Первичка и вторичка синхронно тормозят — рынок жилья выходит на плато

Рынок жилья в России вошёл в фазу замедления: рост цен на квартиры уступает инфляции, а разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей сокращается. По данным совместного исследования "Домклик" и "СберИндекса" за сентябрь 2025 года, за год стоимость новостроек и вторичного жилья выросла всего на 5,0% и 5,7% соответственно — при инфляции, превышающей эти показатели.

Цены растут, но медленнее инфляции

Эксперты отмечают разнонаправленную динамику: на первичном рынке темпы роста слегка ускорились, а на вторичном — замедлились. Несмотря на это, оба сегмента показывают отставание от инфляции.

"Рост цен на первичном рынке несколько ускорился, на вторичном замедлился, но в обоих случаях он не успевает за инфляцией: за 12 месяцев новостройки и готовое жильё прибавили всего 5,0% и 5,7%", — говорится в исследовании "Домклик" и "СберИндекса".

При этом активизация спроса с июня по сентябрь подогревала рынок: количество сделок росло в обоих сегментах. Однако рост цен в целом остаётся умеренным, поскольку доходы населения не поспевают за инфляцией, а покупатели всё чаще ориентируются на реальные, а не номинальные возможности.

Почему рынок тормозит при растущем спросе? Ответ прост: эффект накопленного предложения. После бурного строительства 2020-2024 годов на рынке остаётся значительный запас жилья, особенно в крупных агломерациях. Это сдерживает рост цен и заставляет застройщиков конкурировать за клиента скидками и акциями.

Первичный рынок: новостройки дорожают неравномерно

Средняя цена квадратного метра новостройки по ипотечным сделкам Сбера в сентябре 2025 года составила 176 900 рублей. Самыми дорогими регионами традиционно остаются:

• Москва - 368 900 рублей за квадратный метр,

• Санкт-Петербург - 246 900 рублей,

• Республика Татарстан - 195 000 рублей.

Наибольший месячный рост зафиксирован в Ленинградской области (+2,5%), Калининградской области (+1,9%) и Москве (+1,3%).

Что определяет такой разброс? В столичных и пригородных регионах сохраняется высокий спрос на комфорт-класс и апартаменты, тогда как в большинстве субъектов темпы строительства превышают реальный платежеспособный спрос.

Застройщики фиксируют, что покупателей стало больше, но средний чек растёт медленно — всё чаще квартиры приобретаются в ипотеку с субсидированными ставками. Без льготных программ реальная стоимость квадратного метра могла бы снизиться ещё сильнее.

Вторичный рынок: выравнивание после всплесков

На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра составила 117 500 рублей. Самые дорогие регионы — Москва (317 200 рублей), Санкт-Петербург (215 000 рублей) и Московская область (150 100 рублей).

Цены на "вторичку" растут чуть быстрее новостроек — +9,4% год к году против +4,4% в предыдущем периоде, компенсируя отставание, сформировавшееся после запуска льготных программ. Однако аналитики отмечают, что с середины 2023 года разрыв между ценой предложения и сделкой не превышал 18%.

Почему это важно? Чем меньше этот разрыв, тем реалистичнее ожидания продавцов. Сегодня он ниже уровней 2022-2023 годов, что свидетельствует о стабилизации рынка и росте готовности сторон идти на компромисс.

Эксперты "СберИндекса" считают, что сокращение разрыва повышает вероятность разворота цен в сторону снижения или фиксации на текущих уровнях в ближайшие месяцы.

"Разрыв между ценой предложения и ценой сделки вновь снизился и остаётся ниже значений 2022-2023 годов. Это повышает вероятность разворота цен вниз или их стабилизации", — говорится в исследовании.

Перспективы: фиксация цен и осторожный оптимизм

Аналитики прогнозируют, что в среднесрочной перспективе рынок войдёт в стадию ценовой стабилизации. Рост будет локальным и зависеть от региональной специфики — доступности ипотечных программ, темпов строительства и миграционных процессов.

Что ждёт покупателей в 2026 году?

• При сохранении льготной ипотеки цены, вероятнее всего, зафиксируются на текущем уровне.

• Без поддержки государства новостройки могут подешеветь на 2-3% за счёт снижения спроса.

• Вторичный рынок, напротив, останется устойчивым: часть покупателей, опасаясь рисков долгостроя, переключается именно на готовое жильё.

Можно ли ожидать роста цен при текущей инфляции? Теоретически — да, но только при резком снижении объёмов строительства. Пока же предложение превышает спрос, что удерживает рынок в состоянии равновесия.

В целом, как отмечают эксперты, вторичный рынок постепенно "догоняет" первичный, ликвидность сделок повышается, а ценовые перекосы, вызванные льготными программами 2020-2024 годов, сходят на нет.