На Кипре началась охота за квадратными метрами: внутренние покупатели вытесняют иностранцев

Октябрь 2025 года стал месяцем, когда кипрский рынок недвижимости неожиданно ускорился, опровергнув опасения аналитиков о возможной стагнации. Согласно данным Департамента земельных ресурсов и кадастра, за месяц зарегистрировано 1638 сделок — на 24% больше, чем годом ранее. Эта статистика укрепила позицию страны как одного из самых устойчивых рынков в Средиземноморье и дала основания предположить, что 2025-й может войти в двадцатку лучших лет за последние два десятилетия.

Ускорение темпов: география роста

Рынок недвижимости на Кипре исторически демонстрирует цикличность, но нынешний подъем охватил все округа. Почему именно сейчас рынок оживился? Ответ кроется в совокупности факторов: восстановление туристического потока, смягчение налоговых режимов и заметное увеличение инвестиций в строительство.

По данным департамента, Фамагуста стала рекордсменом: рост продаж составил 52,4%, что эквивалентно 96 сделкам. За ней следуют Никосия (+25,3%, 372 сделки), Пафос (+24,3%, 338), Лимассол (+21,9%, 490) и Ларнака (+20,4%, 342). Такое распределение отражает неоднородность спроса: южное побережье традиционно привлекает инвесторов, а столица — резидентов и внутренний рынок.

В сравнении с октябрем 2024 года увеличение почти на четверть выглядит особенно весомо, учитывая затяжное замедление в 2023-м. Тогда объем сделок сократился после ужесточения требований к строительным лицензиям. Нынешний подъем показывает, что рынок адаптировался к новым регуляциям.

Десятимесячная динамика: признаки устойчивости

Общий объём продаж за январь-октябрь 2025 года достиг 14 811 сделок, что на 14% превышает показатели прошлого года (12 952). Даже по меркам региона это значительное ускорение: по данным Европейского статистического агентства Eurostat, аналогичные рынки — Греция и Мальта — прибавили лишь 6-8%.

Что это значит для инвесторов? Прежде всего, рынок Кипра удерживает привлекательность, несмотря на растущие ставки кредитования и ужесточение контроля за иностранными капиталами. Лимассол по-прежнему остаётся лидером по количеству сделок (4 646 продаж), что подтверждает его статус деловой столицы острова. Никосия продемонстрировала самый быстрый рост среди крупных округов — +16,4%. Это говорит о смещении интереса в сторону объектов, связанных с административными и образовательными центрами, где спрос менее зависим от туризма.

Мини-инструкция: как анализировать рынок Кипра

1. Сопоставить данные департамента с отчётами Eurostat и Центрального банка Кипра.
2. Проверить долю новых объектов против вторичного жилья.
3. Оценить соотношение сделок внутреннего и внешнего спроса.
4. Учесть сезонный фактор (лето/осень традиционно сильнее зимы).
5. Сверить динамику с планами по строительству инфраструктуры.

Внутренние и внешние покупатели: изменившиеся пропорции

В октябре 2025 года 58,3% всех сделок заключили граждане Кипра — это 955 продаж. Внутренний рынок усилился благодаря программам ипотечного субсидирования и росту реальных доходов. По данным Министерства финансов Кипра, уровень безработицы опустился ниже 5%, что также поддержало потребительскую уверенность.

Иностранные покупатели остаются ключевым драйвером, но их структура изменилась. Покупатели из стран, не входящих в ЕС, оформили 27,5% сделок (451 договор), в то время как граждане ЕС — 14,2% (232 договора).

Эта разница объясняется не только геополитическими факторами, но и ограничениями, вступившими в силу в 2024 году, когда парламент начал обсуждение законопроектов о контроле за владением недвижимостью со стороны компаний с иностранными интересами.

Можно ли ожидать сокращения доли иностранцев? Скорее, временную перестройку: ограничения не закрывают рынок, а лишь делают его прозрачнее. Кипр, ориентированный на внешние инвестиции, стремится балансировать между контролем и притоком капитала.

Законодательные изменения и эффект доверия

В парламент Кипра внесены проекты законов, усиливающие контроль за сделками граждан третьих стран. Эти меры вызвали разную реакцию у участников рынка. Девелоперы опасаются снижения потока капитала из Азии и Ближнего Востока, однако аналитики считают, что повышение прозрачности сделает рынок привлекательнее для долгосрочных инвесторов.

"Текущие поправки направлены на устранение схем, через которые имущество оформлялось на подставные компании", — заявил представитель Министерства внутренних дел Кипра в комментарии для национального агентства CNA.

Что произойдет, если ограничения вступят в силу в полном объеме? Вероятен рост числа сделок среди резидентов и снижение активности временных инвесторов. Это может уменьшить спекулятивную составляющую и стабилизировать цены. С другой стороны, уменьшение притока внешнего капитала временно охладит премиум-сегмент, где преобладали граждане из стран вне ЕС.

Распространено мнение, что ограничения уничтожат спрос. На практике это не подтверждается: опыт 2019-2020 годов, когда ужесточались визовые правила, показал, что рынок после краткосрочной паузы возвращается к росту, опираясь на внутренние и европейские сделки.

Исторический фон и структурные изменения

За последние двадцать лет кипрская недвижимость пережила несколько циклов. Пик 2007-2008 годов сменился кризисом и падением цен на 40%. Затем, после восстановления в 2016–2019 годах, рынок вновь вошёл в фазу роста. 2025 год, по оценкам департамента, может стать вторым по активности за всё это время.

Такой результат объясняется не только спросом, но и структурными изменениями: цифровизация кадастров, переход к онлайн-регистрации сделок и упрощение налогообложения для первичных продаж. Эти меры усилили доверие покупателей, особенно в сегменте вторичного жилья.

Что если внешняя конъюнктура ухудшится? Тогда спрос может сместиться к объектам с долгосрочной арендной отдачей. Лимассол и Никосия, где сосредоточены деловые центры, способны компенсировать спад за счёт корпоративного сектора. Пафос и Ларнака, напротив, более уязвимы из-за ориентации на туристов.

Внутренний покупатель, получивший доступ к недорогим кредитам, становится новой опорой рынка. Если государство удержит стабильность налогового режима, динамика 2025 года может продолжиться и в 2026-м.

Сравнение и практические выводы

В отличие от Испании, где доля иностранцев в сделках превышает 35%, кипрская модель сбалансирована: почти 60% рынка контролируют резиденты. Это снижает риск перегрева и зависимость от внешних шоков. Какой вывод следует из статистики октября 2025 года? Рост устойчив, но не бесконечен; система контроля за капиталом становится ключевым фактором доверия.

Для участников рынка важно действовать пошагово:

• оценивать законодательные изменения до подписания договоров;
• использовать данные департамента и банка Кипра для прогнозов;
• фиксировать сделки до возможных корректировок налоговых правил;
• анализировать долгосрочные риски валютных колебаний.

Ошибка многих инвесторов в том, что они ориентируются на краткосрочный всплеск цен. Итог — переплата и низкая доходность. Альтернатива — стратегия удержания активов на 3-5 лет, что в текущих условиях даёт стабильную рентабельность на уровне 5-7% годовых по данным Cyprus Real Estate Association.