Купил квартиру — и всё равно без дома: вот как закон ставит под удар честных владельцев недвижимости

Покупка квартиры в России всё чаще превращается в юридическое испытание: даже после полной оплаты и регистрации права собственности жильё можно потерять по решению суда. Юрист, руководитель Центра правопорядка в Москве и Московской области Александр Хаминский рассказал в интервью «Российской газете», как закон, защищая пострадавших от мошенничества, ставит под удар добросовестных покупателей.

Как можно потерять квартиру, купленную по всем правилам

По словам Хаминского, существует ряд ситуаций, когда суд признаёт сделку недействительной, несмотря на то что покупатель действовал законно. Речь идёт о случаях, когда прежний владелец — чаще всего пожилой человек — заявляет, что его заставили продать недвижимость под давлением или обманом.

«В складывающейся ситуации можно порекомендовать покупателям страховать свои сделки по купле-продаже недвижимости, а также не лишним будет потребовать от продавца нотариально заверить заверение, что продавец действует в своих интересах и без давления третьих лиц», — отметил юрист.

Он привёл пример, когда суд вернул квартиру пенсионерке, утверждавшей, что стала жертвой мошенников. При этом покупательница продала своё жильё, взяла кредит и полностью оплатила новую квартиру. Все документы были оформлены корректно, однако суд признал право прежней владелицы.

Почему суд принимает такие решения? Закон исходит из необходимости защитить граждан, утративших жильё вследствие обмана, даже если новый владелец не имел злого умысла.

Судебная практика и её последствия для рынка

Этот случай, по словам эксперта, не единичный. Судебная практика показывает, что даже безупречная сделка может быть отменена, если доказано, что продавец был введён в заблуждение. Хаминский напомнил, что Мосгорсуд ранее подтвердил недействительность сделки с квартирой народной артистки Ларисы Долиной, также лишившейся жилья из-за действий мошенников.

Такие решения, по мнению юриста, создают прецеденты, повышающие риск для всех участников рынка вторичной недвижимости. Если покупатели осознают, что защита их прав не гарантирована, доверие к сделкам падает, а стоимость юридического сопровождения возрастает.

Можно ли считать такую практику справедливой? С точки зрения морали — да, ведь обманутые пенсионеры возвращают утраченное. Но с правовой стороны ситуация не столь однозначна: пострадавшими оказываются обе стороны, и добросовестные покупатели теряют жильё и деньги.

Как снизить риски при покупке вторичного жилья

По оценке Хаминского, единственный способ уменьшить вероятность потери квартиры — усиление юридической проверки и страхование сделки. Даже если документы кажутся безупречными, важно удостовериться, что продавец осознаёт свои действия и действует добровольно.

Покупателю стоит соблюдать несколько шагов:

1. Проверить историю квартиры через Росреестр и базу судебных решений.

2. Убедиться, что продавец не состоит на учёте у психиатра или нарколога.

3. Пригласить нотариуса на сделку и оформить заверение, что стороны действуют без давления.

4. Застраховать титул — это поможет получить компенсацию, если жильё будет изъято решением суда.

5. Хранить все подтверждения платежей и переписку с продавцом.

Что произойдёт, если проиграть суд? Покупатель не только лишится жилья, но и останется без компенсации, если не застраховал сделку. В ряде случаев банк продолжает требовать выплаты по ипотеке, несмотря на утрату собственности.

Добросовестный покупатель и слабые места закона

Понятие «добросовестный приобретатель» существует в Гражданском кодексе, но его защита ограничена. Суд может признать покупателя таковым, если он не знал и не мог знать о мошенническом характере сделки. Однако на практике доказать это сложно: достаточно заявлений о давлении или введении в заблуждение, чтобы суд встал на сторону прежнего владельца.

Почему закон не защищает одинаково обе стороны? Юридически цель — вернуть имущество жертве преступления. Но фактически это перекладывает ответственность государства за борьбу с мошенничеством на частных лиц.

Некоторые юристы предлагают реформировать подход: признавать добросовестного покупателя окончательным владельцем, если он выполнил все требования закона. Тогда убытки должны компенсироваться из специальных фондов или за счёт виновных лиц, а не за счёт честных граждан.

Реальные последствия для рынка и граждан

Рост числа подобных дел уже влияет на рынок недвижимости. Банки становятся осторожнее, отказываясь кредитовать сделки без нотариального участия. Юристы усиливают проверки, что увеличивает стоимость услуг и удлиняет процесс покупки.

А что если отмена сделки произойдёт спустя годы? Даже по истечении трёх лет суд может рассмотреть иск, если мошенничество выявлено позднее. Это делает риск потери жилья долгосрочным.

Для пенсионеров это шанс вернуть утраченное, для покупателей — угроза остаться без дома. Баланс интересов пока не найден.

В такой ситуации осторожность становится главным инструментом. Проверка всех звеньев цепочки собственников, оформление сделки через нотариуса и страхование титула — минимальные меры безопасности.