Дефицит площадей, рост ставок и неожиданный драйвер: как офисы Москвы меняют правила игры

После падения активности в 2025 году московский рынок офисной недвижимости готовится к развороту. Снижение спроса на 37% до 1,45 млн кв. м оказалось временным явлением. Уже к концу 2026-го консультанты прогнозируют рост объема сделок на 10%, до 1,6 млн кв. м.

Главными факторами называют смягчение денежно-кредитной политики и ввод новых площадей, способных изменить баланс предложения и цен.

Возврат интереса к бизнес-центрам

Согласно прогнозу консалтинговой компании Nikoliers, рынок офисной недвижимости Москвы выйдет из фазы спада к середине 2026 года. После резкого сокращения активности в 2025-м объем аренды и покупки офисов начнет расти, отражая восстановление корпоративного спроса.

"В 2026 году ожидается увеличение объема сделок до 1,6 млн кв. м — рост на 10% год к году", — следует из прогноза Nikoliers.

По данным аналитиков, ключевым драйвером станет предстоящее смягчение политики Центробанка. Компании, которые откладывали решения о расширении, снова начнут искать подходящие площади. Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян отметил, что позитивный сигнал для бизнеса даст именно изменение макроэкономических условий.

Ограниченное предложение и рост ставок

Ситуация на рынке остается напряженной. Дефицит качественных помещений ощущается во всех деловых кластерах столицы. Партнер NF Group Мария Зимина указывает, что высокий спрос при ограниченном предложении подталкивает арендные ставки вверх.

Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова сообщила, что по итогам третьего квартала 2025 года вакансия в московских офисах снизилась на 1,4 процентного пункта, до 4,8%. Это один из самых низких показателей за последние годы.

Одновременно руководитель департамента офисной недвижимости CORE. XP Ирина Хорошилова подсчитала, что средняя ставка аренды выросла на 38% за год, достигнув 34,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Почему рынок не может быстро сбалансироваться? Причина в ограниченном вводе новых площадей: строительство занимает годы, а спрос восстанавливается быстрее, чем успевают сдать объекты. Это формирует устойчивое давление на арендные ставки.

Вакантность и стратегия компаний

Замруководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов считает, что дефицит офисов сохранится минимум до 2030 года. Показатель вакантности, по его прогнозу, будет держаться около 5,3%. Поэтому часть компаний уже рассматривает альтернативные варианты размещения — покупку целых зданий или аренду помещений за пределами центра.

Такой сдвиг изменяет структуру рынка. Если раньше преимущество имели центральные бизнес-кварталы, то теперь интерес растет к районам второго пояса. Там ниже цены и проще найти крупные площади.

Может ли это изменить облик офисного рынка? Вероятно, да. Формируются новые деловые кластеры, куда перетекает часть корпоративного трафика.

Похожие процессы уже наблюдались после пандемии 2020 года, когда спрос сместился в пользу гибких офисов и локаций с развитой транспортной инфраструктурой.

Эффект крупных сделок и высокая база

Руководитель аналитического центра девелопера Stone Марина Грицкова напомнила, что снижение активности в 2025 году объясняется эффектом высокой базы 2024-го. Тогда прошли масштабные сделки: ЦБ РФ приобрел офис Slava у станции "Белорусская", а ОАО РЖД — большую часть небоскреба Moscow Towers в комплексе "Москва-Сити".

"Крупные корпоративные покупки сформировали высокий уровень базы, на фоне которого последующий спад выглядел резким", — подчеркнула Марина Грицкова.

Подобные сделки влияют на статистику: единичные крупные приобретения могут сдвигать общий объем в сторону пиковых значений. Это типичная ошибка при интерпретации рынка — оценивать динамику без учета структуры сделок. Реальное восстановление становится заметным только после нормализации показателей.

Новое строительство и его последствия

Согласно расчетам CORE. XP, в 2026 году в Москве планируется ввести около 1,6 млн кв. м новых офисов — на 14% больше, чем годом ранее. Эти объекты частично снизят давление на спрос, но в краткосрочной перспективе способны спровоцировать дальнейший рост арендных ставок.

Почему ввод новых площадей не приводит к удешевлению аренды? Потому что качественные бизнес-центры быстро заполняются, а старый фонд остается малопривлекательным. Компании предпочитают современные здания с энергоэффективными системами, подземными паркингами и развитой инфраструктурой.

В таких условиях арендаторы ищут способы зафиксировать цену. По словам Ирины Хорошиловой, некоторые компании выбирают покупку офисов вместо аренды, чтобы избежать волатильности ставок. Это долгосрочная стратегия, которая требует значительных инвестиций, но обеспечивает стабильность расходов.

Изменение поведения инвесторов

По подсчетам Stone, с начала 2025 года объем сделок купли-продажи офисов класса А на стадии строительства увеличился на 48% год к году, достигнув 161 тыс. кв. м. Это отражает растущую активность частных инвесторов. Они выводят на рынок собственные блоки по завышенным ставкам, что дополнительно повышает среднюю цену аренды.

Не приведет ли это к перегреву рынка? На коротком горизонте — нет. Спрос все еще превышает предложение. Но если инвестиционная активность сохранится на текущем уровне, в 2027–2028 годах может начаться избыточное предложение, особенно в сегменте премиум-класса.

Интересно, что частные инвесторы действуют иначе, чем крупные девелоперы: они гибче в переговорах и чаще адаптируют площади под конкретных арендаторов. Это меняет формат взаимодействия и открывает возможности для средних компаний, которым раньше было трудно выйти на рынок бизнес-центров.

Как действовать компаниям в 2026 году

Участникам рынка стоит заранее выстраивать стратегию размещения. Консультанты называют несколько шагов, которые помогут удержать расходы под контролем:

1. Пересмотреть долгосрочные договоры аренды и уточнить возможность индексации ставок.
2. Рассмотреть покупку собственных помещений при наличии доступного финансирования.
3. Оценить альтернативные локации за пределами центра, где сохраняется потенциал роста.
4. Следить за новыми проектами — раннее бронирование площадей часто позволяет сэкономить.

Эти меры помогают адаптироваться к волатильности рынка и заранее снизить риски. Ошибкой станет ожидание снижения ставок: опыт прошлых лет показывает, что при низкой вакантности цены почти не падают.

Перспективы и сценарии

Согласно прогнозу Nikoliers, к концу 2026 года средняя арендная ставка в Москве вырастет еще на 6%, до 34 тыс. руб. за кв. м в год. Это подтверждает устойчивость тенденции. На горизонте пяти лет рынок, скорее всего, останется рынком арендодателя.

Однако есть и позитивные стороны. Рост нового строительства приведет к диверсификации предложения, а смягчение денежно-кредитной политики откроет возможности для проектов среднего сегмента.

Можно ли ожидать возвращения "дешевых офисов"? Маловероятно, что современные стандарты требуют затрат на инженерные системы и энергоэффективность. Но рынок станет более гибким — появятся новые форматы и гибкие условия для арендаторов.