Россияне снова тянутся к рыночной ипотеке: что заставило их поверить в базовые кредиты

Спрос на рыночную ипотеку в России заметно оживился. По данным Аналитического центра Домклик, в третьем квартале 2025 года объём выдач по рыночным программам превысил 150 млрд рублей — это втрое больше, чем в начале года. После затяжного спада, вызванного ростом ключевой ставки, рынок постепенно возвращает доверие к базовым ипотечным продуктам.

Возврат интереса к рыночным программам

По итогам третьего квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным ипотечным программам выросли почти на 200% по сравнению с первым кварталом. Такая динамика, по оценке аналитиков, отражает реакцию заемщиков на смягчение условий кредитования.

Главным катализатором восстановления стал снижающийся уровень ставок. Средневзвешенная ставка Сбера по рыночной ипотеке опустилась с 28,6% в марте до 25,6% в июне, что сразу привело к росту объёмов сделок: только за июнь россияне оформили базовых ипотек на сумму более 30 млрд рублей.

"Ситуация начала меняться к концу первого квартала 2025 года, когда ставки начали снижаться, и рынок постепенно оживился", — говорится в исследовании Домклик.

В сентябре рыночная ипотека достигла своего пика: объём выдач составил 59,5 млрд рублей, и по итогам квартала тренд на рост сохранился.

Почему ипотека "просыпается" именно сейчас? Доступность жилья по рыночным ставкам повысилась вслед за действиями Банка России, направленными на стабилизацию финансового сектора. Коммерческие банки, в том числе Сбер, начали снижать ставки, что стало сигналом для отложенного спроса.

География восстановления: лидеры и динамика

Наибольший рост спроса на рыночную ипотеку зафиксирован в регионах, ранее считавшихся менее активными в ипотечном сегменте. Согласно данным Домклик, в Якутии объёмы выдач увеличились почти в шесть раз: с 180 млн рублей в первом квартале до 1,2 млрд рублей к концу третьего.

В числе лидеров также оказались:

• Тамбовская область — рост в 4 раза (+305%);
• Магаданская область — прирост 291%;
• Оренбургская область — увеличение на 277%;
• Чувашия, Пензенская, Липецкая и Астраханская области — около 260-268% роста;
• Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области — около 255%;
• Омская и Тюменская области — прирост порядка 246%;
• Татарстан — +242%.

Такая динамика свидетельствует, что восстановление рынка идёт широким фронтом, а не концентрируется лишь в центральной части страны.

Что объединяет эти регионы? Высокая доля вторичного жилья и растущий интерес к стандартным ипотечным условиям после периода доминирования льготных программ.

Как изменились пропорции рынка

Если в первой половине 2025 года доля рыночных ипотек в общем объёме выдач колебалась в пределах 13-16%, то во второй половине года этот показатель начал стабильно расти. Для сравнения: во второй половине 2024 года рыночные программы занимали около 29% от всех ипотек.

Домклик отмечает, что восстановление началось в тот момент, когда льготные программы перестали быть единственным драйвером рынка. Люди стали чаще рассматривать классическую ипотеку как инструмент долгосрочного планирования, особенно в регионах, где вторичный рынок преобладает.

Почему доля рыночной ипотеки важна? Этот сегмент отражает реальную покупательную способность без государственной поддержки. Его рост сигнализирует о возвращении устойчивого спроса, а не только об эффекте временных мер стимулирования.

Лидеры по доле рыночных программ

По итогам третьего квартала 2025 года наибольшая доля рыночных ипотечных программ зафиксирована в Омской области — 31,3% от общего объёма выдач. Здесь же отмечен и крупнейший прирост — плюс 13,7 процентных пункта к началу года.

Следом идут:

• Самарская область — 30,3%;
• Смоленская область — 29,6%;
• Саратовская и Ивановская области — по 29,5%;
• Мурманская область — 28,3%;
• Республика Коми — 27,5%.

Во Владимирской, Тверской и Камчатской областях доля базовой ипотеки колеблется в пределах 25%.

Как изменилась ситуация в Москве? На крупнейшем рынке страны доля рыночных программ выросла на 10 п. п., приблизившись к 25% по итогам третьего квартала. Здесь выше доля рыночной ипотеки на новостройки (25% против 7-10% в среднем по регионам), а на вторичное жильё - около 60%, тогда как в регионах показатель достигает 70%.

"Рыночная ипотека устойчиво держится в субъектах, где преобладает вторичное жильё", — уточняется в исследовании Домклик.

Ошибки заемщиков и новые ориентиры

Резкий рост ставок в начале 2025 года заставил многих клиентов поспешно отказаться от рыночной ипотеки, считая, что возврат к приемлемым условиям невозможен. Но уже через несколько месяцев ситуация изменилась.

Типичная ошибка — поддаваться панике и фиксировать завышенные ставки в "разгар шторма". Последствием стала переплата и ограниченные возможности для рефинансирования. Альтернатива — следить за динамикой ключевой ставки и гибко выбирать момент для подачи заявки.

Что помогает не упустить выгодное предложение?

1. Отслеживать действия крупных банков и их средневзвешенные ставки.
2. Проверять региональные программы и предложения партнёрских застройщиков.
3. Сравнивать не только ставку, но и общие расходы по кредиту (страховка, комиссия, срок).
4. Использовать онлайн-калькуляторы Домклик и Сбера для моделирования платежей.

Эти шаги позволяют заемщикам действовать проактивно, а не реагировать на рынок постфактум.

Тенденции: восстановление или новая волна?

Вопрос, который сегодня волнует банкиров и заемщиков, — станет ли рост рыночной ипотеки устойчивым трендом или временным всплеском. Аналитики осторожны: если инфляция останется под контролем, рынок сможет удержать темп, но любое резкое изменение ключевой ставки способно снова охладить спрос.

Сравнивая 2024 и 2025 годы, видно, что нынешний рост идёт на фоне более жёстких макроэкономических условий. Однако постепенное снижение ставок и адаптация банковской системы дают шанс на долгосрочную стабилизацию.

Можно ли считать это возвращением к "нормальному" рынку? Частично — да. Спрос на льготные программы остаётся высоким, но структура рынка становится более сбалансированной. А это значит, что интерес к рыночной ипотеке перестал быть эпизодическим явлением и вновь стал системной частью жилищного финансирования в России.