Проверка перед продажей квартиры: инициатива, которая может спасти покупателей — и напугать продавцов

В России могут появиться новые правила при продаже недвижимости. Как сообщил ТАСС, глава комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов направил предложение в адрес вице-премьера Дмитрия Григоренко и генпрокурора Александра Гуцана о введении обязательной проверки здоровья и дееспособности продавцов недвижимости перед совершением сделок.

Почему инициатива появилась сейчас

По словам Нилова, в последние годы участились случаи, когда добросовестные покупатели теряют уже оформленные квартиры из-за судебных споров с родственниками продавцов. Основанием для оспаривания сделок становится статья 177 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет признать договор недействительным, если гражданин на момент подписания не мог осознавать значение своих действий.

«Такие ситуации подрывают доверие к рынку недвижимости и создают риски для добросовестных покупателей», — отметил депутат.

Нилов считает, что необходим механизм предварительной проверки состояния здоровья и дееспособности продавцов, чтобы подтвердить их способность распоряжаться имуществом. Это особенно актуально при сделках с пожилыми людьми или гражданами, проходящими лечение, влияющее на психическое состояние.

Проблема «оспариваемых сделок» и судебная практика

Судебная статистика показывает рост количества дел, связанных с признанием договоров купли-продажи недействительными. Родственники нередко обращаются в суд после смерти продавца, утверждая, что тот не понимал значения сделки. В результате покупатели, уже оформившие недвижимость, вынуждены возвращать имущество или добиваться компенсации через долгие судебные процессы.

Почему статья 177 ГК РФ вызывает споры? Она защищает уязвимых граждан, но одновременно создаёт лазейку для злоупотреблений. В отсутствие медицинского заключения доказать дееспособность человека на момент сделки бывает сложно, а экспертизы, проводимые «задним числом», часто дают противоречивые результаты.

Типичная ошибка — не проверять юридическую историю продавца или его состояние здоровья. Последствие — риск потери квартиры даже после регистрации в Росреестре. Альтернатива — введение обязательного медицинского подтверждения при нотариальном удостоверении сделок.

Что предлагает Ярослав Нилов

Депутат предлагает разработать законодательный механизм оценки дееспособности в момент заключения договора. Возможные варианты — справка от врача, электронное подтверждение от системы здравоохранения или опрос специалиста перед нотариальным удостоверением.

А что если продавец откажется проходить проверку? В этом случае сделку можно будет приостановить до предоставления заключения. Такая мера, по замыслу авторов инициативы, защитит обе стороны — и продавца, и покупателя — от возможных судебных претензий.

Генпрокуратуре Нилов предложил провести анализ действующего законодательства и определить, требуется ли внесение изменений в Гражданский кодекс или достаточно уточнить процедуры нотариального контроля.

Возможные последствия и дискуссия в отрасли

Эксперты отмечают, что идея может усилить правовую защиту участников сделок, но создаст дополнительные бюрократические барьеры. Риелторы опасаются удлинения сроков оформления и роста стоимости услуг. Однако юристы считают, что выгода от юридической устойчивости сделок перевесит возможные неудобства.

Можно ли считать инициативу ограничением прав граждан? Нет, поскольку проверка не предполагает признания кого-либо недееспособным — речь идёт лишь о фиксации факта осознанного участия в сделке.

Для сравнения: в ряде стран Европы и Азии аналогичные меры уже действуют. Например, в Германии нотариус обязан убедиться, что стороны понимают последствия сделки, а при малейшем сомнении он может запросить медицинское заключение.

Что будет дальше

После рассмотрения инициативы Генпрокуратура и Правительство должны представить свои выводы. Если предложение поддержат, проект поправок могут подготовить в течение 2025 года. В этом случае новая процедура проверки может появиться уже в 2026-м.

Нилов подчёркивает, что цель — не ужесточение контроля, а снижение числа судебных конфликтов. Покупатель, уверенный в юридической чистоте сделки, не должен опасаться, что его имущество когда-нибудь будет оспорено из-за состояния здоровья продавца.