру по цене на 20–25% ниже рыночной. Это уже сигнал, что что-то не так», — пояснил юрист.

Такие ситуации возникают, когда квартира имеет спорную историю — например, если у неё несколько собственников, наследников или ранее жильё участвовало в судебных разбирательствах.

Почему важно не торопиться? Ускоренное подписание договора часто используется как психологическое давление, чтобы покупатель не успел проверить документы и обстоятельства сделки. Опытные юристы советуют не соглашаться на «скидки за срочность» и потратить время на проверку объекта.

Проверка продавца и документов

Одним из ключевых этапов безопасности сделки является анализ личности продавца. Юрист рекомендует не ограничиваться копией паспорта, а запросить дополнительные сведения.

Какие документы стоит проверить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

• справку из психоневрологического диспансера — подтверждает, что продавец находится в здравом уме;

• справку о зарегистрированных жильцах, включая несовершеннолетних;

• согласие супругов или иных совладельцев, если квартира в совместной собственности.

«Также необходимо поговорить с родственниками продавца, чтобы убедиться, что он осознаёт свои действия и не находится под влиянием третьих лиц», — отметил Кваша.

А что если продавец отказывается предоставить справки? Это повод отказаться от сделки. Добросовестный собственник обычно не возражает против проверки, ведь она защищает обе стороны.

Страхование — дополнительная гарантия

Чтобы минимизировать риски, юристы рекомендуют оформлять страхование титула — защиту права собственности. Если позже суд признает сделку недействительной, страховая компания возместит покупателю утраченные средства.

«Если сделка будет признана недействительной, страховая компания несёт ответственность и компенсирует потери», — подчеркнул юрист Дмитрий Кваша.

Страховка особенно актуальна при покупке квартир по доверенности, от имени пожилых владельцев или после наследственных споров. Полис действует от одного до трёх лет и стоит, как правило, 0,5–1% от стоимости жилья.

Какие шаги помогут защитить покупателя:

1. Проверить историю квартиры по ЕГРН и судебным базам.

2. Получить подтверждение личности продавца и его дееспособности.

3. Заключить договор страхования сделки.

4. Подписывать документы только в присутствии нотариуса.

5. Хранить копии всех документов и платежей.

Роль нотариуса и юридическое сопровождение

Нотариус играет ключевую роль в защите прав покупателя. Он не просто заверяет подписи, но и проверяет правоспособность сторон, наличие обременений и законность всех документов.

Почему стоит проводить сделку через нотариуса?

• нотариус несёт имущественную ответственность за законность сделки;

• все документы проверяются через государственные реестры;

• оплата может проходить через депозит нотариуса, что исключает мошенничество;

• нотариальные сделки фиксируются в специальном реестре, доступном Росреестру.

Таким образом, нотариальное оформление даёт гарантию, что при любых судебных спорах покупатель сможет доказать свою добросовестность.

Ошибки, которые приводят к потере жилья

Многие покупатели совершают типичные ошибки, считая, что оформление через агентство достаточно. Однако даже опытные риелторы не несут юридической ответственности за исход сделки.

Типичная ошибка: покупатель подписывает договор без проверки истории квартиры.
Последствие: суд может признать сделку недействительной, если выяснится, что продавец действовал под влиянием, не имел права распоряжаться имуществом или нарушил интересы других собственников.
Альтернатива: проверка всех документов у нотариуса и страхование сделки.

Можно ли обезопасить себя полностью? Нет, стопроцентных гарантий нет, но комплекс мер значительно снижает вероятность потери собственности.

Мошенничество на рынке недвижимости

По данным экспертов, схемы обмана эволюционируют. Раньше продавцы подделывали документы, теперь же нередко манипулируют через доверенности, фиктивные браки и мнимые наследства.

Как распознать потенциальную аферу?

• заниженная цена при срочной продаже;

• нежелание показывать оригиналы документов;

• отказ от нотариального оформления;

• смена риелтора или юриста в последний момент;

• давление со стороны продавца или «помощников».

При появлении любого из этих признаков лучше отказаться от покупки или привлечь независимого юриста.

А стоит ли покупать «проблемную» квартиру со скидкой? Только если все юридические риски просчитаны и подтверждены нотариусом. Экономия в 20% не оправдывает потерю сотен тысяч рублей в будущем.

Юридическая грамотность как защита

Современные технологии дают покупателям инструменты для самопроверки — онлайн-выписки из ЕГРН, база судебных решений, нотариальные реестры. Но даже при их наличии живой контроль юриста и нотариуса остаётся необходимым.

Кваша подчёркивает: безопасность сделки — это не только проверка бумаг, но и внимательность к деталям. Любая спешка или нежелание продавца предоставить документы — сигнал к осторожности.