Две ипотеки, два мира: почему жильё в новостройке остаётся доступным, а готовое — нет

Снижение ключевой ставки Центробанка до 17% привело к заметному оживлению на ипотечном рынке. По данным аналитического центра М2, в сентябре 2025 года число заявок на рефинансирование ипотеки выросло на 23% по сравнению с августом. Эксперты связывают это с улучшением условий кредитования и стабилизацией ожиданий на рынке недвижимости.

Рефинансирование снова в тренде

Рефинансирование стало главным драйвером осеннего спроса. Заемщики активно пересматривают условия старых кредитов, стремясь снизить ставку и ежемесячный платёж.

"Рост числа заявок на рефинансирование ипотеки в сентябре составил 23% относительно предыдущего месяца", — сообщили в аналитическом центре М2.

Снижение ключевой ставки позволило банкам предложить более выгодные условия. На этом фоне многие ипотечные клиенты подали повторные заявки для пересмотра условий договоров, особенно по старым займам с плавающими или повышенными ставками.

Почему это важно? При текущих экономических условиях даже снижение ставки на 1-2 процентных пункта способно сократить переплату по ипотеке на сотни тысяч рублей. Это делает рефинансирование реальным инструментом финансовой оптимизации для семей с долгосрочными кредитами.

Рынок недвижимости оживился

Одновременно с ростом заявок на рефинансирование аналитики отмечают повышение активности покупателей. Количество сделок на платформе М2 в сентябре выросло на 43% год к году и на 5% по сравнению с августом 2025 года.

Каждая четвёртая сделка проходила с привлечением ипотечных средств, а общее число ипотечных заявок увеличилось на 9% за месяц.

Почему сентябрь стал поворотным? Ослабление монетарной политики стимулировало банки активнее одобрять заявки, а покупателей — возвращаться на рынок после летнего затишья. Дополнительным фактором стала стабилизация цен: многие семьи решили оформить покупку до возможного изменения условий программ господдержки.

"Снижение ключевой ставки оживило спрос и повысило уверенность покупателей в предсказуемости рынка", — отметили в М2.

География спроса: Москва впереди, регионы без перемен

Рейтинг регионов по спросу на ипотеку остался стабильным.

• Москва занимает первое место — 10% всех ипотечных заявок.

• На втором месте — Санкт-Петербург, Краснодарский край, Татарстан и Башкортостан - по 5% каждая территория.

Почему распределение не меняется? В крупных регионах сохраняется высокая концентрация новых строек и активных ипотечных программ, включая льготную ипотеку для семей и IT-специалистов. При этом в большинстве других субъектов РФ спрос растёт умеренно из-за ограниченного предложения и более высоких цен на вторичное жильё.

Первичный рынок держит низкие ставки

В сегменте новостроек ситуация остаётся относительно стабильной: средняя ставка по ипотеке сохраняется на уровне 6-7% годовых. Это результат действия льготных программ, которые по-прежнему занимают значительную долю в общем объёме выдач.

Банки продолжают активно сотрудничать с застройщиками, субсидируя процентные ставки и стимулируя продажи готовых квартир.

А что если льготные программы сократят? Эксперты полагают, что спрос на новостройки может временно снизиться, но рефинансирование старых займов частично компенсирует этот эффект.

Вторичный рынок реагирует на ставку ЦБ

Средняя ставка по ипотеке на вторичное жильё в сентябре снизилась до 23% против 23,2% месяцем ранее. Формально это небольшое изменение, но эксперты отмечают, что оно совпало по времени с решением Центробанка о снижении ключевой ставки до 17%.

"Понижение ключевой ставки оказывает эффект на вторичный рынок с небольшой задержкой, но уже в сентябре банки начали пересматривать условия одобрения заявок", — уточняют аналитики М2.

На вторичке доля сделок с ипотекой остаётся ниже, чем в сегменте новостроек, однако снижение ставки создаёт предпосылки для постепенного восстановления интереса.

Можно ли ожидать дальнейшего снижения? Экономисты считают, что если ЦБ сохранит курс на умеренное смягчение, то к концу года средняя ставка по вторичному рынку может опуститься до 21-22%.

Перспективы: баланс спроса и возможностей

Рост заявок на рефинансирование и увеличение ипотечной активности в сентябре сигнализируют о восстановлении доверия к кредитному рынку. Для банков это возможность укрепить портфель за счёт переоформления старых займов, а для граждан — шанс снизить долговую нагрузку.

Что ждёт рынок к концу года?

• Вероятно, сохранится умеренный рост числа сделок.

• Основной интерес останется в сегменте новостроек с льготными ставками.

• Вторичный рынок будет адаптироваться к новым условиям, привлекая покупателей акциями и дополнительными скидками.

Если динамика сохранится, осень 2025 года может стать переломной точкой для ипотечного сектора — с переходом от стагнации к плавному восстановлению.