Перед сделкой слушайте, а не смотрите: одно неверное слово продавца может стоить квартиры

На рынке недвижимости каждая сделка — это не просто передача собственности, а проверка на доверие. Мошенники становятся всё изобретательнее, а покупатели — всё уязвимее. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит внимательно выслушать продавца: его история, слова и мотивы нередко расскажут больше, чем любой документ. Как объяснила риелтор и эксперт по недвижимости Наталья Перескокова в интервью NEWS.ru, внимательный разговор способен уберечь от серьёзных потерь.

Разговор как первый фильтр

«Мошенников сложно вычислить, поэтому я всегда глубоко общаюсь с продавцом, чтобы понять, зачем он продаёт квартиру и куда собирается переезжать», — рассказала риелтор.

Разговор с продавцом — не формальность, а способ распознать риск ещё до проверки документов. Опытные риелторы утверждают: если собеседник уклоняется от прямых ответов, путается в деталях или выдвигает слишком странные причины продажи, стоит насторожиться. Почему важно задать как можно больше вопросов? Потому что правдивая история логична и последовательна, а подделанная — противоречива и натянута.

Перескокова привела показательный пример: если человек утверждает, что продаст единственное жильё, чтобы переехать в экзотическую страну, например «получил наследство в Буркина-Фасо и собирается туда переехать», — это повод усомниться в достоверности слов. В реальности такие истории часто прикрывают мошеннические схемы или юридические проблемы с квартирой.

Что должно насторожить покупателя во время беседы?

• противоречивые ответы о причинах продажи;

• чрезмерная спешка или давление со стороны продавца;

• отсутствие логичного плана переезда или объяснения, где продавец будет жить;

• эмоциональные истории без подтверждающих документов;

• раздражение или уклонение от уточняющих вопросов.

Опытные специалисты рекомендуют записывать ключевые детали разговора и сверять их с документами. Несовпадения — тревожный сигнал, который нельзя игнорировать.

Зачем проверять психическое состояние продавца

Перескокова подчёркивает, что многие недооценивают важность психиатрического освидетельствования участников сделки. По её словам, это не проявление недоверия, а юридическая защита обеих сторон.

«Я советую проводить психиатрическую экспертизу и освидетельствование в день сделки», — отметила эксперт по недвижимости.

В российской судебной практике немало случаев, когда сделку признавали недействительной из-за того, что продавец впоследствии был признан невменяемым. Тогда покупатель теряет и квартиру, и деньги. Формальное освидетельствование в специализированной клинике способно предотвратить подобные ситуации.

Можно ли отказаться от такой проверки? Да, но тогда риск возрастает многократно. Без заключения врача покупатель не сможет доказать, что продавец был дееспособен в момент подписания договора. Особенно важно проверять пожилых собственников — именно их квартиры чаще всего становятся объектом мошенничества.

Пошагово процедура выглядит так:

1. Покупатель и продавец договариваются о прохождении медицинского осмотра в один день с подписанием договора.

2. Освидетельствование проводится в государственной клинике, врач выдаёт официальный акт.

3. Копия документа прилагается к договору купли-продажи как дополнительная гарантия законности сделки.

Такой подход не только снижает риск судебных споров, но и демонстрирует добросовестность обеих сторон.

Альтернативная сделка: возможность и риск

Перескокова также напомнила, что альтернативная сделка, при которой человек одновременно продаёт старую и покупает новую квартиру, может быть более безопасной — но не гарантирует полной защиты. Обычно такие схемы проходят через агентства, где работают нотариусы и юристы, что снижает вероятность подлога. Однако даже в этом случае сохраняются уязвимые моменты: несоответствие сумм в договорах, поддельные доверенности или непроверенные цепочки собственности.

Почему альтернативные сделки не исключают мошенничество? Потому что в цепочке часто участвуют несколько сторон, и сбой в одном звене ставит под угрозу всех участников. Если хотя бы один продавец окажется недобросовестным, сделка может быть аннулирована.

Чтобы минимизировать риски:

• работать только через зарегистрированные агентства недвижимости;

• проверять цепочку собственности каждой квартиры в сделке;

• оформлять расчёты через банковскую ячейку или аккредитив;

• привлекать нотариуса для заверения всех договоров.

Такой подход помогает выстроить прозрачную структуру сделки, где каждый этап подтверждён документально.

Ошибки покупателей, которые открывают путь мошенникам

На практике обман чаще всего происходит не из-за хитрости продавцов, а из-за доверчивости покупателей. Люди спешат оформить квартиру, не вникают в детали, верят на слово. Что происходит, если полагаться только на «интуицию»? Потенциальная жертва теряет не только деньги, но и правовую возможность вернуть имущество.

Типичные ошибки:

1. Отказ от профессионального сопровождения сделки. Самостоятельная проверка документов часто оказывается поверхностной.

2. Игнорирование разговора с продавцом — попытка «сэкономить время».

3. Подписание договора без анализа истории квартиры и прошлых собственников.

4. Согласие на «серую» схему оплаты или фиктивное занижение цены.

5. Отказ от медицинского освидетельствования, особенно при сделках с пожилыми людьми.

Каждая из этих ошибок усиливает позицию мошенников и ослабляет защиту покупателя. Правильная альтернатива — системный подход: юридическая проверка, личная беседа, медицинское подтверждение, прозрачные расчёты.

А что если продавец просто странно себя ведёт?

Необычное поведение продавца не всегда означает мошенничество. Некоторые люди нервничают, не любят бюрократию, плохо формулируют мысли. Но если эмоциональные реакции сопровождаются отказом показывать документы или давлением «подписать сейчас», это уже тревожный сигнал. В таких случаях лучше приостановить переговоры и посоветоваться с юристом или риелтором.

Сравнивая добросовестного и сомнительного продавца, легко заметить: первый спокойно отвечает на вопросы и предоставляет документы без сопротивления, второй — раздражается, уклоняется и торопит. Простая беседа помогает отличить одно от другого.

Можно ли доверять первым впечатлениям? Частично. Интуиция важна, но только в сочетании с фактами. Проверка документов, консультация юриста и медицинская экспертиза создают реальную, а не мнимую безопасность.