Психдиспансер вместо нотариуса: к чему приведёт законопроект о проверке дееспособности

В России могут ввести новое требование при оформлении сделок с недвижимостью — справку из психоневрологического диспансера. Инициатором поправок выступил зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин. Если закон будет принят, участники купли-продажи жилья обязаны будут подтвердить свою дееспособность официальным документом, прежде чем сделка будет зарегистрирована.

Новое требование к участникам сделок

По данным ТАСС, проект поправок планируется внести в Государственную думу в ближайшие дни. Документ изменяет положения Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Он обязывает всех участников сделки предоставлять справку, подтверждающую, что они состоят на учёте в психоневрологическом диспансере и способны осознавать свои действия.

Такое нововведение направлено на защиту покупателей и продавцов от мошенничества. По словам Делягина, суды нередко признают недействительными сделки, когда одна из сторон заявляет о своей недееспособности. В результате покупатель может лишиться и жилья, и денег.

"Участники любой сделки по купле-продаже недвижимости должны будут в обязательном порядке предоставить документ, подтверждающий их дееспособность", — говорится в сообщении пресс-службы депутата.

Почему именно сейчас возникла такая инициатива? Распространённость схем, в которых недееспособные граждане или лица, притворяющиеся таковыми, используют закон для возврата проданного жилья, стала системной. Продавцы нередко отказываются возвращать полученные средства, а суды, руководствуясь гуманитарными мотивами, возвращают квартиры им обратно.

Как работает мошенническая схема

В пояснительной записке к законопроекту указывается, что в последнее время участились случаи, когда продавцы жилья после сделки заявляют, что не понимали сути происходящего, и через суд добиваются отмены договора. Иногда они дожидаются, пока покупатель сделает ремонт, после чего возвращают жильё себе в улучшенном виде.

Такие схемы используют повторно, продавая одну и ту же квартиру несколько раз, каждый раз добиваясь её возврата. Добросовестные покупатели, по словам Делягина, оказываются без имущества и без средств, ведь вернуть деньги от признанных недееспособными лиц часто невозможно.

Можно ли предотвратить такие случаи без новых законов? Существующие механизмы, такие как нотариальное удостоверение сделок, не всегда гарантируют безопасность: нотариус не обязан проверять психическое состояние сторон, если внешне поведение человека не вызывает сомнений.

Предполагаемая процедура

Если законопроект примут, покупателю и продавцу перед заключением сделки придётся пройти проверку в психоневрологическом диспансере и получить справку установленного образца. Этот документ подтвердит, что гражданин не состоит на учёте с диагнозами, ограничивающими дееспособность.

Процесс может включать несколько шагов.

1. Обращение в диспансер по месту регистрации.
2. Прохождение краткой консультации у психиатра.
3. Получение справки, действительной в течение определённого срока (вероятно, 30 дней, как в аналогичных случаях).
4. Передача справки нотариусу или в Росреестр при регистрации сделки.

Не приведёт ли это к росту бюрократии? Да, процедура усложнится, однако автор инициативы считает, что временные неудобства несопоставимы с масштабом ущерба от мошенничества.

Реакция рынка и возможные последствия

В профессиональной среде предложение вызвало неоднозначную реакцию. Одни считают его логичным шагом, поскольку оно защищает граждан от недобросовестных продавцов. Другие опасаются, что это замедлит оборот недвижимости и увеличит нагрузку на медицинские учреждения.

Для нотариусов и агентств по недвижимости нововведение может стать дополнительным инструментом проверки добросовестности клиентов. Однако риелторы отмечают, что на практике справка не гарантирует полную защиту, ведь состояние человека может измениться уже после её получения.

Что будет, если справку не предоставить? В этом случае Росреестр может отказать в регистрации сделки, а нотариус — в её удостоверении. Это фактически сделает документ обязательным элементом пакета при купле-продаже жилья.

Опасения юристов

Юристы указывают на ряд проблем, связанных с реализацией инициативы. Во-первых, получение справки может нарушить медицинскую тайну, ведь информация о состоянии психического здоровья считается конфиденциальной. Во-вторых, неясно, как действовать гражданам, находящимся на диспансерном учёте, но признанным дееспособными — формально справку им могут не выдать, хотя они способны осознавать свои действия.

Кроме того, сама идея введения медицинского фильтра для всех сделок может противоречить конституционному принципу равенства граждан. Сторонники закона считают, что вопрос можно урегулировать уточнением формулировок и ограничением круга лиц, обязанных проходить проверку.

Не станет ли закон инструментом давления? Некоторые опасаются, что требование справок откроет возможности для злоупотреблений, например, отказов в регистрации сделок по формальным причинам. Но автор документа уверен, что это меньшая из проблем по сравнению с масштабом обманов на рынке жилья.

Аналогии и зарубежная практика

В большинстве стран подобные проверки не применяются. В Европе и США при сделках с недвижимостью акцент делается на нотариальной ответственности и страховании титула — это гарантирует покупателю компенсацию в случае оспаривания права собственности.

В России титульное страхование пока не стало массовым инструментом. Поэтому идея Делягина может рассматриваться как попытка создать внутренний защитный механизм без привлечения страховых компаний.

А что если ввести страхование титула вместо справок? Такая альтернатива снизила бы нагрузку на медицинскую систему, но потребовала бы изменений в гражданском законодательстве и дополнительных расходов граждан.

Баланс между защитой и удобством

Главная дилемма инициативы — как совместить безопасность сделок с правом граждан на неприкосновенность частной жизни. С одной стороны, справка может стать фильтром для откровенных мошенников. С другой — добросовестные продавцы будут вынуждены проходить медицинские процедуры без объективной необходимости.

Пока неизвестно, получит ли документ поддержку большинства депутатов. Если законопроект будет одобрен, это станет первой попыткой включить медицинский фактор в систему регистрации недвижимости.