Ипотека теряет хватку, а наличка диктует правила: межрегиональные сделки ломают старую систему

Перемещение капитала между регионами России в 2025 году всё чаще происходит не через бизнес, а через личные решения о жилье. Межрегиональные сделки на вторичном рынке выросли на 15%, и всё больше людей совершают покупку без ипотеки. Движение жилья и денег показывает, как россияне ищут баланс между ценой, климатом и комфортом, не дожидаясь стабилизации рынка.

География сделок: Москва отдаёт, юг принимает

По данным аналитического центра Домклик, за три квартала 2025 года оформлено 31,4 тысячи межрегиональных сделок — на 15% больше, чем годом ранее. Лидером среди продавцов ожидаемо остаётся Москва: столичные квартиры по-прежнему формируют основную часть предложения, а деньги уходят в южные регионы и крупные города Сибири.

Более 7,6% всех таких сделок приходятся на пару Москва — Краснодарский край. Ещё 5,2% — на покупателей из Новосибирской области и Санкт-Петербурга, где тоже активно скупают жильё у москвичей. Продавцы из Краснодарского края чаще всего работают с покупателями из Москвы (4%) и Санкт-Петербурга (1,9%), а замыкает десятку направление Калининград — Москва.

Почему столица остаётся донором жилья? Рост цен в Москве и высокая стоимость обслуживания собственности стимулируют владельцев фиксировать прибыль и инвестировать в регионы, где за те же средства можно приобрести несколько объектов. При этом московские покупатели чаще всего интересуются югом — там климат мягче, а аренда обеспечивает стабильный доход.

Деньги без банка: как изменилась структура сделок

Исследование Домклик фиксирует рост сделок без привлечения ипотеки на 44%. Теперь 75% межрегиональных покупок совершаются полностью за собственные средства. Это указывает на смещение рынка в сторону ликвидации старых активов и перераспределения капитала, а не на первичное приобретение жилья.

Почему покупатели избегают кредитов? После повышения ключевой ставки ипотека стала дороже, и для сделок между регионами банки предлагают менее гибкие условия. Те, кто уже продал квартиру в мегаполисе, предпочитают рассчитаться наличными, чтобы избежать бюрократии и переплат.

Вторичный рынок становится площадкой для прямого обмена: одни освобождают средства в дорогих агломерациях, другие инвестируют в провинцию с потенциалом роста. В этом смысле межрегиональная сделка превращается не просто в акт купли-продажи, а в форму внутренней миграции капитала.

Вторичка против новостроек: выбор в пользу определённости

Более 96% межрегиональных сделок касаются покупки квартир. Остальная часть делится между апартаментами и машино-местами. Такая концентрация объясняется тем, что покупатели стремятся к готовому жилью с понятными рисками и документами.

Что изменилось по сравнению с прошлым годом? На фоне замедления рынка новостроек вторичный сектор выглядит надёжнее: нет ожидания сдачи дома, проще оценить инфраструктуру и ликвидность. Покупатели из других регионов нередко ищут объекты под сдачу, где окупаемость понятна с первого месяца.

Распространено заблуждение, что межрегиональные сделки совершают в основном инвесторы. На деле большая часть покупателей — обычные семьи, меняющие место жительства или инвестирующие в будущее детей. Сегмент вторички позволяет быстро оформить сделку и переехать без длительных ожиданий.

Почему юг стал магнитом

Краснодарский край удерживает статус главного реципиента межрегиональных сделок. Помимо мягкого климата, регион выигрывает за счёт активного строительства, транспортной доступности и туристического потенциала. В отличие от курортных регионов Чёрного моря, здесь больше предложений в крупных агломерациях, а значит — выше стабильность арендного потока.

По данным Домклик, в тройке лидеров по притоку покупателей остаются Краснодар, Сочи и Анапа. Новосибирская область также демонстрирует рост за счёт сильного IT-сектора и образовательных центров, что делает её привлекательной для переезда молодых специалистов и семей из центральных регионов.

Московский капитал часто направляется в два противоположных направления: либо в юг ради климата, либо в Сибирь ради доходности. Такое расслоение объясняется тем, что обе стратегии работают: одна снижает издержки, другая повышает доход.

Ошибки и альтернативы при покупке в другом регионе

При межрегиональной сделке многие совершают типичные ошибки. Покупатели полагаются на онлайн-просмотры и не проверяют состояние дома лично. В результате после оформления выясняются скрытые проблемы. Последствием становится дополнительный ремонт и падение рентабельности вложения.

Рабочая альтернатива — использовать схему доверительного осмотра с участием независимого риелтора или юридической компании, зарегистрированной в регионе покупки. Важно не экономить на проверке прав собственности: региональные реестры могут отличаться по структуре, и ошибки в данных нередки.

Мини-инструкция по безопасной межрегиональной сделке.

1. Проверить репутацию продавца и агента через местные кадастровые ресурсы.
2. Использовать аккредитив или сервис безопасных расчётов.
3. Запрашивать копии всех документов до приезда на сделку.
4. Фиксировать осмотр в видеоформате, если присутствие невозможно.
5. Оформлять договор только через нотариуса, даже при безналичном расчёте.

Эти шаги минимизируют риски и ускоряют процесс. Сравнение с внутригородскими сделками показывает, что проверка "на дистанции" требует не меньше внимания, чем при личном участии.

Межрегиональные сделки как зеркало внутренней миграции

Рост безипотечных покупок показывает изменение поведения россиян: они всё чаще действуют самостоятельно, без опоры на банки и посредников. Можно ли считать это новой нормой? Да, потому что структура рынка подстраивается под гибкие форматы сделок, где доверие и цифровые сервисы заменяют физическое присутствие.

В перспективе такая модель усилит мобильность населения: люди будут чаще менять регион проживания, не сталкиваясь с бюрократией. А рынок вторички станет инструментом перераспределения капитала внутри страны — без участия внешних инвестиций.