Греческий рынок под колпаком: налоговая охотится на недвижимость без особого сертификата

Покупка дома в Греции перестала быть чисто юридическим процессом — теперь каждое движение фиксируется налоговой системой. Масштабная проверка сделок, инициированная властями, превращает рынок недвижимости в тест на прозрачность. Независимое управление государственных доходов (AADE) намерено вычислить тех, кто оформлял сделки без обязательного сертификата ENFIA — документа, подтверждающего уплату налога на имущество.

Обязательный документ, без которого нельзя сменить владельца

Закон в Греции прост и не допускает исключений: любое имущество — квартира, участок, дом, даже доля в наследстве — не может сменить владельца без действующего сертификата ENFIA. Этот документ действует как налоговый "паспорт", доказывающий, что владелец включал объект в декларации за последние пять лет и не имеет задолженностей. По данным AADE, если сертификат оформлен после получения уведомления ENFIA за текущий год, его срок автоматически продлевается на шесть лет, включая год сделки.

"Передача собственности без ENFIA приравнивается к уклонению от налогов", — пояснил представитель Министерства финансов Греции в комментарии изданию Kathimerini.

Что изменилось? Теперь нотариусы не просто участники сделки — они несут ответственность за налоговую достоверность документации. Без прикреплённого ENFIA ни один акт передачи не имеет юридической силы. Это правило действует с момента введения единого налога в 2014 году, но именно теперь оно стало предметом системного контроля.

Как работает механизм проверок

Система анализа, запущенная AADE, действует дистанционно. Она сопоставляет данные из налоговых деклараций, нотариальных реестров и платформы myPROPERTY, где за 2024 год зарегистрировано более 211 тысяч деклараций о передаче имущества и 111,7 тысячи — о наследстве. Электронные аудиторы сканируют совпадения, выявляя подозрительные расхождения.

Какие случаи вызывают интерес аудиторов:

• сделки без приложенного сертификата ENFIA;
• сертификаты с просроченным сроком;
• расхождения между кадастровыми и налоговыми данными;
• наследственные дела, где имущество переходило без отчёта за все годы владения.

Система риска работает по принципу "красных флагов": каждое несоответствие автоматически инициирует запрос дополнительной проверки.

Цель и возможные последствия

Главная цель кампании — устранить пробелы в налоговой дисциплине. По данным AADE, десятки тысяч сделок проходили с формальными нарушениями, особенно при наследовании. Схемы были просты: наследники принимали имущество без подтверждения налоговой истории умершего владельца, что создавало цепочку неучтённых объектов.

Почему это важно? Отсутствие ENFIA подрывает равенство налогоплательщиков. Одни платят за недвижимость, другие избегают. В долгосрочной перспективе это ведёт к занижению кадастровых стоимостей и потере доходов бюджета.

Что грозит нарушителям:

• аннулирование сделки;
• повторная регистрация с уплатой штрафов;
• начисление пени за каждый год неуплаты;
• административные санкции для нотариуса, оформившего акт без сертификата.

Некоторые нотариальные палаты уже получили запросы от налоговой о ретроспективной проверке актов за 2023-2024 годы.

Наследование под особым контролем

Отдельная зона риска — наследственные дела. Вопреки распространённому мнению, что налог не касается имущества умершего, закон возлагает обязательства на наследников. Без предоставления сертификата ENFIA нотариус не вправе оформить акт о принятии наследства.

Как действовать наследнику?

1. Проверить, были ли поданы декларации ENFIA за последние пять лет.
2. Оплатить задолженность либо оформить освобождение, если оно предусмотрено.
3. Получить сертификат через платформу myAADE.
4. Передать документ нотариусу для включения в акт.

А что если наследник не знает налоговую историю умершего? Тогда он обязан запросить сведения у налоговой. Отказ или промедление приравниваются к уклонению.

Сравнение с другими странами ЕС

Если сравнить греческую практику с, например, Португалией или Италией, разница очевидна. В Португалии налог на имущество интегрирован в банковские операции — без уплаты невозможно провести сделку. В Италии нотариус получает подтверждение напрямую из налоговой базы. Греция лишь в последние годы внедряет аналогичные цифровые механизмы, постепенно ликвидируя "серые зоны".

Почему это происходит именно сейчас? С 2023 года страна завершила многолетнюю реформу кадастровой системы, и теперь AADE располагает полными данными о собственности граждан. Внедрение автоматического контроля стало технически возможным лишь после этого.

Распространённые заблуждения и реальность

Многие считают, что ENFIA касается только дорогой недвижимости. На практике налог обязателен для любого объекта, включая сельские участки и гаражи. Другой миф — что при дарении родственнику сертификат не нужен. Закон не делает различий: дарение — такая же передача права, и без ENFIA она ничтожна.

Что изменится для рынка? Прозрачность повышается, но темпы сделок могут замедлиться. Однако долгосрочный эффект — выравнивание кадастровых и рыночных цен, что уменьшит возможность занижения стоимости.

Можно ли оспорить штраф? Да, но только при доказательстве ошибки налоговой системы. Жалобы рассматриваются в течение 90 дней, и практика показывает, что процент успешных апелляций низок.

Практические шаги для владельцев

Чтобы избежать проблем, налоговые консультанты советуют:

• проверять актуальность сертификата перед каждой сделкой;
• хранить копии деклараций за последние годы;
• использовать платформы myAADE и myPROPERTY для электронных операций;
• не доверять устным заверениям агентов и нотариусов без документа.

Эти действия занимают считанные часы, но предотвращают месяцы судебных разбирательств.

Контроль, который меняет культуру

Массовая проверка ENFIA — не кампания устрашения, а переход к новой модели налоговой прозрачности. Греческая налоговая служба впервые использует полноценную цифровую интеграцию нотариальных и кадастровых данных. В перспективе это приведёт к автоматическому подтверждению сделок и сокращению числа ошибок.

Будет ли это удобно гражданам? Да, если процесс станет полностью онлайн. Пока же владельцы вынуждены самостоятельно контролировать налоговую историю. Но с каждым годом контроль превращается не в бюрократию, а в часть нормального оборота собственности.