Как не потерять свою недвижимость: ключевая ошибка при регистрации прав, которую совершают многие

Стать владельцем недвижимости можно несколькими способами, будь то покупка, дарение, наследование или другие юридические формы. Однако, несмотря на разнообразие методов приобретения, ключевым этапом всегда остаётся регистрация права собственности.

Право собственности на недвижимость

Право собственности — это юридически закреплённая возможность использовать имущество, распоряжаться им и защищать от неправомерных посягательств. В России основные виды собственности включают частную (для физических и юридических лиц), государственную (для федеральных властей) и муниципальную (для местных властей). Это право регулируется Конституцией РФ и Гражданским кодексом.

Права собственника недвижимости включают:

• право владения, которое гарантируется Конституцией РФ. Владение подтверждается правоустанавливающими документами, например, договором купли-продажи.
• право пользования — возможность использовать имущество, например, проживать в квартире или организовать в ней рабочее место. Важно, чтобы это не нарушало права соседей.
• право распоряжения, которое включает в себя продажу, дарение, сдачу в аренду или завещание объекта недвижимости.

Способы приобретения права собственности

Существует два основных типа оснований для получения права собственности: первичные и производные.

Первичные основания

К первичным основаниям относится строительство объектов недвижимости на своём земельном участке или участие в долевом строительстве. В случае строительства частного дома или получения права собственности по договору долевого участия (ДДУ) право возникает с момента завершения строительства и соответствующей регистрации права собственности.

Производные основания

Производные основания — это способы приобретения права собственности, основанные на передаче имущества от другого лица. Сюда входят различные сделки, такие как купля-продажа, дарение, мена, а также наследование и приватизация. К таким способам также можно отнести обращение взыскания по долгам или решение суда. При этом сделки могут быть как возмездными (например, купля-продажа), так и безвозмездными (например, дарение).

Примеры распространённых способов

1. Договор купли-продажи — одна из самых распространённых форм приобретения недвижимости. По такому договору продавец обязуется передать имущество покупателю за определённую сумму. Этот договор всегда оформляется письменно.
2. Участие в долевом строительстве — покупатель не получает сразу готовый объект, а вносит средства застройщику, которые до завершения строительства хранятся на специальном счёте (эскроу). После сдачи объекта в эксплуатацию и завершения регистрации права собственности, покупатель становится полноправным владельцем.
3. Наследование — право собственности может передаваться по наследству от умершего владельца. Наследование может происходить как по закону, так и по завещанию, в зависимости от воли умершего.
4. Дарение — передача имущества безвозмездно. Этот процесс оформляется договором дарения, который должен быть нотариально удостоверен.
5. Строительство объекта недвижимости — создание нового объекта недвижимости на принадлежащем участке. Важно, чтобы строение было выполнено в рамках законодательства, иначе оно может быть признано самовольным и подлежать сносу.

Регистрация права собственности в Росреестре

Один из ключевых этапов при приобретении недвижимости — её регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Эта процедура необходима для официального подтверждения прав на объект.

Для этого необходимо собрать определённый пакет документов. К ним относятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, документы на землю, решение суда или справка о выплате пая), а также заявление о регистрации права собственности. Процесс регистрации можно пройти через МФЦ, на сайте Росреестра или через портал "Госуслуги", используя квалифицированную электронную подпись (УКЭП).

После завершения процедуры регистрации, собственник получает выписку из ЕГРН, которая является официальным подтверждением его прав на недвижимость.

Когда регистрация права собственности может быть отклонена

Росреестр может приостановить процесс регистрации, если имеются технические нарушения или если комплект документов недостаточен. В случае приостановки регистрации, заявителю предоставляется время на исправление ошибок и повторную подачу документов. Если же проблемы не устраняются, регистрация может быть отклонена.

Основания для приостановки регистрации:

• неполный комплект документов;
• ошибки или недостоверные данные в поданных документах;
• обращение лица, не имеющего права на регистрацию.

При этом важно понимать, что отсутствие регистрации не даёт владельцу полномочий на распоряжение недвижимостью, а также может привести к налоговым и финансовым последствиям.

Приватизация и дачная амнистия

Приватизация — это процесс передачи государственного или муниципального жилья в частную собственность. В России приватизация была доступна с 1991 года, и в 2017 году был отменён срок для бесплатной приватизации, что сделало её бессрочной.

Кроме того, с 2006 года действует так называемая дачная амнистия, которая упрощает процесс регистрации прав на дачные и садовые участки. Это позволяет владельцам таких объектов регистрировать права без необходимости получения разрешений на строительство и других бюрократических процедур.

Приобретательная давность

Приобретательная давность — это право, которое может быть получено по истечении определённого срока владения недвижимостью, если она использовалась добросовестно и непрерывно. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, при этом владелец должен не скрывать факт владения и использовать имущество как собственное.

Если все условия выполнены, можно обратиться в суд для признания права собственности на объект, после чего право будет зарегистрировано в ЕГРН.

Существует множество способов приобретения недвижимости, каждый из которых имеет свои особенности и требования. Однако вне зависимости от метода, самым важным шагом является регистрация прав в Росреестре. Это не только юридически подтверждает право собственности, но и обеспечивает защиту интересов владельца в случае возникновения споров или иных юридических ситуаций.