Парковка дороже квартиры: как машино-места превратились в новый вид городской недвижимости

Рынок автомобильных парковок в России переживает бурное расширение. За последние годы количество легковых автомобилей превысило 50 миллионов, и это изменило ритм жизни крупных городов. Старые кварталы столкнулись с нехваткой свободных мест, дворы превратились в импровизированные стоянки, а застройщики начали активно интегрировать в проекты подземные и многоуровневые паркинги. По данным Аналитического центра Домклик, рынок машино-мест в городах-миллионниках вырос сразу по нескольким направлениям — и по количеству предложений, и по ценам.

Машины прибавляются быстрее, чем места

По данным Домклик, на начало осени 2025 года парк легковых автомобилей в России составил около 50 миллионов единиц. Большая часть роста пришлась на мегаполисы и агломерации, где инфраструктура парковки давно работает на пределе. Старые районы, застроенные ещё в XX веке, не рассчитаны на такую плотность транспорта, и каждый новый автомобиль усугубляет проблему.

Почему ситуация не улучшается, несмотря на рост новостроек? Дело в том, что большинство новых домов снабжаются парковками с минимально допустимыми нормами — зачастую одно место на три-четыре квартиры. При этом многие жители имеют по две машины на семью. Разрыв между числом автомобилей и количеством парковочных мест увеличивается ежегодно, даже несмотря на новые строительные стандарты.

В результате часть застройщиков использует стратегию "двора без машин", вынося парковку в подземные уровни или на соседние участки. Это улучшает благоустройство, но делает машино-места дорогим и, порой, спекулятивным активом — особенно в городах, где стоимость жилья высока.

Взрывной рост предложений на рынке

Согласно исследованию Домклик, количество объявлений о продаже парковочных мест в городах-миллионниках за год выросло более чем на 154 %. Сегмент аренды прибавил 29,1 %, а гаражей — 36,2 % в продаже и 56,8 % в аренде. Такого скачка рынок не видел со времён активного строительства 2010-х годов.

Эксперты объясняют динамику двумя факторами. Во-первых, в новые жилые комплексы изначально закладываются подземные паркинги, которые девелоперы рассматривают как дополнительный источник прибыли. Во-вторых, образовался "навес предложения": в условиях высокой ключевой ставки покупатели жилья предпочитают экономить и не спешат вкладываться в дополнительные активы.

"Рост объёмов предложения не означает равномерного спроса. Значительная часть машино-мест пока остаётся нераспроданной", — отмечают в Аналитическом центре Домклик.

Можно ли ожидать снижения цен при избытке предложения? На практике — нет. Даже при большом количестве свободных мест стоимость продолжает расти из-за дороговизны строительства и дефицита площадей под наземные стоянки.

Цены растут вопреки ожиданиям

За последний год средняя цена покупки парковочного места в городах-миллионниках выросла на 35,4 %. Это выше темпов роста цен на жилую недвижимость и показывает, что инвесторы видят в машино-местах устойчивый спрос. Средняя аренда увеличилась скромнее — примерно на 11 %, что отражает осторожность арендаторов в условиях снижения доходов.

На начало октября 2025 года медианная стоимость аренды составляет около 8 тысяч рублей в месяц, а покупка — 1,2 миллиона рублей. При этом разброс по городам остаётся огромным:

• Москва — 15 тысяч рублей в месяц за аренду и 1,9 миллиона за покупку;
• Санкт-Петербург — чуть ниже среднероссийских показателей;
• Волгоград — самые доступные покупки (около 725 тысяч рублей);
• Краснодар — самая низкая медианная арендная ставка (около 4 тысяч рублей).

Почему Петербург дешевле Москвы, несмотря на сопоставимый объём предложения? В Северной столице активно вводятся в эксплуатацию многоуровневые паркинги в ЖК эконом- и комфорт-класса. Их строительство обязательное: городские нормы требуют одно парковочное место на каждые 80-150 кв. м жилья, тогда как московские требования зависят от класса дома и менее строгие.

Парковка как элемент городской политики

Проблема парковочного дефицита постепенно выходит за рамки рынка недвижимости. В крупных городах она становится частью транспортной стратегии. Местные власти стремятся снизить нагрузку на улично-дорожную сеть, продвигают общественный транспорт и велосипедную инфраструктуру, но при этом не могут полностью отказаться от индивидуальных автомобилей.

Как жильцам выбирать между арендой и покупкой машино-места? Здесь работают простые правила.

1. Если жильё куплено в собственность, стоит рассматривать покупку — это повышает ликвидность квартиры.
2. При временном проживании или аренде жилья рациональнее снимать место в паркинге, а не инвестировать в него.
3. Если планируется сдавать жильё, наличие машино-места повышает его привлекательность на рынке.

Эта логика близка к выбору между покупкой и арендой жилья — долгосрочная выгода против краткосрочной гибкости.

Когда "двор без машин" становится нормой

Политика "дворов без машин" всё чаще воспринимается не как маркетинговый ход, а как вынужденная мера. В новостройках среднего и премиального сегмента такая концепция стала стандартом. Подземные паркинги освобождают пространство для детских площадок и зелёных зон, но увеличивают себестоимость квадратного метра.

Не приведёт ли это к росту социальной дифференциации? Вероятно, да. Дорогие ЖК получают благоустроенные территории и подземные стоянки, а старые кварталы продолжают жить в условиях плотной застройки и хаотичной парковки.

В регионах "двор без машин" внедряется медленнее: строительные компании сталкиваются с дорогими инженерными требованиями и низким платежеспособным спросом. Тем не менее, по данным Домклик, доля проектов с подземными паркингами растёт даже в средних городах.

Ошибки водителей и реальные последствия

Обычная ошибка городских жителей — парковка на тротуарах или во дворах без разметки. Она приводит не только к штрафам, но и к конфликтам между соседями. Альтернатива — коллективные решения: кооперативные стоянки, аренда свободных мест у соседних ЖК, использование мобильных сервисов для поиска парковки.

Можно ли решить проблему только за счёт строительства новых паркингов? Нет. Опыт Москвы показывает, что без регулирования платных зон и контроля за уличной парковкой новые стоянки быстро переполняются. Необходима комплексная политика — от нормирования в строительстве до оптимизации тарифов.

Что дальше

С учётом текущих тенденций, парковочные места постепенно превращаются в самостоятельный класс недвижимости. Их стоимость растёт, а инвестиции в подземные и многоуровневые паркинги становятся сопоставимыми с вложениями в коммерческие помещения.

Если спрос на автомобили продолжит расти прежними темпами, к 2030 году рынок машино-мест может стать одной из самых стабильных ниш городской недвижимости. А вместе с ним изменятся и сами города: меньше дворовых заторов, больше закрытых парковок и, возможно, новый взгляд на личный транспорт.