Ипотечный шторм и "Эффект Долиной": как ужесточение правил ипотеки и страх мошенничества взвинтили цены на новостройки

С февраля 2026 года правила программы семейной ипотеки ужесточаются: вместо двух кредитов по этой льготной программе семья сможет взять только один. Это изменение спровоцировало настоящий ажиотаж в офисах застройщиков. По наблюдениям экспертов, количество ежедневных встреч менеджеров с потенциальными покупателями резко возросло. Если раньше это были две-три встречи в день, то сейчас их число доходит до шести. Такой всплеск активности создает повышенный спрос на новостройки, что неизбежно ведет к росту их стоимости.

Параллельно на рынке сложилась уникальная ситуация с разрывом цен между новым и вторичным жильем. В некоторых российских регионах эта разница достигла рекордных 80%. Столь значительный дисбаланс вызван совокупностью факторов: ужесточением условий семейной ипотеки, сохранением высокой ключевой ставки Центробанка, а также нашумевшей судебной историей с участием певицы Ларисы Долиной.

Эффект Долиной и его влияние на рынок

Судебный процесс, в центре которого оказалась известная певица, породил на рынке недвижимости явление, которое эксперты окрестили "эффектом Долиной". Речь идет о возросших опасениях покупателей при приобретении жилья на вторичном рынке. Некоторые клиенты отказываются от совершения сделки в самый последний момент, прямо во время подписания документов. Их главный страх — остаться без денег и без жилья, столкнувшись с мошенническими схемами.

Эта история наглядно продемонстрировала риски, связанные с покупкой квартир на вторичном рынке. В такой ситуации многие предпочитают переплатить, но приобрести жилье у надежного девелопера, где риски сведены к минимуму. Покупка новостройки воспринимается как более безопасная и прозрачная операция, что дополнительно подстегивает спрос на первичном рынке.

Прогнозы по восстановлению баланса

Оживление рынка вторичного жилья будет напрямую зависеть от двух ключевых факторов. Первый — это планомерное снижение ключевой ставки Центральным банком, которое сделает кредиты более доступными для широкого круга покупателей. Второй фактор — завершение работы Верховного суда по созданию эффективных механизмов предотвращения прецедентов, подобных "делу Долиной".

Эксперты надеются, что рост цен на "вторичку" не начнется слишком резко, учитывая, что доходы многих россиян не поспевают за инфляцией. Однако восстановление этого сегмента рынка является вопросом времени и необходимой мерой для общего оздоровления ситуации в сфере недвижимости. После стабилизации правового поля и снижения процентных ставок баланс между первичным и вторичным рынками постепенно восстановится.

Недавно Верховный суд рассмотрел апелляцию покупательницы квартиры в Хамовниках Полины Лурье, что стало важным шагом в урегулировании подобных споров. Решение по делу Долиной, которой придется покинуть проданное под влиянием мошенников жилье, задает важный прецедент для защиты прав добросовестных покупателей и повышения общего уровня доверия к рынку вторичной недвижимости.