Кипр перекрывает золотой кран: иностранцам оставят лишь крошку от рынка недвижимости

На Кипре почти каждая третья сделка с недвижимостью уходит за пределы Евросоюза. Согласно данным, озвученным в парламенте республики, 27% проданных объектов оказались в собственности граждан третьих стран. Эта цифра встревожила депутатов, и 6 ноября 2025 года на рассмотрение парламента поступили три законопроекта, направленные на ужесточение контроля за иностранными покупками.

Новый курс: от либерализации к ограничению

Долгие годы Кипр стремился привлекать иностранные инвестиции через сектор недвижимости. Программы "золотых паспортов", отменённые после скандалов 2020 года, оставили после себя огромный поток покупателей из стран Азии, Ближнего Востока и Восточной Европы. Сейчас, когда доля иностранцев в рынке приблизилась к трети, депутаты считают, что пришло время пересмотреть баланс между инвестициями и национальными интересами.

По данным Министерства внутренних дел Республики Кипр, гражданин страны, не входящей в ЕС, уже сегодня может купить максимум два объекта — жилых или коммерческих, либо земельный участок площадью до 4 000 кв. м, но каждая сделка требует одобрения Кабинета министров. Новые предложения направлены на то, чтобы сделать систему не столько формальной, сколько фактически контролируемой.

Инициативы партий DISY, DIKO и DIPA

Три партии центристского толка — DISY, DIKO и DIPA — внесли совместный пакет поправок, ограничивающих возможности иностранных инвесторов. Основная идея: минимизация спекуляций и предотвращение концентрации активов в руках зарубежных владельцев.

Главные предложения:

• Физические лица — граждане третьих стран смогут приобретать только один объект недвижимости, расположенный на одном земельном участке.
• Для юридических лиц вводится требование, чтобы 51% акций компании принадлежали гражданам Кипра или ЕС, если компания хочет приобрести собственность.

Почему это важно? Потому что значительная часть сделок оформлялась через компании-"оболочки", где фактические бенефициары оставались скрытыми. Новая норма должна перекрыть схему косвенного владения через посредников и номинальных акционеров.

Что произойдёт, если оставить всё как есть? Угроза монополизации рынка и роста цен для местных жителей останется. В то же время ограничения могут отпугнуть часть иностранных инвестиций, что особенно чувствительно для прибрежных регионов, где доля таких сделок достигает 60%.

Законопроекты AKEL: борьба с лазейками

Левая партия AKEL пошла дальше, представив два собственных законопроекта. Их цель — устранить юридические пробелы, позволяющие обходить государственное одобрение сделок.

Первый документ касается договоров уступки (assignment contracts). Эти схемы позволяли покупателю из третьей страны фактически приобрести право на недвижимость без официального разрешения Кабинета министров. AKEL предлагает аннулировать такую практику и обязать все подобные сделки регистрировать в кадастре.

Второй законопроект уточняет понятие "компании, контролируемой иностранцами". В него предлагается включить любую организацию, где конечные бенефициары, по закону об отмывании денег, не являются гражданами Кипра или ЕС. Таким образом, контроль будет распространяться не только на прямых владельцев, но и на конечных выгодоприобретателей.

"Теневые механизмы собственности подрывают прозрачность и безопасность рынка", — заявил депутат Андреас Кавридас из партии AKEL, выступая в парламенте.

Исключения и гибкость

Понимая необходимость сохранить минимальный уровень привлекательности для малого бизнеса, AKEL предложила послабления. Так, разрешение Кабмина не потребуется, если:

• физическое лицо — гражданин третьей страны покупает жилой объект до 200 кв. м или офис до 300 кв. м;
• иностранная компания приобретает магазин до 200 кв. м или офис до 300 кв. м.

Эта мера направлена на то, чтобы не парализовать мелкие коммерческие сделки и сохранить рынок доступным для локальных инициатив. Однако партия предлагает одновременно ввести полный запрет на приобретение иностранцами лесных и сельскохозяйственных угодий, а также территорий, прилегающих к так называемой "Зелёной линии" — демилитаризованной зоне, разделяющей остров на греческую и турецкую части.

Дополнительно запрет затронет участки рядом с объектами критической инфраструктуры: электростанциями, военными базами, аэропортами и станциями водоснабжения. Этот шаг объясняется соображениями национальной безопасности и предотвращением потенциального иностранного влияния в стратегических секторах.

Контроль против капитала

Можно ли считать такие меры ограничением свободы инвестиций? Да, но их сторонники считают это необходимым компромиссом. По данным Кипрской ассоциации оценщиков, за последние пять лет иностранные инвестиции в жильё привели к росту цен в отдельных регионах до 70%. Местные жители всё чаще не могут позволить себе покупку квартиры в Лимассоле или Никосии.

Что произойдёт с рынком, если законы примут? Вероятно, часть иностранного капитала переключится на коммерческие объекты или инвестиции в строительство через совместные предприятия с кипрскими партнёрами.

Однако существует риск временного снижения общего объёма сделок и сокращения поступлений в бюджет. Опыт 2021-2022 годов показал, что ужесточение регулирования на рынке недвижимости приводит к кратковременной коррекции, после чего инвесторы адаптируются к новым правилам.

Ошибки прошлого и возможные сценарии

После отмены "золотых паспортов" в 2020 году, Кипр пытался найти баланс между открытостью и безопасностью. Тогда правительство недооценило, что отмена программы без параллельного регулирования создаст новые серые схемы. Через договоры уступки иностранцы продолжили покупать объекты, обходя официальные разрешения.

Типичная ошибка властей — запоздалая реакция на изменившуюся конъюнктуру. В итоге рынок перегрелся, и даже закрытие программ не остановило рост цен. Новый пакет законопроектов может стать попыткой исправить системную инерцию.

А что если ограничения окажутся слишком жёсткими? Тогда иностранный спрос уйдёт на Северный Кипр или в соседние страны с мягче режимом инвестиций — Грецию и Мальту.

А если их не ввести вовсе? Тогда рынок продолжит расти не за счёт внутреннего спроса, а благодаря внешнему капиталу, усиливая социальное расслоение и давление на инфраструктуру.

Внутриполитически инициатива усиливает позиции партий, играющих на теме национальной безопасности и контроля. Но экономически может привести к временной стагнации строительного сектора, особенно в регионах, где доля иностранных сделок превышает половину всех продаж.

Как может измениться механизм сделок

Если парламент примет законы, механизм покупки недвижимости гражданами третьих стран станет многоступенчатым. Покупателю придётся подтвердить не только источник средств, но и конечную цель приобретения. Компании должны будут раскрывать полную структуру собственников, а все сделки — проходить обязательную регистрацию в кадастре.

Последовательность шагов будет следующей.

1. Проверка происхождения капитала и структуры компании.
2. Подача заявки в кадастровое управление и Министерство внутренних дел.
3. Получение разрешения (или отказа) Кабинета министров.
4. Внесение данных о сделке в единый реестр иностранных владельцев.

Эта схема позволит государству видеть всю цепочку владения, снизив вероятность обхода закона. При этом сохраняется возможность приобретения небольших объектов без разрешения — для личного проживания или малого бизнеса.

Международный контекст

Похожие меры уже действуют в других странах ЕС. В Португалии и Испании иностранцы из стран вне ЕС также сталкиваются с квотами и ограничениями на приобретение земель в прибрежных зонах. Еврокомиссия признаёт, что чрезмерная концентрация иностранных активов в недвижимости может создавать риск экономического давления и "мягкого влияния" на политику малых государств.

На этом фоне кипрская инициатива выглядит не изолированной, а частью общего тренда на "национализацию" стратегических активов в Европе. Особенно это касается островных государств, где географическое положение делает каждый гектар земли потенциально важным для обороны и логистики.

Итоговое направление движения

Парламентские дебаты вокруг недвижимости отражают более широкий конфликт — между открытой экономикой и защитой суверенитета. Вопрос не в том, стоит ли ограничивать иностранцев, а в том, насколько далеко можно зайти, не подорвав инвестиционный климат.

Кипр стоит на пороге законодательной перестройки, которая может изменить архитектуру всего рынка. Независимо от того, какие именно поправки будут приняты, их эффект проявится уже к 2026 году — в статистике сделок, ценах и структуре собственников.