Нотариусы станут щитом покупателей: в России создают фильтр от мошенников

В России может появиться новое обязательное правило при продаже квартир — проведение правовой экспертизы перед сделкой. Инициатива направлена на защиту покупателей от мошеннических схем и последующих судебных разбирательств, которые нередко приводят к потере жилья даже у добросовестных владельцев.

Новая инициатива: правовая проверка перед продажей

Как сообщили "Известия", с предложением ввести обязательную правовую экспертизу недвижимости выступил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Он считает, что без комплексной проверки "чистоты" объекта невозможно обеспечить безопасность сделок на рынке жилья.

"При сделках с недвижимостью необходимо проводить обязательную правовую экспертизу и установить единый стандарт проверки объекта перед куплей-продажей", — заявил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский в интервью "Известиям".

По его словам, экспертиза должна стать обязательным этапом сделки, подобно технической оценке автомобиля перед продажей. Это позволит выявить возможные риски — от судебных споров до нарушений в истории перехода прав собственности.

Что изменится для продавцов и покупателей? Продавцу придётся подтвердить "юридическую чистоту" квартиры до оформления договора, а покупатель получит документ с результатами проверки, который можно будет использовать в суде в случае спора.

Роль нотариусов: больше ответственности и полномочий

По замыслу автора инициативы, проводить правовую экспертизу должны нотариусы. Сейчас их обязанности ограничиваются проверкой личности и дееспособности сторон, а также наличия права собственности и обременений. Однако история перехода прав и наличие судебных споров по объекту обычно не анализируются.

Расширение полномочий нотариусов может стать гарантом прозрачности сделок, поскольку именно эти специалисты уже наделены функцией правового контроля. При этом экспертиза предполагает не только изучение выписок из ЕГРН, но и проверку решений судов, исполнительных производств, а также наличия наследственных претензий.

Не приведёт ли это к удорожанию сделок? Вероятно, да: стоимость правовой экспертизы может лечь на стороны договора. Однако эксперты считают, что расходы оправданы, если они защитят граждан от потери недвижимости из-за чужих долгов или поддельных доверенностей.

Такая мера уже частично применяется в некоторых регионах — при оформлении сделок через нотариусов или крупные девелоперские агентства. Но единый стандарт пока отсутствует, из-за чего качество проверки зависит от конкретного исполнителя.

Почему это стало актуально

В последние годы участились случаи, когда сделки с недвижимостью признавались недействительными задним числом. Судебная практика показывает, что даже добросовестные покупатели нередко лишаются квартир, если выясняется, что предыдущий владелец участвовал в мошеннических схемах, имел долги или продавал жильё с нарушением прав несовершеннолетних.

Можно ли было этого избежать? В большинстве подобных дел достаточно было бы заранее проверить историю объекта: участвовал ли он в судебных процессах, не был ли арестован или подарен с нарушением процедуры. Но такие проверки сегодня проводятся только по инициативе самих граждан или риелторов.

Якубовский отмечает, что обязательная экспертиза поможет снизить количество судебных споров и укрепит доверие к рынку жилья. В будущем документ о правовой проверке может стать необходимым приложением к договору купли-продажи, как технический паспорт или кадастровый план.

Последствия для рынка: больше прозрачности, но и бюрократии

Введение обязательной правовой экспертизы изменит структуру рынка недвижимости. Ожидается, что:

• Увеличится роль нотариусов и юридических компаний, предлагающих услуги проверки объектов.

• Продавцы будут готовить документы заранее, чтобы не затягивать процесс сделки.

• Количество оспариваемых договоров снизится, особенно в сегменте вторичного жилья.

• Вероятно, возрастёт средняя стоимость юридического сопровождения сделок.

А что если инициатива не будет принята? В таком случае рынок продолжит действовать по нынешним правилам, где ответственность за проверку чистоты объекта ложится на самого покупателя. Это сохраняет риск приобретения проблемной недвижимости, особенно при сделках без нотариального участия.

При этом эксперты ожидают, что даже без законодательного закрепления идея получит развитие в практике крупных риелторских компаний: они могут добровольно внедрить обязательную экспертизу как элемент репутационной защиты.

Контроль и реализация: кто будет отвечать за ошибки

Главный вопрос — как распределить ответственность в случае, если нотариус или эксперт не выявил скрытые риски. Сегодня нотариусы несут имущественную ответственность только за ошибки в удостоверении договора, но не за пропущенные судебные споры или неучтённые права третьих лиц.

Как решить проблему гарантий? Возможным выходом станет страхование профессиональной ответственности нотариусов или создание специального компенсационного фонда. Такой механизм уже существует для оценщиков и аудиторов, и его можно адаптировать под рынок недвижимости.

Если инициатива получит поддержку, законопроект может быть внесён в Госдуму в 2026 году. Он станет частью пакета мер по защите прав добросовестных покупателей, наряду с ужесточением требований к риелторской деятельности и цифровизацией реестров прав.