Дом есть, права нет — почему тысячи жителей Черногории рискуют потерять недвижимость к весне

Город на побережье живёт двойной жизнью: фасады для туристов и тени незаконных построек, выросших без разрешений. Для многих владельцев эти стены — не только дом, но и риск потерять всё в один день. В Черногории, где за годы хаотичной застройки выросли целые кварталы вне закона, начинается решающая стадия — государство даёт последний шанс узаконить самострой.

Новый закон и старая ошибка

По данным Управления недвижимости Черногории, новый Закон о легализации незаконных построек вступил в силу 14 августа 2025 года, всего через две недели после его принятия парламентом. Предыдущая попытка 2017 года закончилась провалом: из более чем 60 тысяч заявлений легализовано лишь 3217 объектов. Тогда система захлебнулась в бюрократии, а бюджеты недополучили миллионы евро.

"Мы не можем повторить сценарий 2017 года. Закон создан для упрощения и прозрачности", — заявил директор Управления недвижимости Марко Булатович.

Разница между нынешней и прежней попытками в том, что теперь сроки жёстко ограничены. Владельцам самостроев дано лишь шесть месяцев, чтобы оформить всё документально. После 14 февраля 2026 года любые неоформленные объекты будут считаться подлежащими сносу, а права собственности на них аннулируются. Почему установлен такой короткий срок? Чтобы стимулировать активность и не допустить новой волны ожиданий и коррупционных схем; длительная "амнистия" обычно приводит к бездействию.

Новая структура контроля объединяет кадастровые, геодезические и муниципальные службы. Государство фактически поставило ультиматум: либо порядок, либо демонтаж.

Бюрократия и инерция

Согласно официальной статистике Управления, к октябрю 2025 года поступило около двух тысяч заявлений. Это меньше ожидаемого: по кадастровым данным на территории страны числится около 59 тысяч незаконных построек. Основная активность наблюдается в Подгорице, Баре, Улцине, Которе, Жабляке, Будве, Даниловграде, Герцег-Новом, Никшиче и Рожае.

Булатович объясняет задержку тем, что многие владельцы ждут геодезических заключений, без которых заявление не принимается. Эти документы подготавливают лицензированные специалисты, и в сезон спрос резко превышает предложение. Что происходит, если владелец опоздает с подачей? Его постройка остаётся незаконной, сделки с ней невозможны, а при проверке может последовать предписание на снос.

Закон требует подтверждения фактического существования объекта. Для этого используется спутниковый снимок июля 2025 года — своеобразная "точка заморозки". Если строение не видно на изображении, легализация невозможна. Это устраняет лазейки для тех, кто пытался достроить дом уже после вступления закона в силу.

Последствия промедления

Несмотря на разъяснения, владельцы продолжают откладывать подачу заявлений. Булатович предупреждает: ближе к февральскому дедлайну система столкнётся с перегрузкой. Геодезические компании не смогут физически обработать поток заказов, и тысячи людей потеряют шанс оформить собственность.

Типичная ошибка — полагать, что регистрация в кадастре автоматически означает легализацию. На практике кадастровая запись лишь фиксирует объект как существующий, но не снимает статус "незаконного". Почему это важно? Потому что банк не выдаст кредит под такой объект, а нотариус откажется заверять сделку. Реальные последствия уже заметны — многие сделки на побережье сорвались из-за формальных несоответствий.

Чтобы избежать срыва сроков, Управление советует действовать поэтапно.

1. Проверить, отображается ли объект на спутниковом снимке июля 2025 года.
2. Заказать у лицензированного геодезиста заключение с координатами и техническими параметрами.
3. Подать заявление в муниципалитет или через электронный портал Управления.
4. Дождаться уведомления о включении объекта в кадастр и решении о легализации.

Эта последовательность минимизирует риск отказа и экономит время, но большинство владельцев начинают с конца — пытаются зарегистрировать постройку, не имея готового пакета документов.

Сравнение с прошлыми подходами

Если в 2017 году основной акцент делался на сборе штрафов, то в 2025-м ставка сделана на формирование правовой базы. По данным Министерства финансов Черногории, незаконное строительство в прошлом десятилетии обошлось бюджету в десятки миллионов евро из-за потери налоговых поступлений и приостановки инвестиций. Сегодня логика иная: государство стремится не наказать, а вернуть капитал в легальный оборот.

Можно ли считать нынешний процесс более эффективным? Частично. Закон жёстче, но понятнее; однако успех зависит от технической инфраструктуры. Если кадастровая система не выдержит нагрузку, бюрократический коллапс повторится. При этом международные инвесторы следят за ситуацией: устойчивость регистрационных процедур напрямую влияет на рейтинг страны в индексах делового климата.

Сравнение с соседними странами показывает: Сербия и Северная Македония провели аналогичные кампании за два года, но при этом имели меньше незаконных построек. В Черногории же доля нелегальных объектов превышает 20 % жилого фонда, что делает задачу системной, а не частной.

Вопрос доверия

Закон о легализации — не просто бюрократическая мера, а проверка зрелости общества. Что произойдёт, если государство не доведёт процесс до конца? Снижение доверия к институтам, рост теневого строительства и фактический паралич рынка недвижимости. А если наоборот — кампания завершится успешно? Тогда появится прозрачный кадастр, а стоимость оформленной собственности возрастёт.

Главное заблуждение, с которым сталкиваются власти, — вера в "автоматическое прощение". Многие граждане предполагают, что если они зарегистрируют землю или уплатят налог, дом автоматически станет законным. В действительности регистрация и легализация — разные процедуры: первая фиксирует факт владения, вторая подтверждает его законность.

Успех кампании зависит от синхронной работы трёх уровней: муниципалитетов, геодезических служб и самого Управления. Любой сбой превращает систему в очередь. Булатович открыто предупреждает: тех, кто ждёт "последнего дня", ждет не продление, а отказ.

Контроль и будущее

После регистрации Управление снимает обременение о незаконности и выдаёт обновлённый кадастровый документ. Это финальный этап, без которого объект не может участвовать в сделках. Что будет с теми, кто проигнорирует закон? По словам Булатовича, такие здания будут внесены в реестр для демонтажа, а муниципалитеты получат право взыскать расходы на снос с владельца.

Правительство планирует использовать данные о легализованных объектах для корректировки градостроительных планов и оценки инфраструктурных нагрузок. Это позволит впервые за годы составить точную карту застройки. Если процесс пройдёт успешно, Черногория сможет закрыть один из самых болезненных вопросов своей урбанистики.