Загадка жилья: почему россияне теряют квадратные метры, а не доходы от ипотеки

Средняя площадь квартир в новостройках, которые могут приобрести жители России через ипотечные кредиты, снизилась до 31,5 кв. м в III квартале 2025 года. В первом квартале этот показатель составлял 32,1 кв. м, что указывает на снижение доступности жилья на фоне экономических изменений.

Такие данные приводятся в исследовании Центра финансовой аналитики Сбербанка, представленном на Всероссийском строительном конгрессе.

В то же время, ситуация на вторичном рынке жилья оказалась еще более тревожной. Если в первом квартале 2025 года жилье на вторичном рынке было доступно для покупки в среднем на 33,7 кв. м, то к III кварталу эта цифра сократилась до 22,8 кв. м. Это значительное падение доступности связано с ростом цен на вторичное жилье и увеличением ипотечных ставок.

Для жителей Москвы, где цены на жилье традиционно высоки, доступность жилья по ипотеке ограничивается еще более скромными размерами. Средняя площадь квартиры на первичном рынке составляет всего 23,2 кв. м, а на вторичном рынке — лишь 11,5 кв. м. Это означает, что москвичи могут позволить себе приобрести квартиры минимальных размеров, даже при условии ипотечного кредитования с первоначальным взносом в 20% и сроком погашения 20 лет.

Такие результаты исследований свидетельствуют о серьезных изменениях на рынке недвижимости России и подчеркивают проблемы с доступностью жилья для населения. В частности, увеличение ставок по ипотечным кредитам в сочетании с ростом цен на жилье приводит к тому, что покупатели все реже могут позволить себе более просторные квартиры, даже в условиях длинных сроков кредитования.

Согласно указу президента Российской Федерации, к 2030 году обеспеченность жильем должна составить не менее 33 кв. м на человека, а к 2036 году — 38 кв. м. Однако на текущий момент экономические тенденции вряд ли способствуют достижению этих целей в краткосрочной перспективе.

Снижение доступности жилья на фоне экономических перемен

Одной из ключевых причин падения доступности жилья является повышение ипотечных ставок. В 2025 году процентные ставки по ипотечным кредитам значительно возросли, что, в свою очередь, увеличивает ежемесячные платежи. В сочетании с инфляцией и ростом стоимости строительства, это приводит к существенному сокращению площади жилья, которое могут себе позволить покупатели.

Для примера, в предыдущие годы ставка по ипотечным кредитам не превышала 10%, что позволяло большему числу людей приобретать более просторные квартиры. Однако в условиях текущего роста ставок, который в некоторых случаях достигает 12-13%, доступность жилья резко падает.

Снижение доступности жилья на вторичном рынке также связано с дефицитом предложений и высокими ценами, что делает покупку квартир в крупных городах особенно трудной задачей для среднего класса.

Для того чтобы компенсировать дефицит доступных объектов жилья, многие покупатели предпочитают рассматривать новостройки, где, несмотря на высокие цены, все еще существуют возможности для получения ипотечного кредита.

Экономические причины падения доступности жилья

Основные факторы, влияющие на доступность жилья в России, включают в себя рост цен на строительные материалы, увеличение инфляции и повышенные ставки по ипотечным кредитам. Эти экономические тенденции отражаются как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, что приводит к уменьшению средней площади квартир, которые можно купить с использованием ипотечных средств.

Стабильный рост цен на строительные материалы, таких как железобетон, кирпич и стекло, напрямую влияет на стоимость новых квартир. Это приводит к тому, что за ту же сумму денег покупатели могут позволить себе приобрести квартиру меньшего размера.

Кроме того, высокие ставки по ипотечным кредитам также влияют на выбор покупателей. Они вынуждены ограничиваться меньшими квадратными метрами, поскольку не могут себе позволить брать на себя большие ежемесячные платежи при высоких процентных ставках.

Прогнозы и перспективы

Представленные в исследовании Центра финансовой аналитики Сбербанка данные позволяют говорить о том, что тенденция снижения доступности жилья, вероятно, будет продолжаться в ближайшие годы.

Даже если ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, темпы роста цен на жилье в крупных городах вряд ли позволят значительному числу граждан приобрести более просторные квартиры.

Согласно прогнозам экспертов, для того чтобы жилье стало более доступным для широкой части населения, необходимо решить несколько ключевых проблем: стабилизировать цены на строительные материалы, снизить ставки по ипотечным кредитам, а также создать дополнительные стимулы для строительства доступного жилья.

Однако, несмотря на сложности на рынке жилья, тенденции к улучшению в будущем возможны, особенно при поддержке государственных программ и стимулирования строительства на фоне растущего спроса на новостройки.

Влияние экономической ситуации на рынок недвижимости

Необходимо понимать, что на доступность жилья влияет не только повышение ставок по ипотечным кредитам, но и состояние экономики в целом. В условиях кризиса и экономической нестабильности люди становятся менее склонными к таким крупным инвестициям, как покупка жилья. Поэтому для многих граждан на первое место выходит необходимость экономить средства и решать более насущные проблемы, чем приобретение нового жилья.

В будущем ключевым фактором, который поможет улучшить ситуацию с доступностью жилья, будет стабильность экономической ситуации в стране, а также создание программ государственной поддержки, направленных на снижение стоимости жилья и улучшение условий для ипотечного кредитования.