Теперь даже сыну не подаришь без нотариуса: закон изменился — и не все к этому готовы

Дарение квартиры в России больше не считается простой формальностью. Теперь даже передача жилья близкому родственнику требует нотариального удостоверения — иначе последствия могут быть серьёзными. Об изменениях в законодательстве рассказал адвокат и член экспертного совета уполномоченного по правам человека в Москве Игорь Ким в беседе с "Life.ru".

Новые правила: что изменилось с 2025 года

С 13 января 2025 года вступили в силу поправки, согласно которым все договоры дарения долей или целых квартир подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это значит, что больше нельзя просто скачать шаблон из интернета, заполнить его и зарегистрировать в Росреестре.

Ранее нотариальное участие требовалось только при дарении доли в квартире или при участии несовершеннолетних. Теперь же исключений нет: даже если собственник хочет подарить жильё супругу, сыну или матери, документ необходимо заверить официально.

«С 13 января 2025 года все договоры дарения доли или всей квартиры необходимо оформлять у нотариуса», — сообщил адвокат.

Почему это важно? Нотариус не просто удостоверяет подписи. Он проверяет личность сторон, их дееспособность и право собственности на имущество. Ошибка в данных, недосказанная формулировка или пропущенная строчка могут привести к тому, что договор признают недействительным.

Если раньше недобросовестные дарители могли оформлять фиктивные документы или передавать жильё без ведома совладельцев, то теперь нотариус обязан проверять все согласия, в том числе супругов и сособственников.

Как избежать проблем при оформлении дарственной

По словам Кима, одной из самых частых причин отмены дарственных остаётся сомнение в вменяемости и дееспособности сторон. Если кто-то из участников страдает хроническими заболеваниями или находится под медицинским наблюдением, суд может усомниться в добровольности сделки.

Юрист советует заранее пройти медицинское обследование и получить справку о дееспособности. Это поможет избежать споров в будущем, особенно если родственники решат оспорить дарение.

Что ещё важно проверить перед визитом к нотариусу:

— наличие правоустанавливающих документов на жильё;
— согласие супруга, если квартира куплена в браке;
— отсутствие обременений или арестов;
— актуальность кадастровых данных;
— правильность формулировок о факте передачи квартиры.

Почему важна формулировка о передаче? Если в договоре указано лишь обещание подарить квартиру «в будущем», то документ считается незавершённым. Чтобы передача считалась состоявшейся, стороны должны подписать акт приёма-передачи — иначе сделку могут признать ничтожной.

Когда дарение превращается в риск

Дарственная кажется безопасным способом передать имущество близким, но она легко становится инструментом злоупотреблений. Судебная практика показывает, что нередко дарение используется для сокрытия активов от взыскания или банкротства.

«Если даритель передал квартиру, дом или землю специально, чтобы сохранить имущество от изъятия, то дарственную отменят в суде. Недвижимость сначала вернут владельцу, а затем продадут с торгов в счёт оплаты долга», — пояснил Ким.

Такое решение суд принимает, если доказано, что сделка была фиктивной — например, между родственниками, когда фактическая передача жилья не происходила. В таких случаях договор признаётся недействительным, а имущество возвращается в конкурсную массу должника.

Можно ли избежать подозрений в фиктивности? Да, если стороны реально проживают в квартире, передают ключи, оплачивают коммунальные счета и не скрывают сделку. Любое документальное подтверждение реальной передачи жилья повышает её юридическую устойчивость.

Типичные ошибки и их последствия

Самая частая ошибка — оформление дарственной без участия нотариуса. Люди пытаются сэкономить, а в итоге теряют больше: регистрирующий орган может отказать в регистрации, а суд — отменить сделку.

Другая ошибка — неверное указание объекта дарения. Например, если в договоре допущена опечатка в кадастровом номере или площади, документ может быть признан недействительным.

А что если стороны устно договорились, но не оформили документ? В таком случае дарение юридически не состоялось. Даже если человек передал ключи и прописал родственника, без письменного договора с нотариальным удостоверением право собственности не перейдёт.

Чтобы избежать таких ситуаций, юристы рекомендуют придерживаться простой последовательности действий:

1. Проверить документы на квартиру и получить выписку из ЕГРН.

2. Пройти медицинский осмотр и получить справку о дееспособности.

3. Составить договор у нотариуса с указанием факта передачи жилья.

4. Подписать акт приёма-передачи.

5. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Эта схема не только защищает от ошибок, но и минимизирует риск судебных разбирательств.

Дарение и наследство: тонкая грань

Многие россияне предпочитают оформлять дарственную вместо завещания, чтобы упростить судьбу имущества. Однако дарение необратимо: после регистрации квартиры у нового собственника даритель не может её вернуть, даже если отношения изменились.

А что если одаряемый перестанет помогать или нарушит договорённости? Закон допускает отмену дарения только в исключительных случаях — если одаряемый совершил тяжкое преступление против дарителя, умышленно причинил вред или если сам даритель оказался в тяжёлой жизненной ситуации и нуждается в жилье. Но даже тогда суд тщательно проверяет обстоятельства.

В отличие от дарственной, завещание можно изменить в любой момент. Поэтому юристы советуют выбирать форму передачи имущества, исходя из жизненной ситуации: если важно сохранить контроль — лучше завещание, если нужно передать имущество сразу — дарение с нотариусом.

Как изменилась роль нотариуса

Раньше нотариус выполнял в основном техническую функцию — удостоверял подписи. Теперь его роль стала ключевой: он обязан проверять законность сделки, оценивать дееспособность участников и предупреждать о рисках.

Почему это важно для граждан? Благодаря нотариальному контролю снижается количество мошеннических схем. Например, пожилым людям часто подсовывали документы «на проверку», которые оказывались дарственными. Теперь без личного присутствия у нотариуса и подтверждения воли такое невозможно.

Кроме того, нотариус направляет документы в Росреестр в электронном виде, что ускоряет регистрацию и исключает подделку. В результате защита собственности становится более надёжной, хотя оформление обходится дороже — тарифы нотариусов включают госпошлину и услуги правового характера.