Италия захлебнулась в бетоне и долгах: жильё стремительно дорожает, хотя строек всё меньше и меньше

Рост без уверенности — парадокс, который сегодня описывает итальянский рынок недвижимости. Страна фиксирует двадцать четвёртый квартал роста цен, но под внешним блеском прячется тревожная динамика: расслоение между новыми и старыми объектами, снижение темпов строительства и противоречия в статистике.

Разрыв между источниками данных

По данным Национального института статистики (ISTAT), во втором квартале 2025 года цены на жильё выросли на 3,93% в годовом исчислении, что подтверждает устойчивый тренд роста. С поправкой на инфляцию прирост составил 2,17%. При этом квартальный рост достиг 2,74%. Эти данные выглядят оптимистично, особенно на фоне общей экономической стагнации.

Но картина резко меняется, если обратиться к порталу Idealista, публикующему собственный индекс на основе предложений о продаже. В октябре 2025 года платформа зафиксировала падение цен на 1,5% в среднем по стране. Милан, Венеция и Больцано остаются лидерами по стоимости квадратного метра, тогда как Рим показывает локальный рост до €3 237. Противоречие между ISTAT и Idealista создаёт эффект информационной турбулентности — одни видят подъём, другие говорят о коррекции.

Почему данные расходятся? Методология ISTAT базируется на зарегистрированных сделках, тогда как Idealista отражает ожидания продавцов. Реальный рынок часто балансирует между этими уровнями, что объясняет разрыв. Инвесторы, опирающиеся на разные источники, получают диаметрально противоположные сигналы и теряют уверенность в прогнозах.

Вторичный рынок как двигатель роста

Основным драйвером роста остаётся сегмент вторичного жилья. Согласно данным ISTAT, за год его стоимость увеличилась на 4,43%. Покупатели предпочитают проверенные объекты с историей, особенно в крупных городах, где дефицит новых проектов усиливается.

Новые дома, напротив, показали слабую динамику: рост составил всего 1,08%, а с поправкой на инфляцию даже отрицательный результат — минус 0,63%. Это минимальный показатель со второго квартала 2023 года. Сказывается снижение темпов строительства и рост себестоимости.

В 2024 году объём разрешений на строительство жилья в Италии упал на 12,3% за первые шесть месяцев. Девелоперы осторожничают: высокая стоимость кредитов и нестабильные экономические ожидания делают долгосрочные проекты рискованными. Банк Италии признаёт, что перспективы сектора умеренно благоприятны, но подчёркивает зависимость отрасли от макроэкономической политики и исполнения планов восстановления ЕС.

Можно ли считать рост устойчивым? Нет, он носит локальный характер и зависит от узких сегментов, где сохраняется реальный спрос, — прежде всего Рима и северных регионов. Остальная часть страны показывает стагнацию.

Ограниченное предложение и ослабление строительства

Предложение нового жилья сокращается уже третий год подряд. В городах юга Италии ситуация особенно тяжёлая: строительные компании сворачивают проекты, не выдерживая давления издержек. В то же время спрос на покупку, пусть и незначительно, но вырос — на 0,9% в 2024 году. Это создаёт эффект сжатого рынка: предложения мало, и цены удерживаются высокими даже при слабой экономике.

Что происходит, если спрос падает, а предложение сокращается одновременно? Возникает неустойчивое равновесие. Цены перестают реагировать на макроэкономику и начинают зависеть от локальных факторов — уровня ипотечных ставок и ожиданий населения.

На практике это выражается в следующем:

• в богатых регионах сохраняется активность инвесторов, цены растут;
• на периферии спрос полностью уходит в аренду;
• новые стройки откладываются, чтобы избежать убытков;
• средний срок экспозиции объекта увеличивается.

Такой сценарий характерен для зрелых рынков с низкими темпами роста ВВП, когда прибыльность жилья формируется не через рост цены, а через редкость предложения.

Экономическая основа: рост без импульса

Экономика Италии в 2024 году увеличилась всего на 0,7%. Прогнозы Европейской комиссии, МВФ и ISTAT на 2026 год остаются скромными — 0,8-0,9%. Для рынка недвижимости это означает отсутствие сильных драйверов.

Почему при слабом ВВП цены не падают? Главная причина — инфляция активов и нехватка альтернатив для сохранения капитала. Итальянцы традиционно инвестируют в недвижимость как в защитный инструмент. Это поддерживает спрос даже при снижении доходов.

Однако эффект двойственен: рост цен опережает реальные доходы, что усиливает социальное расслоение. Молодые покупатели вытесняются с рынка, арендная нагрузка растёт, а девелоперы не спешат компенсировать дефицит предложением. Сектор застрял между инфляционным ростом и структурной стагнацией.

Ошибки интерпретации и практические шаги

Инвесторы часто совершают одинаковую ошибку: трактуют краткосрочные колебания как смену тренда. После публикации отчёта Idealista часть участников рынка поспешила интерпретировать данные как начало обвала. Последствием стало временное замораживание сделок и падение активности в агентствах. Через несколько недель рынок стабилизировался, но доверие подорвано.

Рабочая альтернатива — следить не за месячными колебаниями, а за квартальными индексами и данными по строительным разрешениям. Для системного анализа можно действовать так.

1. Сравнивать данные ISTAT и Idealista на горизонте не менее трёх кварталов.
2. Учитывать различие между зарегистрированными продажами и предложениями.
3. Сопоставлять динамику цен с объёмом ипотечного кредитования и процентными ставками.
4. Отслеживать региональные отчёты банков и муниципалитетов по строительству.

Такая последовательность минимизирует риск ошибочных решений и позволяет отличать циклические колебания от структурных сдвигов.

Контраст между севером и югом

Разрыв между регионами усиливается. На севере страны (Ломбардия, Эмилия-Романья, Венето) фиксируется устойчивый рост цен и объёмов сделок, в то время как южные области теряют привлекательность. Причина — различие в доходах, инфраструктуре и миграционных потоках.

Сравнение с началом десятилетия показывает: если Милан прибавил более 30% стоимости жилья с 2020 года, то в Неаполе рост не превысил 8%. Эта асимметрия усиливает дисбаланс рынка: деньги концентрируются в немногих центрах, остальная территория остаётся в зоне низкой ликвидности.

А что если тренд продолжится? Тогда Италия столкнётся с внутренней дивергенцией, где жильё в северных агломерациях станет недостижимым активом, а юг будет пустеть. Государственные программы стимулирования строительства пока не дают эффекта из-за бюрократии и недостатка инвестиций.

Ситуация усугубляется тем, что фонды восстановления ЕС расходуются медленно. Проекты по энергоэффективности зданий, на которые делала ставку правительство, буксуют на уровне региональных тендеров.

Реальность против заблуждений

Распространено мнение, что падение новых проектов приведёт к обвалу цен. Реальность противоположна: именно дефицит нового жилья удерживает рынок от коррекции. С другой стороны, предположение, что иностранные инвесторы компенсируют спад, тоже иллюзия. Поток капитала из-за рубежа уменьшается, особенно после роста геополитических рисков в Европе.

Главный двигатель цен остаётся внутренний спрос — ограниченный, но устойчивый. Поэтому сценарий резкого обвала маловероятен, однако восстановление темпов роста также под вопросом. Рынок входит в фазу бокового движения с локальными перегревами.