Квартиры исчезают быстрее, чем строятся: как Швейцария вошла в замкнутый круг аренды и бедности

С 2005 года в Швейцарии арендное жильё подорожало почти на треть. За двадцать лет рост составил 31,9%, сообщает Comparis, что эквивалентно среднегодовому увеличению примерно на 1,4%. Для страны, где большинство живёт не в собственных домах, а в съёмных квартирах, это не просто статистика — это трансформация образа жизни, финансовых привычек и представлений о будущем.

Дефицит жилья как структурная причина

По данным Федерального статистического управления (FSO), к 2025 году уровень пустующих квартир в Швейцарии снизился до 1% — минимального показателя за последние два десятилетия. Это пятый год подряд, когда предложение жилья сокращается. Даже при снижении базовой ставки ипотечных кредитов, что теоретически должно смягчать рынок, арендная плата продолжает расти.

Почему снижение ставок не помогает арендаторам? Потому что на фоне ограниченного предложения эффект кредитного послабления не передаётся на рынок аренды. Владельцы недвижимости не спешат пересматривать цены: спрос стабильно превышает предложение, особенно в агломерациях Цюриха, Женевы и Базеля.

"Основная причина роста — сокращение предложения свободных квартир", — пояснил финансовый эксперт Дирк Ренкерт (Comparis).

Экономическая динамика проста: когда свободных квартир мало, арендодатель диктует условия. Ставки становятся инерционными и не реагируют на краткосрочные изменения макроэкономических параметров.

Швейцарская модель: страна арендаторов

Согласно отчёту FSO, в 2025 году 57% жителей Швейцарии снимали жильё. Среди молодёжи от 18 до 35 лет — уже 68%. Для сравнения: в Германии этот показатель 52,8%, в Австрии — 45,5%, во Франции — 38,8%. Швейцария уверенно удерживает статус "страны арендаторов".

Почему швейцарцы не покупают жильё? Причин несколько: высокая стоимость недвижимости, строгие ипотечные требования и устойчивая арендная культура, сформированная десятилетиями. В обществе не доминирует идея "жить в своём" — напротив, гибкость и мобильность считаются преимуществом.

Покупка дома требует капитала, доступного лишь верхним слоям среднего класса. Средняя стоимость жилья превышает 131 млн рублей, тогда как средняя аренда — 146 000 рублей в месяц. Контраст между этими суммами показывает: владение остаётся элитарным, а аренда — массовой нормой.

Финансовый барьер и социальное расслоение

Эксперт Гарри Бюссер в беседе с Comparis отмечает, что для получения ипотеки в 100,7 млн рублей домохозяйству нужен совокупный доход не менее 1,26 млн рублей в месяц. Для сравнения, средняя зарплата в Цюрихе — около 705 000 рублей. Расхождение очевидно.

Что происходит, когда доступ к ипотеке ограничен? Люди вынуждены оставаться на съёмном жилье, формируя устойчивый спрос и, как следствие, рост цен. Это замыкает круг: чем выше аренда, тем сложнее накопить на первый взнос.

Финансовый барьер усиливает социальное расслоение. Домохозяйства, уже владеющие недвижимостью, защищены от инфляции и выигрывают на росте стоимости активов. Арендаторы же сталкиваются с ежегодным ростом расходов при стагнации доходов.

Ошибка восприятия и реальность рынка

Распространено мнение, что арендовать выгоднее, чем покупать: меньше рисков, нет налогов на имущество, не нужно ремонтировать. Но в долгосрочной перспективе реальная стоимость аренды в Швейцарии растёт быстрее инфляции. По данным Comparis, арендная плата увеличилась почти на треть с 2005 года, тогда как общий индекс потребительских цен вырос примерно на 15%.

А что если жильё продолжит дорожать? Тогда арендаторы окажутся в положении хронической зависимости от рынка, где правила диктуют владельцы капитала. Без системных реформ — расширения строительства, стимулирования кооперативного жилья и пересмотра ипотечных условий — тренд не изменится.

Альтернативой может стать модель смешанного владения, распространённая в Скандинавии: долевая собственность с ограниченным правом перепродажи, что стабилизирует рынок.

Географический контраст: города против провинции

В крупных городах жильё дорожает быстрее, чем в сельской местности. По данным FSO, уровень пустующих квартир в агломерациях ниже 0,7%, тогда как в периферийных районах достигает 1,8%. Это отражает неравномерность занятости и миграции внутри страны.

Цюрих, Женева и Лозанна испытывают постоянное давление со стороны внутренней миграции и иностранных специалистов. Молодые семьи вынуждены переезжать в пригороды, увеличивая транспортные расходы и время на дорогу.

Можно ли решить проблему строительным бумом? Только частично. В условиях ограниченного земельного фонда и жёстких экологических норм быстрое расширение застройки малореально. Но без него рынок останется перегретым.

Культурные различия и экономические последствия

Швейцарская арендная культура уходит корнями в послевоенный период. Государство не стимулировало частное владение жильём, предпочитая стабильность арендных отношений. В отличие от США или Испании, где владение считалось частью личного успеха, здесь оно трактовалось как экономический риск.

Однако современная динамика меняет баланс. Долгосрочная аренда перестаёт быть безопасной: рост цен делает её всё менее предсказуемой. Работники, зависящие от найма жилья, теряют финансовую устойчивость и мобильность.

Почему важно говорить об этом сейчас? Потому что разрыв между владельцами и арендаторами стал структурным фактором неравенства. Он влияет на демографию, политику занятости и даже результаты выборов.

Практические шаги для арендаторов

1. Фиксировать договоры на длительный срок. Это снижает риск ежегодных пересмотров арендной платы.
2. Сопоставлять условия разных кантонов. В ряде регионов действует система арендных субсидий.
3. Оспаривать завышенные ставки. Закон допускает требование пересмотра при падении ипотечных ставок.
4. Следить за локальными инициативами. Городские кооперативы предлагают жильё по себестоимости.

Каждый пункт работает лишь в комплексе: индивидуальная стратегия без государственной поддержки не изменит тренд, но способна смягчить последствия.

Будущее без доступного жилья

Если доля арендаторов сохранится на нынешнем уровне, а темпы роста цен не снизятся, Швейцария столкнётся с новой социальной реальностью. Молодое поколение будет вынуждено либо оставаться дольше в родительских домах, либо искать жильё за пределами экономических центров.

Ситуация демонстрирует парадокс: страна с одной из самых устойчивых экономик Европы постепенно теряет баланс между комфортом и доступностью. В этом контексте рост на 31,9% — не просто статистика, а симптом глубинного структурного сдвига в модели жизни.