Когда квартира становится ловушкой: ипотека множится, как кредиты в 2000-х

Все больше россиян берут вторую и даже третью ипотеку, не расплатившись по первой. По данным банка "ДОМ.РФ", почти каждый четвертый заемщик, подающий заявку на новый жилищный кредит в 2025 году, уже имеет действующую ипотеку. За четыре года этот показатель вырос в полтора раза, отражая тенденцию к усложнению финансовых стратегий граждан и изменению структуры рынка жилья.

Рост числа "повторных" ипотек

Согласно данным банка "ДОМ.РФ", за январь-сентябрь 2025 года 27% потенциальных заемщиков, обратившихся за ипотекой, уже обслуживали хотя бы один жилищный кредит. Для сравнения: в 2021 году таких было 21%, а в 2020-м — 17%.

"У 27% потенциальных заемщиков, обратившихся за ипотекой в банк "ДОМ.РФ" с начала 2025 года, уже имеется жилищный кредит", — говорится в сообщении банка.

В большинстве случаев (83%) речь идет об одной действующей ипотеке. Однако доля клиентов, имеющих две ипотеки, выросла до 13% против 6% годом ранее, а трёх и более — до 4% против 2% в прошлом году.

Что стоит за этими цифрами? Во-первых, активное развитие инвестиционных стратегий — многие берут вторую ипотеку под сдачу жилья или покупку недвижимости в других регионах. Во-вторых, рост стоимости квадратного метра побуждает заёмщиков покупать новое жильё до продажи старого, используя временное перекрытие кредитами.

География спроса: от Тюмени до Петербурга

Лидерами по числу повторных ипотечных заявок стали жители Тюменской области (33%), Санкт-Петербурга и Удмуртской Республики (по 32%). Почти одинаковые показатели зафиксированы в Свердловской и Ленинградской областях - по 31%. В Пермском крае, Башкортостане, Московской области и Татарстане доля таких заемщиков колеблется между 28% и 30%.

Почему именно эти регионы оказались в топе? Во многих из них наблюдается высокая инвестиционная активность: строится много нового жилья, а рынок аренды стабильно растёт. Кроме того, в городах-миллионниках ипотека остаётся ключевым инструментом накопления капитала — граждане рассматривают квартиры как способ защиты сбережений от инфляции.

В то же время, в менее экономически активных субъектах доля заемщиков с несколькими ипотеками остаётся минимальной — чаще из-за более низких доходов и ограниченного выбора нового жилья.

Ипотека как инструмент инвестиций

Можно ли считать несколько ипотек признаком финансовой устойчивости? Не всегда. Для части граждан это возможность управлять активами, но для других — риск накопления долговой нагрузки.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что доля "инвестиционных ипотек" растёт: клиенты покупают жильё на этапе строительства, рассчитывая продать или сдать его после ввода дома. Такой подход активно используется в крупных городах, где цены на первичном рынке растут быстрее, чем проценты по кредитам.

Однако при снижении арендного спроса или росте ставок такие заёмщики оказываются в зоне риска. Что произойдет, если арендный рынок просядет? Выплаты по нескольким ипотекам могут стать непосильными, особенно если второе жильё не приносит дохода.

При этом число ипотечных просрочек пока остаётся низким: банки ужесточили скоринг и реже одобряют кредиты клиентам с высокой долговой нагрузкой. Тем не менее, специалисты предупреждают, что тенденция к росту "множественной ипотеки" требует контроля, чтобы избежать перегрева рынка.

Поведенческие изменения и последствия

В отличие от 2020-2021 годов, когда повторные ипотеки брались в основном для улучшения жилищных условий, в 2025 году преобладают инвестиционные и "транзитные" кредиты — для покупки жилья до продажи старого. Это говорит о смещении мотивации с потребительской на накопительную.

Как это отразится на рынке жилья? Вероятно, увеличится спрос на новые квартиры бизнес-класса и апартаменты, что усилит конкуренцию за качественные проекты. В то же время банки будут строже оценивать платёжеспособность, чтобы не допустить роста дефолтов.

По данным аналитиков, к концу года доля клиентов с несколькими ипотеками может достичь 30%. Это станет новым историческим максимумом и потребует адаптации кредитных программ: возможно, появятся продукты для перекрытия нескольких долгов под единый процент или механизмы "объединённой ипотеки".

"Многократные кредиты — отражение не только роста доходов, но и стремления граждан использовать недвижимость как финансовый актив", — отмечают специалисты банка "ДОМ.РФ".

Баланс между риском и возможностями

Несмотря на видимую устойчивость заемщиков, банки опасаются перегрева: увеличение доли клиентов с двумя и более ипотеками может привести к росту кредитной нагрузки и снижению потребительской активности.

Можно ли назвать ситуацию опасной для рынка? Пока нет, но при ухудшении экономических условий — росте ставок или падении доходов — возможна волна реструктуризаций. Для предотвращения этого уже обсуждается идея введения лимита на количество ипотечных кредитов, доступных одному заёмщику.

В перспективе "множественная ипотека" может изменить сам подход к владению жильём в России: квартиры становятся не только местом проживания, но и инструментом накопления и инвестирования.