Новый способ инвестировать: теперь заработать можно даже на номере в отеле у моря

Россиянам откроют возможность инвестировать в гостиничный бизнес по знакомой схеме — через механизм долевого участия. Теперь приобрести номер в строящемся отеле можно будет так же, как квартиру в новостройке, но без права постоянного проживания. Новый формат, над которым работают Минэкономразвития и Минстрой, обещает изменить рынок туристической недвижимости и привлечь частных инвесторов в сферу гостеприимства.

Новый формат инвестиций: от жилья к туризму

Законопроект, подготовленный двумя ведомствами, предусматривает использование системы долевого строительства (ДДУ) и эскроу-счетов при возведении гостиниц. По данным РБК, документ уже обсуждается на уровне правительства, однако официальных комментариев пока нет. Суть инициативы проста: гражданин или компания покупает долю — конкретный номер в отеле, но пользоваться им может только в рамках краткосрочного отдыха или аренды, а управлять всем комплексом будет единый оператор.

"Существующий дефицит гостиничных номеров серьезно ограничивает потенциал роста туриндустрии", — говорится в материалах правительственной стратегической сессии, приведенных РБК.

С 2021 года в России построено около 55 тысяч новых номеров, и планируется добавить еще 75 тысяч в ближайшие годы. Общий объем инвестиций — до 1,7 трлн рублей. Для сравнения, в начале десятилетия основной упор делался на строительство жилья, а гостиничный сегмент развивался преимущественно за счет крупных сетей и точечных инвестпроектов.

Как будет работать схема долевого участия

Механизм повторяет модель, давно отлаженную в жилом секторе. Застройщик открывает эскроу-счета, на которые инвесторы вносят деньги. Средства блокируются до ввода объекта в эксплуатацию, что снижает риски недостроя. После завершения строительства все помещения передаются единому управляющему, а владельцы номеров начинают получать регулярные выплаты.

Почему эскроу-счета важны? Они защищают покупателя — застройщик не может использовать средства, пока объект не введен в эксплуатацию. Таким образом, долевое участие превращается в безопасный инструмент, проверенный на рынке жилой недвижимости.

Что получает инвестор? Право собственности на гостиничный номер, участие в распределении доходов и возможность диверсифицировать портфель. При этом обязанности по эксплуатации, уборке, заселению и ремонту берет на себя оператор.

Схема особенно привлекательна для частных инвесторов, которым раньше было сложно войти в коммерческую недвижимость без крупных сумм. Теперь минимальный порог снижается — можно вложиться в один номер, не управляя им самостоятельно.

Управляющий оператор и распределение прибыли

Все комплексы будут находиться под управлением гостиничных операторов. Они участвуют в проектировании, контроле строительства, техническом обслуживании и финансовых расчетах с собственниками. Доходы распределяются по договору: оператор удерживает процент за управление, а остальная прибыль делится между владельцами пропорционально доле.

Такой формат уже успешно работает за рубежом. Например, в ОАЭ и Турции инвесторы активно приобретают апартаменты в курортных комплексах, получая стабильный доход от аренды. В России подобная схема ранее встречалась лишь в премиальных проектах в Сочи и Санкт-Петербурге, но без полноценного правового регулирования. Новый законопроект устраняет этот пробел.

Можно ли жить в купленном номере постоянно? Нет. Закон прямо запрещает использовать такие помещения как жилье. Это коммерческая недвижимость, предназначенная исключительно для краткосрочного размещения. Нарушение этого принципа повлечет санкции со стороны оператора и управляющей компании.

Потенциал и ограничения рынка

По оценке экспертов, инициатива может стать новым драйвером инвестиций в туризм. Строительство отелей по долевому механизму позволит ускорить развитие внутренней инфраструктуры, особенно в регионах с дефицитом качественных средств размещения. Сегодня загрузка гостиниц в популярных направлениях — Сочи, Калининград, Алтай — в высокий сезон превышает 80%, что демонстрирует высокий спрос при ограниченном предложении.

Однако у модели есть и риски. Если гостиница окажется непопулярной или оператор не справится с управлением, доходность инвестиций может оказаться ниже ожидаемой. Чтобы этого избежать, государство планирует установить строгие требования к участникам рынка и обязательную аккредитацию управляющих компаний.

Что произойдет, если оператор окажется недобросовестным? В таком случае возможна смена управляющей компании решением собственников или через судебный порядок. Инвестор не лишается собственности, но временно может недополучить доход.

В то же время инвесторы получат возможность распределять риски — владеть несколькими номерами в разных регионах, снижая зависимость от сезонности.

Почему именно сейчас

Сектор туризма стал одним из приоритетов экономического развития после пандемии и роста внутреннего турпотока. По данным Турпрома, число путешественников внутри страны выросло почти на 20% за два года. Но рост спроса не сопровождался столь же быстрым увеличением гостиничного фонда.

Сравнение с Европой показывает разрыв: если во Франции или Испании приходится в среднем 12-15 гостиничных номеров на тысячу туристов, то в России — около 4. Долевое строительство может стать инструментом для выравнивания этой пропорции без чрезмерной нагрузки на бюджет.

Кроме того, для самих инвесторов этот инструмент может стать альтернативой жилью, которое перестает быть сверхдоходным активом. Доходность арендных квартир в крупных городах снижается, тогда как гостиничные номера способны приносить больше при грамотном управлении.

Как выбрать проект и снизить риски

Покупка номера в отеле — это не просто инвестиция, а участие в бизнесе. Чтобы избежать ошибок, эксперты рекомендуют пошаговый подход:

1. Проверить аккредитацию застройщика и управляющей компании.

2. Ознакомиться с условиями договора долевого участия и сроками ввода.

3. Изучить местоположение будущего отеля и туристический потенциал региона.

4. Оценить прогнозируемую загрузку и тарифы аналогичных объектов.

5. Уточнить, как рассчитываются выплаты и кто отвечает за обслуживание.

Что будет, если проект задержится? Деньги на эскроу-счетах остаются защищенными — они возвращаются инвесторам при нарушении сроков или заморозке стройки. Это одно из ключевых отличий новой модели от прежних схем долевого участия без гарантий.

Изменение инвестиционного мышления

Переход к инвестициям в гостиницы отражает изменение подхода к личным финансам. Если раньше россияне предпочитали покупать квартиры "на вырост", теперь внимание смещается к активам, приносящим доход. Туристическая отрасль, получив правовую поддержку, становится одной из площадок для таких вложений.

Инициатива также может помочь региональным экономикам — появление новых отелей повышает занятость, увеличивает налоговые поступления и стимулирует развитие малого бизнеса вокруг туристических центров. При этом участие частных инвесторов снижает нагрузку на государственные бюджеты.