Где искать жильё в Москве дешевле шести миллионов — эксперт назвал последнее направление

Пять с небольшим миллионов рублей — нижняя граница цены за новую однокомнатную квартиру в Москве осенью 2025 года. В мегаполисе, где стоимость жилья давно вышла за рамки рационального восприятия, даже эта сумма выглядит "скромной". Но за цифрой стоит конкретный объект — небольшой лот в Новой Москве, на улице Генерала Донскова. Эксперт рынка недвижимости Ярослав Кобаладзе рассказал "Ленте.ру", что именно этот вариант сегодня считается самым доступным на первичном рынке столицы.

Минимум за "однушку": что скрывается за ценой

Самая дешевая квартира в новостройке Москвы оценивается в 5,84 миллиона рублей. По словам специалиста, это первый этаж трехэтажного дома в Троицком административном округе. Дом уже сдан, площадь квартиры составляет 35 квадратных метров - стандарт для бюджетных "однушек", рассчитанных на одного-двух жильцов.

Троицкий округ, формально относящийся к Москве, но фактически удаленный от центра, давно стал точкой притяжения для покупателей, ищущих баланс между столичной пропиской и приемлемой ценой. Здесь застройщики активно развивают компактные проекты, но транспортная доступность и инфраструктура пока отстают от старых границ города.

Можно ли считать такую покупку выгодной? Только при условии, что покупатель осознает компромиссы: удаленность от метро, скромные размеры, базовую отделку и ограниченную ликвидность при перепродаже.

Тем не менее, для многих это единственный шанс стать владельцем московского жилья, не выезжая за пределы МКАД.

Почему дешевых квартир становится меньше

По словам Кобаладзе, структура столичного рынка первичного жилья меняется. Застройщики переключаются на проекты бизнес-класса и комфорт-класса, где возможна более высокая маржа. Это логично: себестоимость строительства растет, а рентабельность дешевых квартир почти исчезла.

"В массовом сегменте застройщики работают на пределе себестоимости, поэтому доля "дешевых” однокомнатных квартир неизбежно сокращается. Все, что можно было вывести на рынок в нижнем ценовом диапазоне, уже построено и продано", — пояснил эксперт.

Что происходит на практике? В старых районах застройка мелкими проектами почти завершена. Новые площадки находятся в Новой Москве или в промышленных зонах, где требуется дорогостоящее освоение территорий. В результате дешевеют только небольшие квартиры в домах эконом-класса, и то редко.

Почему спрос все еще держится? Несмотря на рост ставок по ипотеке, жилье продолжает восприниматься как "тихая гавань" для вложений. Но теперь покупатели ориентируются не на минимальную цену, а на потенциал сохранения стоимости и комфорт.

Смена формата: от "квадратов" к качеству

Еще несколько лет назад главным критерием выбора была цена за квадратный метр. Теперь покупатели оценивают комплекс факторов: планировку, уровень благоустройства, наличие парковок и детских площадок. Даже недорогие проекты вынуждены включать элементы комфорт-класса, иначе остаются неликвидными.

Что это значит для рынка? Бюджетное жилье вытесняется в самые отдаленные округа, где застройщик может сократить расходы на землю и инфраструктуру. Однако затраты на транспорт и время жителей фактически "съедают" выгоду от низкой цены.

Сравнение с предыдущими годами показывает: если в 2020–2021 годах можно было найти новые квартиры за 4-4,5 миллиона рублей, то сейчас минимальный порог вырос почти на треть. И даже эта сумма становится достижимой только благодаря акциям или скидкам при ипотеке от застройщика.

Стоит ли ждать снижения цен? Нет. Даже при падении спроса застройщики не спешат демпинговать, поскольку себестоимость стройматериалов и кредитные расходы не позволяют резко снижать стоимость без убытков.

Покупательская стратегия: шаги к минимизации рисков

Для тех, кто все же решился на покупку квартиры в Новой Москве, экспертный совет прост: проверять не только цену, но и параметры проекта. Важно понимать, что экономия на локации может обернуться дополнительными расходами на транспорт, ремонты и коммунальные платежи.

Как действовать грамотно:

1. Изучить инфраструктуру района: наличие школ, магазинов, общественного транспорта.

2. Проверить статус земли и сроки ввода объекта — даже сданные дома могут иметь незавершенные коммуникации.

3. Уточнить условия ипотеки и реальную итоговую стоимость с учетом процентов.

4. Сравнить с аналогами на вторичном рынке: иногда разница в цене минимальна, а качество — выше.

5. Прогнозировать возможное развитие округа — дороги, метро, коммерческие объекты.

Ошибка многих покупателей — ориентироваться исключительно на минимальную цену. Последствия очевидны: низкая ликвидность, проблемы с перепродажей, сложная логистика. Альтернатива — выбрать компактное жилье в пределах старой Москвы, пусть и на вторичном рынке, где среда обжита, а транспортная доступность стабильна.

Инвесторы против семей: кто выигрывает от новых тенденций

Сдвиг фокуса в сторону более дорогих форматов объясняется не только экономикой. В столице растет доля инвесторов, предпочитающих вкладывать в бизнес-класс, где выше спрос на аренду и меньше конкуренции. Одновременно сокращается доля семейных покупателей, ориентированных на минимальные бюджеты.

А что если рынок продолжит дорожать? Тогда молодым специалистам и бюджетникам придется уходить в пригородные зоны или рассматривать альтернативы в Подмосковье, где инфраструктура постепенно подтягивается до столичного уровня.

Показательно, что застройщики начали переориентировать проекты даже в Новой Москве: там появляются малоэтажные комплексы с повышенным комфортом и дизайнерскими решениями, но по цене, сравнимой с "однушками" эконом-класса.

Так формируется новый слой рынка: внешне доступное жилье перестает быть массовым, превращаясь в нишевый продукт для тех, кто готов мириться с удаленностью ради статуса "московской прописки".

Реальность рынка: "дешево" — больше не значит доступно

Главное заблуждение покупателей — вера в то, что где-то "на окраине" можно найти качественное жилье за половину рыночной цены. Но московский рынок давно перестал быть полем для удачных случайностей. Цены формируются не эмоциями, а жесткими расчетами.

Даже самые дешевые квартиры — результат компромисса между затратами девелопера и ожиданиями клиентов. Парадокс в том, что дешевое жилье становится редкостью именно потому, что Москва растет и дорожает быстрее, чем доходы населения.

Для рынка это естественный процесс: доступные квартиры исчезают, но качество новостроек постепенно повышается. Для покупателей — сигнал действовать рационально и оценивать не только цену, но и долгосрочную ценность объекта.